За перший квартал 300 міст продано земельних ділянок на суму 2154 мільярди юанів, середній рівень переплати становить 5%

Дані Інституту досліджень з питань нерухомості за кореспондентським середнім — за ними в І кварталі (станом на 28 березня): на 300 міст припадає 215,4 млрд юанів доходів від продажу земель під житлову забудову, середній коефіцієнт надбавки становить 5%. За винятком таких міст, як Гуанчжоу, Шанхай, Ханчжоу та інші, де на торгах за ключові ділянки фіксувався високий рівень надбавки, в більшості регіонів ринкові настрої на земельних аукціонах залишаються стриманими.

Згідно з даними, в І кварталі (станом на 28 березня) 300 міст випустили під житлове будівництво 64,72 млн кв. м планової загальної площі забудови, що в річному вимірі на 23,8% менше; реалізовано 58,93 млн кв. м, що в річному вимірі на 25,9% менше; доходи від продажу земель склали 215,4 млрд юанів, що в річному вимірі на 45,7% менше; середній коефіцієнт надбавки — 5,0%.

Інститут досліджень з питань нерухомості зазначає: у І кварталі темпи забезпечення земельними ділянками з боку місцевих органів влади загалом порівняно з відповідним періодом минулого року дещо сповільнилися; стратегія продажу земель продовжила орієнтацію «зменшення обсягів із підвищенням якості». І масштаб випуску, і масштаби реалізації земель під житлове будівництво в 300 містах у річному вимірі скоротилися більш ніж на дві п’яті.

Якщо розглядати міста за рівнем: за даними, в І кварталі (станом на 28 березня) земельний ринок у містах першого ешелону відносно стабільний: на стороні пропозиції підтримується певний обсяг, а падіння площі угод у річному вимірі лише трохи перевищує 10%. Проте через те, що в І кварталі минулого року в Шанхаї та Пекіні було багато якісних земельних ділянок, на тлі високої бази річне скорочення доходів від продажу земель майже сягає п’яти десятих. У містах другого ешелону, за винятком Ханчжоу та Ченду, у більшості міст обсяги випуску та масштаби угод за житловими ділянками є низькими; річне скорочення доходів від продажу земель перевищує шістдесят. У містах третього та четвертого ешелонів земельний ринок продовжує коригувальну динаміку: і показники випуску, і показники угод у річному вимірі падають близько до двох десятих.

Щодо «гарячості» аукціонів: Інститут досліджень з питань нерухомості зазначає, що кошти забудовників і надалі спрямовуються до більш визначених за ризиками якісних активів; у ключових містах якісні ділянки зберігають порівняно високий рівень надбавки. Зокрема, ділянка в Гуанчжоу (Ma Chang) із загальною ціною 236 млрд юанів забезпечила, щоб у І кварталі доходи Гуанчжоу від продажу земель посіли перше місце в країні.

У деталях: 25 лютого ділянка Ma Chang у Гуанчжоу після 9 годин і 243 раундів торгів була викуплена компанією Yuexiu Real Estate за 236,04 млрд юанів; рівень надбавки — 26,6%. Загальна ціна угоди посіла друге місце за історією Гуанчжоу та п’яте місце в країні. Ціна за поверхню житлової забудови становить близько 8,5 тис. юанів/кв. м, що оновило рекорд ціни житлової забудови в Гуанчжоу. 13 березня житлова ділянка в Шанхаї, район Цінпу, містечко Сюйцзінь, була викуплена компанією Greentown за рівнем надбавки 6,6%; загальна ціна угоди — 26,7 млрд юанів, ціна за площу забудови — 31972 юанів/кв. м. Ця ділянка стала єдиною ділянкою з надбавкою, реалізованою в межах цього раунду, а її перевага за локаційною вартістю є очевидною. 6 березня житлова ділянка в Ханчжоу, район Шанчен, район Chengdong XinCheng, після 109 раундів торгів була отримана компанією Poly за загальною ціною 32,2 млрд юанів і рівнем надбавки 51%; ціна за площу забудови досягла 44985 юанів/кв. м.

Однак Інститут досліджень з питань нерухомості вказує: окрім Гуанчжоу, Шанхаю, Ханчжоу та інших місць, де на торгах за ключові ділянки отримували високі надбавки, більшість міст і надалі працюють у «низькотемпературному» режимі земельного ринку. На торгах у Циндао, Пекіні, Фучжоу, Ухані та Тяньцзіні земельні ділянки були продані за базовою ціною без надбавки. З одного боку, це пов’язано з уповільненням темпів забезпечення земельними ділянками та тим, що в ключових районах виходить менше якісних ділянок; з іншого — забудовники все ще перебувають під тиском із боку грошових ресурсів: вони максимально зосереджуються на ділянках у ключових містах із високою визначеністю, тоді як до ділянок поза ключовими районами ставляться обережніше.

На тлі уповільнення пропозиції загалом рівень надбавки для 300 міст усе ще залишається низьким. Дані показують: у І кварталі (станом на 28 березня) середній коефіцієнт надбавки для житлових земель — 5,0%. Зокрема, у січні земельний ринок був відносно спокійним; у лютому, завдяки таким ділянкам із високою надбавкою, як Ma Chang у Гуанчжоу, рівень надбавки зріс до 10,7%; у березні станом на 28 число середній коефіцієнт надбавки — 3,3%.

Щодо компаній, що купують землю: центральні та державні підприємства залишаються безумовно основними гравцями. Дані показують: у І кварталі (станом на 28 березня) серед сукупної суми купівлі землі в 22 містах частка центральних та державних підприємств становила 58%. У Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу та Сямені частка центральних і державних підприємств перевищує 60%; частка місцевого держмайна — 26%, що на 5 процентних пунктів нижче, ніж за весь 2025 рік; частка приватних компаній — 11%, при цьому інтенсивність придбання землі все ще є слабкою. У таких містах, як Ченду та Тяньцзінь, частина місцевих приватних компаній демонструє відносно активніше планування.

Інститут досліджень з питань нерухомості вважає, що загалом у І кварталі земельний ринок продовжує характеристики «зменшення обсягів із підвищенням якості» та «точкового високого інтересу», а диференціація динаміки зберігається. У ІІ кварталі ключові райони міст першого ешелону та сильніших міст другого ешелону, імовірно, отримають більше якісних житлових земельних ділянок. Завдяки якісній локації та належному забезпеченню інфраструктурою це має допомогти зберегти «гарячість» земельного ринку та стабільність очікувань; натомість земельний ринок у приміських зонах міст третього та четвертого ешелонів, а також у приміських районах міст першого та другого ешелонів, і надалі відчуватиме тиск. Повне відновлення земельного ринку все ще залежить від реального відновлення продажів нерухомості та від подальшого відновлення інвестиційної впевненості забудовників.