У ринку нерухомості Гуанчжоу з'явилися «маленька весна» та «дві гарячі точки»

Текст походить з: 新快报

                                    ■На ринку новобудов у Гуанчжоу найактивніше продаються об’єкти з загальною вартістю понад 30 мільйонів юанів, а також продукція в діапазоні від 1 до 2 мільйонів юанів.                                    

Престижні житлові комплекси вартістю понад 30 мільйонів юанів купують поспіхом, а сегмент вимог «першої необхідності» вартістю від 1 до 2 мільйонів юанів займає третину; житло в середньому ціновому сегменті виглядає «незручно»

У Гуанчжоу спостерігається «теплий весняний відскок»: у березні продажі новобудов помітно зросли, а тенденція до розшарування ринку стає дедалі очевиднішою. З одного боку, ринок престижного житла загальною вартістю понад 30 мільйонів юанів дуже жвавий — проєкти з топ-цінностями часто виходять із великими угодами; з іншого боку, сегмент об’єктів «першої необхідності» вартістю від 1 до 2 мільйонів юанів завдяки високій ціновій ефективності забезпечує понад 30% частки. Один із представників галузі зазначив, що нині ринку властиві ознаки «два кінці гарячі», а щоб справді стабілізуватися та відновити пожвавлення, потрібно ще подивитися, чи зможуть ключові події наступного етапу, зокрема «Травневе свято» та «Період Біля свята державності» («十一»), забезпечити стійке зростання продажів.

Продажі новобудов понад 30 мільйонів юанів у річному вимірі зросли на 170%

Як індикатор ринкового настрою, сегмент престижного житла в цій хвилі «теплого весняного відскоку» демонструє особливо помітні результати. Дані Кервей (Кrеy) свідчать, що в I кварталі 2026 року (станом на 15 березня) у Гуанчжоу було укладено 333 угоди з комерційною нерухомістю житлового призначення на суму понад 10 мільйонів юанів і 114 угод на суму понад 20 мільйонів юанів у сегменті престижного житла, що на 44% більше; з них у ціновому сегменті понад 30 мільйонів юанів укладено 73 угоди, що на 170,4% більше, ніж за аналогічний період минулого року; темпи зростання випередили Пекін і Шанхай.

Департамент досліджень Centaline (Гуанчжоу) зазначає: у період «теплого весняного відскоку» відновлення престижного житла починається раніше. Одразу кілька еталонних престижних житлових проєктів у центральних районах демонструють сильні показники, зокрема Polі Yay Xiwan (保利玥玺湾), Pengrui 1hao (鹏瑞1号), Xinghewan Bansha (星河湾半岛), Polі Tianyao (保利天曜), Zhujiang Tianyue (珠江天悦) тощо — усі вони укладають великі угоди, помітно підсилюючи атмосферу угод і впевненість на ринку центральних районів.

Новий репортер 新快 повідомляє, що у I кварталі 2026 року загальний обсяг бронювань у Polі Yay Xiwan сягнув 6 мільярдів юанів. За проєктом: 1 будинок додатково вивели на продаж — і він одразу було продано на 2 мільярди юанів; найвища ціна угоди сягнула 28 тис. юанів/кв.м, середня ціна підскочила приблизно на 17% порівняно з першою хвилею продажів. Pengrui 1hao: за один день продали 2 квартири площею близько 750 кв.м у форматі «велика квартира», і кожна угода має загальну вартість понад 2 мільярди юанів. Xinghewan Bansha, позиція №5: 4 ексклюзивні розкішні дуплекси — загальна сума угод становить 7,187 мільярда юанів.

На тлі підвищеного інтересу до аукціону ділянки Маршань (马场) у районі перетину річки Чжуцзян (珠江新城), починаючи з березня, помітно зросла кількість відвідувань Polі Tianyao приблизно за 2 кілометри від ділянки Маршань. Керівник із напряму проєкту розповів 新快 репортеру, що в березні щотижнева середня кількість відвідувань сягала 243 груп, що на 113% більше, ніж у лютому; у частини клієнтів строк завершення угоди скоротився до двох-трьох днів. Також склад клієнтів демонструє тенденцію до більшої різноманітності: окрім місцевих клієнтів із високими статками, приваблюються численні заможні покупці з Шеньчжень, Дунгуань і навіть північно-східних регіонів. «Один із клієнтів працює у фінансовій сфері в珠江新城, він звернув увагу на наш проєкт через його цікавість до історії з дорогою лотереєю/аукціоном ділянки Маршань. Після того як він ознайомився з планами реконструкції поблизу району Юаньцунь, він визнав цінність унікальності та цінову ефективність проєкту — і угоду завершив за 3 дні».

Генеральний менеджер відділу проєктів Centaline (Гуанчжоу) Huang Tao (黄韬) проаналізував: «Клієнтська база престижного житла менше залежить від економічного циклу. Крім того, багато престижних проєктів мають сильну продуктову складову, тож відновлення на ринку починається раніше». Експерт із дослідження ринку нерухомості Deng Haozhi (邓浩志) сказав Новому 新快 репортеру: «Це пов’язано з тим, що багатство нових перспективних галузей сильно концентрується в головних компаніях і в обмеженій кількості людей. Коли розвиток високотехнологічних галузей прискориться, загальна чисельність таких клієнтів із високими статками точно продовжить зростати, а їхній попит на престижне житло також збільшуватиметься».

«Два кінці гарячі»: багаті розкуповують, а «першій необхідності» — сісти на поїзд, кожен бере своє

Поки сегмент престижного житла стрімко нарощує темпи, ринок «першої необхідності» також дуже активний: у ціновому діапазоні від 1 до 2 мільйонів юанів житло «першої необхідності» завдяки високій ціновій ефективності стабільно тримається як головна сила продажів, а разом із ринком топ-цінностей формує ситуацію «два кінці гарячі».

Дані Purui Guangfo (普睿广佛) показують, що в цьому році в I кварталі (з 1 січня до 15 березня) серед угод із першою нерухомістю (у Гуанчжоу) житло «першої необхідності» в діапазоні від 1 до 2 мільйонів юанів уклало 3080 угод через підписання договорів (网签), а частка становить 35%. Це означає, що кожен з трьох людей, які купують житло в Гуанчжоу, обирає цей ціновий діапазон.

Район Ченченг (增城区) став основною локацією для угод із житлом «першої необхідності» в Гуанчжоу. Як район із найбільшим обсягом угод новобудов у всьому місті, частка нових квартир Ченченгу щороку загалом становить близько однієї четвертої або однієї п’ятої від усього міста. У I кварталі цього року укладено 1536 угод на квартири вартістю від 1 до 2 мільйонів юанів — це рівно приблизно половина від загального обсягу угод по всьому місту. При цьому середня ціна за квартиру в цьому ціновому сегменті становить 1,3239 мільйона юанів/кв. Дещо поряд із міською забудовою — вулиця Юннін (永宁街道) і містечко Сінтан (新塘镇) — завдяки високій ціновій ефективності стали найпопулярнішим вибором для покупців із сегменту «першої необхідності».

Навіть у центральних районах Гуанчжоу та в найближчих передмістях у цьому ціновому сегменті лишаються невеликі можливості. Наприклад, у районі Байюнь (白云区) — чотири північні населені пункти, у районі Хуанпу (黄埔区) — платформа Чжишіченг (知识城), у районі Панью (番禺区) — платформа Шіци (石碁) — усі вони мають об’єкти, що відповідають цьому бюджету, які нині виставлені на продаж.

За цим явищем стоїть те, що купівельна спроможність ринку сильно концентрується. Deng Haozhi пояснив: «Поточна ситуація на ринку схожа на ту, що була 10 років тому: домінують клієнти із ультра-«першої необхідності». Їх більше цікавить питання “чи можу я собі це дозволити”, тому найчастіше обирають компактні продукти, у яких жорстко контролюють загальну ціну. Саме тому саме такі продукти першими демонструють ознаки дефіциту попиту та пропозиції, і, ймовірно, першими отримають підвищення цін».

На іншому кінці ринку — настрої власників вторинного житла теж відображають таку поляризацію. Громадянка Huang (黄女士) повідомила Новому 新快 репортеру, що спочатку планувала продати в Гуанчжоу на Ліцвань Фанчунь (荔湾芳村) квартиру-«стару маломірку» з 1 спальнею і 1 вітальнею («老破小»). Але під час перегляду покупець суттєво збив ціну, тож у підсумку ціна угоди сильно відрізнялася від того, на що вона психологічно розраховувала. Зваживши все, вона вирішила відмовитися від продажу, а після простого ремонту використати квартиру для здачі в оренду.

Huang Tao зазначив: «Нині коефіцієнт оренда/продаж у Гуанчжоу вже скориговано до 2%-3%, а в деяких секторах корекція цін на вторинному ринку перевищила очікування ринку. Плюс до цього існує контроль над пропозицією новобудов — тож імовірність значних корекцій цін на житло невелика. Багато власників вторинної нерухомості, після того як ціну багато разів знижували, воліють обирати оренду, а не продавати в збиток. А Гуанчжоу як місто першого ешелону має стабільний попит на житло: просто різні люди обирають різний час для покупки. Нинішнє коригування цін відносно незначне, адже торік уже відбулася суттєва корекція на більший масштаб». Він сказав.

Прямо кажучи в індустрії: цього року ринок житла в Гуанчжоу, ймовірно, рухатиметься за траєкторією «L»

Багато представників галузі вважають, що «розшарована» модель ринку «теплого весняного відскоку» в майбутньому зберігатиметься. «Зараз загалом ринок усе ще перебуває на етапі формування “дна”». Huang Tao проаналізував: «Чим виразніше розшарування, тим очевидніше, що поки лише престижні житлові об’єкти або дуже дешеві проєкти з надзвичайно високою ціновою ефективністю швидко виходять із запасів. Зараз середня ціна новобудов у Гуанчжоу — це “4 мільйони+”. Продукти з середньою ціною понад 5 мільйонів юанів/кв.м, але які ще не досягають рівня престижного житла: через жорстку конкуренцію швидкість реалізації відносно повільна.

Із прискоренням темпів випуску забудовниками (подачі чергових партій на продаж) наприкінці березня і ринок, і попит/пропозиція синхронно нарощують зусилля. За даними моніторингу Purui Guangfo, за останні три тижні обсяг дозвільних документів (ліцензування) на товарну нерухомість у всьому місті постійно зростав. Станом на 22 березня у всьому місті було 18 черг/виставок, які випустили нові продукти; обсяг пропозиції становив 2043 квартири. У порівнянні з січнем-лютим цей показник різко зріс на 251%. Така активність на стороні пропозиції додає імпульсу для стабільної роботи ринку в квітні.

Щодо кон’юнктури після «теплого весняного відскоку», Deng Haozhi зазначив: «Ця хвиля не почалася в березні. Ціни на вторинному ринку Гуанчжоу вже були досить стабільними ще з листопада 2025 року. Ринок уже дійшов до дна — принаймні це “платформа дна на певному етапі”, але імовірність руху “L” вища, ніж імовірність “V”. Я очікую, що далі обсяг угод на ринку збережеться на відносно високому рівні, загалом ціни залишатимуться стабільними, а в окремих районах навіть може бути невелике підвищення. З одного боку, політика для покупців у цілому зберігає відносно ліберальний тон; з іншого боку, частина інвесторів орієнтується на дохідність від оренди нерухомості та заходить у ринок. У частині сегментів дохідність уже досягає 3% до 4%, що далеко перевищує прибутковість банківських строкових депозитів. А у центральних районах нерухомість має водночас цінність і для проживання, і для інвестування, тому її найбільше любить ринок». Він сказав.

Huang Tao, зі свого боку, прогнозує: «У цілому цього року ринок нерухомості показуватиме не гірші результати, ніж у 2025-му, але справжнє повне відновлення, ймовірно, відбудеться лише наступного року. Якщо продажі в гарячі сезони — у травні, вересні та жовтні — відповідатимуть очікуванням ринку, це підтвердить тенденцію до стабільного відновлення попиту». Він сказав.

■Новий репортер 新快: He Luoshi (何璐诗) Текст/фото