Позитивні сигнали не припиняються! Ринок нерухомості Гуанчжоу і Шеньчжень готується до «маленької весни», кількість укладених угод у Шеньчжені досягла рекордного рівня за останній рік

Джерело: сайт Securities Times Автор: У Цзямін

На початку весни в березні ринок нерухомості часто отримує хвилю пожвавлення настроїв “золото в березні — срібло в квітні”. Чи настане цьогоріч “трошки весняний підйом” у житлі своєчасно — це стало фокусом уваги ринку.

На це, репортер провів візити до ринку Гуанчжоу та Шеньчженя і з’ясував, що на тлі стабілізації та підйому показників угод дедалі більше покупців починають відновлювати свої очікування щодо ринку, а “трошки весняний підйом” уже дозріває.

Розумні ціни та належні продукти — ключові

“Під впливом недавнього високооцінного продажу земельної ділянки в місті Тяньхе, ділянка Ма-чан, у Гуанчжоу, останнім часом зросли як кількість переглядів, так і обсяги угод. У минулі вихідні проєкт прийняв майже 150 груп клієнтів. Компанія, щоб підтримати ‘трошки весняний підйом’, безпосередньо пішла на знижки в ціні”. Маркетинговий менеджер одного з проєктів новобудови в районі північного Гуандуну міста Тяньхе розповів репортеру. Також за неповною статистикою, лише в першій половині березня в усьому Гуанчжоу понад 30 проєктів новобудов або вивели нові лоти, або додатково стимулювали продажі.

Нещодавно дуже обговорювана земельна ділянка Ма-чан у Тяньхе була продана за загальною ціною 236 млрд юанів, і її вивела в активи повністю дочірня компанія Guangzhou Yuechengda Co., Ltd. групи Yuexiu, ставка премії склала 26,6%. У міру просування планування для земельної ділянки вартість землі в ключовому районі постійно заново переоцінюється ринком. Нещодавно елітний ринок Гуанчжоу також знову приніс хвилю. Згідно з ринковою інформацією, в PoLiyuexiwan була укладена угода на один об’єкт із площею забудови 670 квадратних метрів: загальна ціна угоди 1,87 млрд юанів, що відповідає приблизно 280 000 юанів за квадратний метр. Репортер поспілкувався з маркетинговими підрозділами багатьох компаній: елітні продукти на кшталт великих плоскостей і віл у Гуанчжоу, що належать кожній компанії, у цей період також мають записи про угоди.

Згідно з прогнозом звіту відділу досліджень і розвитку Guangzhou Zhongyuan, після святкувань Весняного фестивалю нові об’єкти масово виходитимуть на ринок. Під впливом кількох “червоно-ринкових” (найгарячіших) проєктів, ринок імовірно отримає “успіх на старті дверей”. Очікується, що з березня по квітень настане черга концентрованих відкриттів продажу. Більшість цих проєктів розташовані в центральних міських районах, ставка зроблена на продукти для поліпшення житлових умов, вони мають певну ринкову привабливість і можуть підштовхнути відновлення попиту на угоди. Водночас кілька відповідальних за маркетинг проєктів новобудов у Гуанчжоу заявили репортеру, що в ціноутворенні вони будуть більше орієнтуватися на реальний рівень цін, за яким ринок укладає угоди. Нині тільки розумні ціни та належно підготовлені продукти спонукають покупців виходити на ринок.

Впевненість починає відновлюватися

А в Шеньчжені, схоже, ринок вторинної нерухомості жвавіший, ніж ринок новобудов. Минулого тижня кількість підписаних угод на вторинну нерухомість у мережі LeyiJia в Шеньчжені зросла на 132% у місячному порівнянні (по відношенню до попереднього місяця) і встановила найвищий показник з кінця березня 2025 року. Кількість переглядів вторинних об’єктів досягла ще й найвищого рівня з середини жовтня 2024 року.

Крім того, за останніми даними моніторингу, опублікованими Шеньчженьським інститутом Ke (贝壳研究院), у лютому цього року кількість виставлених на продаж об’єктів вторинної нерухомості в його партнерських магазинах зменшилася на 3,3% проти аналогічного періоду минулого року. “Ця, на перший погляд, невелика відсоткова зміна тією чи іншою мірою відображає те, що ринкова впевненість поступово посилюється, а ірраціональні вимушені розпродажі скорочуються”, — сказав Чжао Сяопін, директор Шеньчженьського інституту Ke. За його словами, ця зміна має шанс перевести ринок нерухомості Шеньчженя у позитивний “коридор” — “оптимізація пропозиції — посилення очікувань — стабілізація цін”. Це означає, що ринок виходить із тиску “пропозиція перевищує попит”, який раніше виникав через те, що продавці поспішали швидко вивести готівку та залишити ринок: виставлені лоти стають більш раціональними, і це створює здоровішу основу для стабілізації з подальшим відновленням. Також у ціновому аспекті, окрім того, що середні ціни угод дві місяці поспіль припиняють падіння і повертаються до стабілізації, середні ціни виставлених на продаж у “гарячих” районах вторинної нерухомості теж почали трохи зростати.

“З початку березня найбільш помітно пожвавилася угода щодо якісних шкільних округів. Далі йдуть вторинні об’єкти з низькою загальною ціною та високою нормою орендної дохідності”, — сказав Чень-менеджер, досвідчений посередник із району Футянь, Юаньлінь у Шеньчжені. “Зараз зміни цін на угоди незначні: як і раніше, головним є підхід ‘знижую ціну, щоб збільшити обсяг’. Але після кількох років падіння цін, цього року більше покупців починає відновлювати довіру до ринку нерухомості. Наприклад, кількість клієнтів, які після свят самостійно контактують і домовляються про перегляд, більша, ніж у попередні роки”.

“Після Китайського (Місячного) Нового року ринок нерухомості Шеньчженя швидко відновив темп угод, а швидкість реагування краща, ніж у попередні кілька років. За нашими підрахунками, цього року на ринку новобудов темп появи нових проєктів повільніший, ніж торік: нові житлові проєкти, що отримали ліцензію на попередні продажі з початку року, — лише 9, тоді як за аналогічний період торік було 12. Тому цьогоріч ринок новобудов Шеньчженя навряд чи сформує ефект масштабу. Натомість ринок вторинної нерухомості навпаки підтримує стан достатньої кількості об’єктів і низької цінової “платформи”, тому атмосфера угод значно краща, ніж на ринку новобудов”, — повідомила Хе Цяньжу, директор національного дослідницького центру компанії MeiLian (美联物业), репортеру. “Крім того, з точки зору очікувань щодо політики: подальше послаблення політики обмеження купівлі в Шеньчжені — імовірна подія”.

Ще потрібні спільні зусилля з боку багатьох сторін

На думку Лі Юйцзя, головного дослідника Центру досліджень житлової політики провінції Гуандун, нинішні показники ринку Гуанчжоу—Шеньчжень хороші. “По-перше, вторинний ринок кращий за ринок новобудов: гарячі точки ринку новобудов обмежені окремими районами. По-друге, приріст нових виставлень на вторинному ринку в місячному порівнянні сповільнюється, а в річному порівнянні він скорочується порівняно з минулим роком, що свідчить про покращення ринкових настроїв і очікувань. По-третє, у першій фазі вторинний ринок показував тривале покращення, і певною мірою це стимулювало потребу у продажу старого та купівлі нового, тому ринковий цикл трохи відновився”.

Він прогнозує, що в березні традиційно сезон активних продажів: угоди з нерухомістю, зокрема повернення мешканців у місто після свят, весілля, працевлаштування, потреби, пов’язані з навчальними місцями/кваліфікацією, матимуть достатньо високий попит. Водночас забудовники, прагнучи “успіху на відкритті дверей” з точки зору результатів, також випускатимуть продукти з високою ціною/цінністю. Місцева влада за політикою також може вчиняти дії: наприклад, у найближчий час політики на кшталт фонду житлового забезпечення (公积金) і субсидій на купівлю житла є доволі частими. У березні це може сформувати “невеликий пік” для ринку нерухомості. Але за структурою угод переважають низькі цінові рівні.

Інститут Zhongzhi (中指研究院) вважає, що, згідно з Індексом цін на ринок сотні міст (China房地产指数系统百城价格指数) для китайської системи індексів нерухомості, починаючи з 2026 року падіння цін на вторинне житло в сотні міст у місячному порівнянні безперервно скорочується, а динаміка цін демонструє певні позитивні зміни. У майбутньому, коли більше міст додатково забезпечуватимуть належне виконання політик, “трошки весняний підйом” варто очікувати.

Лі Юйцзя вважає, що щоб зниження дійшло до мінімуму, щоб стабілізуватися внизу і закріпити фундамент на дні, все ще потрібні спільні зусилля багатьох сторін. На рівні галузі це включає сприяння торговим циклам між ринком новобудов і вторинним ринком, подальше зниження витрат на угоди, очищення торгового середовища та порядку. А на рівні фундаментальних факторів — відновлення довіри мешканців щодо працевлаштування, доходів і очікувань.

(Редактор: Веньцзін)

Ключові слова:

                                                            Ринок нерухомості