Розрахуйте прозору бухгалтерію спільних доходів житлового комплексу

Текст походить з: «Нінся жибао»

Автор(и): репортер Ян Чао. Текст/фото

Мешканці житлового кварталу Zhonghai Yuefu у районі Цзіньфен міста Іньчуань переглядають оголошення з деталями щодо публічних прибутків.

Сіткові працівники громади Цзи Ян у районі Цзіньфен міста Іньчуань заходять у помешкання, щоб зібрати думки мешканців щодо коштів публічних прибутків житлового кварталу.

Публічні прибутки житлового кварталу — це важливе відображення того, як співвласники реалізують спільні права та беруть участь у врядуванні громади. А щоб «скласти чесний облік» публічних прибутків, чітко порахувати «справедливий баланс», — це ключовий етап для доброчинного самоврядування громади та забезпечення збереження й примноження вартості спільного майна.

Щомісячні кошти з паркувальних зборів, які компанія з нерухомості стягує з мешканців, куди врешті-решт вони спрямовуються? Комерційні розміщення, зокрема зовнішня реклама на території житлового кварталу, рекламні табло в коридорах, реклама в кабінах ліфтів — скільки саме вони приносять доходу, і яка детальна структура наступних витрат? З огляду на ці питання, які турбують більшість власників, репортер здійснив глибокі візити та опитування через кілька департаментів.

Відгуки мешканців: прозорість — базова межа

Кошти публічних прибутків — це доходи, отримані у межах території керування майном житлового кварталу за рахунок використання спільних частин, що належать співвласникам, а також спільного обладнання та пристроїв, таких як ліфти, сходові клітки, вуличні майданчики тощо. Після відрахування визначених законом податків, втрат через споживання енергії та матеріалів, витрат на роботу персоналу й необхідних витрат на експлуатацію — залишок доходів.

31 березня, відповідальний представник Бюро житлового та міського- сільського будівництва міста Іньчуань розповів, що джерела коштів публічних прибутків є доволі широкими. Основними є: доходи від оренди чи експлуатації об’єктів спільного призначення кварталу, включно з приміщеннями та майданчиками; плата за зупинку транспортних засобів, яку стягують за користування спільними дорогами та публічними майданчиками для паркування; доходи від розміщення зовнішньої реклами через встановлення рекламних конструкцій на публічних місцях, світлових коробів (лайтбоксів), дверей під’їздів, на фасаді тощо, а також від реклами всередині приміщень, зокрема в кабінах ліфтів, вестибюлях біля дверей під’їздів, коридорах, — через встановлення рекламних площин; доходи від проведення комерційних заходів на публічних майданчиках, а також плата, яку беруть за користування установками на кшталт поштових автоматів/шафок для доставок, машин для очищення води, автоматів самообслуговування тощо; плата за користування земельними ділянками (майданчиками) під телекомунікаційне обладнання, яку стягують із операторів зв’язку; за згодою загальних зборів співвласників — залишкова вартість від утилізації списаних спільних об’єктів та обладнання, що підлягає переробці; відсоткові доходи від публічних прибутків та інші доходи, що на законних підставах належать усім співвласникам.

Ці доходи належать усім співвласникам, а куди саме спрямовується потік коштів — це «гаряча» тема, яка особливо хвилює мешканців. Житель району Літіун повіту Уцзун (Усюн) Ма Тао сказав прямо: «Рекламні збори в ліфтах, плата за паркомісця — скільки ж всього зібрали і куди це витратили? Ніхто не говорить, і ми не знаємо». Житель району Шапотоу повіту Чжунвэй Ю Сяомін налаштований категорично: «Публічні прибутки — це гроші всіх співвласників, а не “маленька скарбничка” компанії з нерухомості. Хочемо, щоб їх регулярно оприлюднювали: кожен збір і кожна витрата мають бути показані так само ясно, як є».

Щодо конкретного використання доходів, думки мешканців різняться. Житель району Сінцзин міста Іньчуань Чжан Сінмін сподівається: «Неважливо, скільки — якщо належить дивіденд/відпущення, то ділимо; або зараховуємо як компенсацію плати за нерухомість, даємо трохи пільг/благ, щоб ми реально відчували свої права як співвласники». А мешканець району Цзіньфен міста Іньчуань Гуо Ю більше схиляється до покращення середовища кварталу: «Гроші не потрібно “ділити” — краще першочергово відремонтувати дороги, замінити вуличні ліхтарі, або вкласти їх у ремонтний фонд; щоб навколишнє середовище кварталу стало кращим — це найголовніше».

Хоча погляди на використання доходів різні, мешканці мають високу міру спільності в одному: кошти публічних прибутків — це спільна власність усіх співвласників, і їх ні в якому разі не можна вилучати, привласнювати або витрачати на власні потреби компанії з нерухомості. Житель району Цзіньфен міста Іньчуань Чжень Цян сказав: «Ми не заперечуємо проти того, щоб компанія з нерухомості заробляла розумно, але заперечуємо проти “темних схем”; нам не принципово, на скільки ділити, але принципово — чи це прозоро, і чи належно управляється».

Практичний крок для розв’язання: від “темного обліку” до ясності

Кошти публічних прибутків за своєю природою — це спільне майно, сформоване за рахунок використання спільних частин і спільного обладнання та пристроїв власників. Однак через те, що частина кварталів не публікує інформацію, а керування є ненормованим, ці кошти перетворилися на «темний облік», який у головах багатьох мешканців не пояснити й не зрозуміти до кінця.

«Щодня бачимо рекламу, що безперервно крутилася в ліфті, і машини, що заповнюють публічні паркомісця, але скільки саме там доходів і куди їх витратили — ми взагалі не знаємо». Питання мешканця району Сінцзин міста Іньчуань Чжан Сяодуна озвучило загальну думку багатьох власників. Є мешканці, які повідомляють, що деякі компанії з нерухомості навмисно приховують інформацію про звірку, а інколи — навіть під приводом: «після створення комітету співвласників (业委会) будемо подавати на відкриття публічної інформації» — відмовляються й тягнуть час, намагаючись розмити межі між доходами та витратами, а також «піймати момент» на нечистих маніпуляціях. А багато власників мають недостатнє розуміння щодо правового статусу й нагляду за публічними прибутками, вважаючи: «грошей небагато, нема потреби “прискіпуватися”». Це певною мірою дозволяє ненормоване управління й далі, через що публічні прибутки стають ще більш незрозумілими.

Зіштовхнувшись із болючими точками в управлінні, у багатьох місцях Іньчуаня розпочали активні дії з «прориву» проблеми: перетворили управління публічними прибутками з «одного темного обліку» на «окремий чіткий облік». 30 березня квартал Zhonghai Yuefu у районі Цзіньфен міста Іньчуань детально оприлюднив у вітрині/на дошці оголошень звітність щодо публічних прибутків: звідти можна чітко перевірити доходи від оренди рекламних огорож для шлагбаумів, а також витрати й доходи, зокрема щомісячну плату за управління телекомунікаційною діяльністю тощо.

Раніше, під час спеціального комплексного впорядкування в районі Джали (Ха Лань Шань) вуличного комітету, громада Хай Бо Лан Сюань міста Іньчуань виявила, що частина компаній з нерухомості не перераховує публічні прибутки на спеціальні рахунки відповідно до вимог, і навіть тягне із виправленням, посилаючись на недостатню обізнаність із політиками. 23 березня громада спеціально скликала «Раду для обговорень Лань Сюань» (兰轩议事会): на місці було наказано порушуючим компаніям з нерухомості до кінця березня повернути всі кошти публічних прибутків на спеціальні рахунки під нагляд, суворо запровадити цільове використання коштів та забезпечити відкритість і прозорість. Також на місці було підписано документ-зобов’язання (告知书) про належне використання, щоб підсилити відповідальність за управління.

Квартал Чжун Ін Ю Цзін (中瀛御景) у районі Сінцзин міста Іньчуань натомість вирішив питання через цілодобовий нагляд з боку комітету співвласників, проклавши реально здійсненний шлях нормалізованого управління публічними прибутками. До створення комітету співвласників у 2018 році публічні прибутки перебували під одноосібним керуванням компанії з нерухомості. Після створення комітету співвласників було заново найнято компанію з надання послуг у сфері нерухомості, і щорічний дохід від публічних прибутків зріс до понад 70 0000 юанів, включно з паркувальними зборами та доходами від реклами в ліфтах. Квартал не лише забезпечив оприлюднення деталей доходів і витрат та їх регулярне публічне повідомлення, а також визначив, що всі разові витрати понад 50 000 юанів мають бути затверджені рішенням загальних зборів співвласників. Одночасно 980 000 юанів залишкового прибутку було повернуто співвласникам у формі дивідендів; крім того, послідовно було використано публічні прибутки для встановлення камер на висоті, для ремонту та оновлення дорожнього покриття паркінгу, а також для відкриття їдальні для громади, щоб спільні кошти реально застосовувалися на користь співвласників і сприяли розвитку кварталу.

Зараз дедалі більше кварталів запроваджують відкриті, прозорі та впорядковані управлінські заходи: вони чітко визначають зв’язок між доходами та витратами публічних прибутків, і те, що раніше було «темним обліком», стає ясним, перевірюваним і таким, що не викликає сумнівів. Це справді захищає спільне майно та законні інтереси всіх співвласників.

Гарантії системи: норми та мірки

«Плата за рекламу в ліфтах, оренда для поштових шафок/шафок доставок — на яких саме місцях ці публічні прибутки мають використовуватися? Які витрати є неправомірними, а які витрати суворо заборонено включати?» Нещодавно в кварталі Xin Hai Jia Yuan II у вулиці Man Cheng Bei в районі Цзіньфен міста Іньчуань член комітету співвласників поставив питання, яке прямо вказує на реальні болючі точки в управлінні публічними прибутками кварталу. Хоча цей квартал першим уже опублікував інформацію про доходи та витрати публічних прибутків, у практичному використанні все одно з’являються труднощі — чи можна витрачати ці кошти на ремонт дверей під’їзду? Чи реально замінити обладнання для відеоспостереження? Через відсутність чітких і визначених стандартів застосування в кварталі часто виникає ситуація «не наважуються витрачати те, що треба»; а частина витрат також викликає запитання з боку мешканців, бо незрозуміло, на підставі чого їх можна проводити. Тому питання нормалізованого управління публічними прибутками потребує невідкладного розв’язання.

«Публікувати доходи — це добре, але ми хочемо ще більше розібратися, які саме законні напрями використання має ця сума. Лише за наявності чітких правил і положень усім спокійно на душі, і це допомагає уникнути непотрібних суперечок». Житель кварталу Xin Hai Jia Yuan II Чжу Мей сказав. Щоб вирішити цю проблему, партійний секретар громади Цзи Ян у вулиці Man Cheng Bei району Цзіньфен міста Іньчуань Сюе Нін主动 організувала та скоординувала нараду: вона послідовно розібрала й перелічила питання, які загалом турбують мешканців і комітет співвласників, зокрема: «чи можна використовувати публічні прибутки на ремонт дверей під’їзду», «чи можна замінити застаріле відеоспостереження», «чи є витрати на підсадку зелених насаджень у громадських зонах витратами» тощо. Далі було організовано поетапне обговорення за участі трьох сторін — компанії з обслуговування нерухомості, комітету співвласників і представників мешканців — щоб сформувати спільне розуміння.

«Немає єдиних стандартів витрат: щоразу, коли використовують публічні прибутки, потрібно знову й знову пояснювати мешканцям. Це не лише знижує ефективність роботи, але й легко призводить до непорозумінь і невдоволення з боку мешканців». Про труднощі в управлінні сказав керівник компанії з нерухомості кварталу Xin Hai Jia Yuan II. Член комітету співвласників Гао Вень зазначив: «Якщо йдеться про витрати, пов’язані з утриманням громадських зон і спільними інтересами всіх співвласників, то їх можна використовувати, але потрібно суворо контролювати масштаби витрат і не допускати довільних та безпорядкових витрат».

У кварталі Xin Hai Jia Yuan II було розроблено й затверджено «Перелік рекомендацій щодо використання публічних прибутків»《公共收益使用指导清单》: він чітко визначає сферу витрат публічних прибутків, а також важливі питання, що потребують голосування загальних зборів співвласників, і водночас — перелік витрат, які категорично заборонено. Жорстко встановлено, що всі витрати з публічних прибутків мають бути погоджені голосуванням на загальних зборах співвласників. Щороку потрібно проводити спеціальний аудит і оприлюднювати його результати для всіх співвласників. Після впровадження цієї системи ефект у врядуванні став помітним одразу: у планах замінити 66 дверей під’їздів та комплекти систем контролю доступу в кварталі; бюджет — 350 000 юанів. Після визначення за переліком це було віднесено до категорії «модернізація/вдосконалення безпекових установок громадських зон», тож питання успішно пройшло голосування загальних зборів співвласників. За правилами витрати було виконано за рахунок коштів публічних прибутків, що повністю реалізувало перехід від «неузгодженого використання» до «нормативного використання» публічних прибутків.

«Раніше і власники, і керуючі “не знали, як використовувати”, а тепер “є перелік, за яким можна звірятись”. Ключове — встановити правила». Сюе Нін сказав, що компанії з обслуговування нерухомості та комітет співвласників регулярно звітують перед загальними зборами співвласників про стан доходів від операційної діяльності. Це забезпечує повною мірою право власників знати, право брати участь і право здійснювати нагляд. «Коли правила чіткі, а порядок дій прозорий, гроші витрачаються спокійніше, а використання — без тривоги. Довіра мешканців також поступово накопичується в межах нормативності».

Під час подальшого обговорення з урахуванням практики кварталу Чжун Ін Ю Цзін у районі Сінцзин міста Іньчуань, голова комітету співвласників Чжан Цзінго ще раз пояснив, що раціональне використання публічних прибутків може посилити згуртованість і відчуття приналежності серед власників, перетворивши власників із «спостерігачів» на «спільно зацікавлену спільноту», а отже — всебічно підвищити рівень базового врядування. «Нормалізоване прозоре управління публічними прибутками за сутністю є процесом узгодженого співуправління, де є державний нагляд, належне виконання повноважень комітетом співвласників та участь власників. Лише коли будуть чітко визначені межі відповідальності кожної сторони та досягнуто ефективної взаємодії, можна реально забезпечити принцип “брати від громади та використовувати для громади”, щоб це приносило користь усім співвласникам».

Юрист Нінся Юнчжи Ло Сюешу (宁夏瀛智律师事务所) Ван Лін дала правову оцінку: публічні прибутки житлового кварталу — це доходи від операційної діяльності, що виникають за рахунок спільних частин та спільного обладнання, які належать співвласникам. Після відрахування необхідних витрат залишкова частина належить усім співвласникам як спільна власність; не існує винятку на кшталт «перевага за домовленістю». Ключове — «дохід від спільного майна належить усім його співвласникам».

Навколо гарантування прав власників і просування прозорого управління, Ван Лін дала конкретні рекомендації: по-перше, посилити оприлюднення інформації: щокварталу публікувати деталі доходів і витрат, щорічно — звіт про аудит; строк публікації — не менше 30 днів; у змісті має бути інформація про джерела доходів, суми, витрати/кошти (вартість), залишкові прибутки, план використання. Публікувати можна через дошки оголошень, групи власників тощо, а зберігати матеріали щонайменше 5 років; по-друге, створити систему різнопланового нагляду: власники можуть ознайомлюватися з первинними документами/оригінальними квитанціями, утворювати наглядові групи для перевірки; належні органи місцевого рівня здійснюють нагляд, сільські/громадські структури допомагають у врегулюванні спорів, а профільні департаменти, що відповідають за нерухомість, проводять спеціальні перевірки. Щороку загальні збори співвласників вирішують, чи доручати аудит третій стороні; по-третє, нормалізувати управління рахунками: заборонено змішувати публічні прибутки з іншими коштами, щоб забезпечити право власників на запит інформації.

За наявною інформацією, Бюро житлового та міського- сільського будівництва міста Іньчуань разом із Управлінням соціальної роботи парткому міста Іньчуань вже розробили низку норм: у кварталах, де створено комітет співвласників або комітет з управління майном, здійснюють відкриття власних рахунків за ініціативою кварталу. У випадках, коли попередній керуючий/компанія з нерухомості до цього часу управляли коштами за посередництвом або за згодою загальних зборів співвласників — відкривається окремий рахунок на кожен проєкт. Кошти публічних прибутків у першу чергу використовують для поповнення цільових фондів спеціального ремонту житла; після згоди загальних зборів співвласників їх також можна застосовувати на ремонт, технічне обслуговування, оновлення та модернізацію спільних частин і об’єктів/обладнання. Крім того, встановлено вимоги: підрозділ, що управляє рахунком публічних прибутків, зобов’язаний у межах 7 днів після підписання договору та протягом 5 днів після відкриття рахунку відповідно оприлюднити інформацію про договори та стан рахунку; строк оприлюднення має становити не менше 30 днів для інформації про договори та не менше 7 днів для стану рахунку; також регулярно оприлюднювати інформацію про доходи та витрати, вести облікові документи й архіви, щоб забезпечити право власників робити запити.

«Наразі ми узгоджуємо взаємодію з Бюро по роботі з даними міста Іньчуань, щоб сприяти розробці модулю запитів для власників і розбудувати платформу для пошуку інформації щодо публічних прибутків, реалізувавши відкритість і прозорість даних про кошти». Відповідальний представник Бюро житлового та міського- сільського будівництва міста Іньчуань сказав.

Щоб розв’язати проблему «темного обліку» та перекрити проломи в управлінні, місто Іньчуань спирається на систему «шести відкриттів» у сфері інформації про керування нерухомістю. Вона допомагає кварталам реалізувати повний цикл замкненого управління публічними прибутками: «відкриття рахунку та акумуляція коштів, визначення призначення коштів, оприлюднення й повідомлення, нормативне використання, аудит і нагляд, закріплення відповідальності». Це прояснює межі фінансових потоків між платою за нерухомість, публічними прибутками, та інвестиціями підприємства, просуває нормалізоване, прозоре та правове управління публічними прибутками, і реально забезпечує безпеку спільного майна та законні права й інтереси співвласників.