Розв'язання проблем блокування обміну житлом, зменшення навантаження на молодь у питаннях оренди

Цей текст взято з: «Youth Daily»

У Шанхаї реалізовано перший у місті проєкт «викуп житла з подальшим обміном» у Цзінъані

Як вирішити «вузькі місця» під час обміну нерухомістю та полегшити тиск оренди на молодь

Кореспондент: Фань Яньпін

Учора ввечері в Шанхаї вперше офіційно завершили підписання за проєктом «викуп житла з подальшим обміном» у Цзінъані. Це означає, що шанхайська програма викупу вторинного житла для пілотного використання як доступного орендного житла (保租房) переходить до практичного, суттєвого етапу реалізації.

Житель району Цзінъань пан Ши став першим, хто скористався цією моделлю. Його помешкання — старе «комплектне» житло площею 40 квадратних метрів на Баошань-лу — було викуплено компанією районного забезпеченого житла за ціною 2,2 млн юанів. Ці кошти як цільове фінансування на купівлю житла в повному обсязі були спрямовані на придбання в Цзінъані новобудови «誉静安» — трикімнатної (三房) квартири. Увесь процес реалізовано як замкнений цикл «старе житло — на нове житло» від початку до кінця.

Як повідомляється, інноваційна модель, яка першою запрацювала саме в Цзінъані, є важливою спробою Шанхаю реалізувати житлові гарантії та покращення добробуту населення. Вона відкриває новий канал для потреб мешканців у житлі для покращення, а також забезпечує новий шлях для формування ресурсів орендного житла (保租房) у центральних районах міста. Журналіст «Youth Daily»: Фань Яньпін

Процедура обміну

1 Подання мешканцем заяви на викуп

2 Державні органи спрямовують державні підприємства як «запас міцності»

3 Оцінка вартості старого житла

4 Укладання договору на викуп

5 Видача «квитка» на придбання у версії для підвищення (升级版房票)

6 Вибір житла

7 Завершення обміну та заселення

Критерії викупу

Правовстановлене комплектне наявне (存量) житло з площею будівлі до 70 квадратних метрів і загальною ціною до 4 млн юанів; пріоритет надається об’єктам, що розташовані не далі ніж за 3 кілометри від ліній метро (轨交), а також мають поруч промислові/індустріальні парки.

Перший випадок замкненого циклу підписання: успішна реалізація. Державне підприємство «покриває» ризики та знімає «болючі точки» під час обміну

Під час церемонії підписання пан Ши послідовно завершив підписання договорів на викуп наявного житла та договорів на купівлю новобудови з компанією забезпеченого житла Цзінъані та із забудовником нової комерційної нерухомості. Від продажу/ліквідації старого житла до купівлі нового — увесь процес узгоджено безперервно. Це зробило його першим мешканцем у Шанхаї, який отримав вигоди від політики «викупу житла з подальшим обміном».

«У мене двоє дітей, а площа старого житла для нас надто мала». Пан Ши розповів кореспонденту: житло, яке у нього викупили, розташоване в Цзінъані, на кварталі Баошань-лу, площа — 40 квадратних метрів. Оскільки це старий будинок, торік після виставлення на продаж зацікавлених було небагато. Дізнавшись про цю нову модель, він подав заявку на оцінювання в межах проєкту «викуп житла з подальшим обміном». Загальна ціна викупу — 2,2 млн юанів; увесь процес тривав лише один-два місяці — і пройшло дуже гладко. Ці кошти визначили як цільову суму на купівлю житла, яку можна використати лише для придбання новобудов у межах Цзінъані. Після ретельного вибору він обрав «誉静安» — невеликі трикімнатні квартири площею понад 100 квадратних метрів — і реально покращив житлові умови.

Модель «викупу житла з подальшим обміном», реалізована цього разу в Цзінъані, є важливим результатом пілотної програми у Шанхаї, яку запустили в лютому цього року: викуп вторинного житла для використання як доступного орендного житла (保租房). Цзінъань разом із Пудуном та Сюйхуе стали першими територіями для випробування, а саме Цзінъань першою завершила підписання першого в історії випадку — і цим офіційно перевела інноваційну модель у стадію реальної експлуатації. Ця модель реалізується компанією забезпеченого житла Цзінъані як основним виконавцем. Вона суворо дотримується принципів «державне спрямування, реалізація державними підприємствами, ринкова операційність». Об’єкти викупу фокусуються на наявному житлі в межах району, яке має старіший вік будинків і переважно менші планування. При цьому чітко визначено конкретні критерії викупу: площа будівлі до 70 квадратних метрів, загальна ціна до 4 млн юанів, правовстановлене комплектне наявне житло; пріоритет — об’єкти в межах 3 кілометрів до станцій метро (轨交) та з розташованими поруч індустріальними парками. Для мешканців, які купують новобудову, вимога лише в тому, щоб житло було в межах Цзінъані, а обмежень за ціною не встановлюють.

Заступник директора Бюро з управління житлом (житлово-комунальний сектор) району Цзінъань Хе Чжиюнь розповів, що порівняно з традиційною моделлю обміну житлом «спочатку продавай — потім купуй», ця інноваційна модель точково вирішує ключову «болючу точку» мешканців під час обміну. У традиційному обміні є не лише тривалий період угоди, а й проблеми з непрозорістю цінових пропозицій та невизначеністю процедури угоди. Через це мешканці часто потрапляють у ситуацію «не можу продати старе житло — не можу купити нове». А в моделі «викупу житла з подальшим обміном» державне підприємство завершує викуп старого житла, а процедура відкрита, прозора та операційно ефективна й зручна. Мешканці можуть спочатку зафіксувати для себе бажані об’єкти новобудов у межах Цзінъані та умови купівлі, потім подати заяву на викуп свого старого житла. Далі компанія забезпеченого житла Цзінъані видає спеціальний «квиток на житло» (专项房票) для здійснення обміну, забезпечуючи замкнений цикл «нормативна утилізація старого житла — успішна купівля нового житла».

Забезпечення роботи за рахунок різних джерел коштів. Заповнення дефіциту доступного орендного житла в центральних районах

Успішна реалізація та подальший розвиток моделі «викупу житла з подальшим обміном» неможливі без удосконаленої системи фінансового забезпечення. Після викупу старі будинки після реконструкції повністю включаються до системи доступного орендного житла, ефективно заповнюючи «порожнечу» пропозиції доступного орендного житла в центральних районах Шанхаю. Таким чином досягається двостороння підтримка: і покращення добробуту населення, і забезпечення житлом.

Хе Чжиюнь пояснив, що для гарантування достатності коштів на викуп і контрольованості витрат у Цзінъані спеціально створили багатокомпонентний фонд коштів. Він формує ринкову систему фінансування у форматі «монетизовані кошти на соціальне будівництво (貨幣化配建资金) + власні кошти підприємств + банківські кредити». При цьому Китайський будівельний банк (中国建设银行) надає проєкту спеціальну фінансову підтримку, забезпечуючи «супровід» роботам із викупу житла на рівні фінансів.

Щодо балансу довго- і середньострокових коштів проєкт вибудовує механізм здорового «кругообігу» за принципом «вкладення — експлуатація — зворотне відшкодування». Кошти, вкладені в викуп старого житла, будуть спеціально повертатися через довгострокові доходи від оренди доступного орендного житла. Усі орендні надходження повністю спрямовуються на відшкодування витрат і на поступовий розвиток проєкту. Це одночасно забезпечує сталу діяльність для виконавця і наділяє модель «викупу житла з подальшим обміном» здатністю до самозабезпечення (самостійної «кровообігу»), зменшуючи залежність від єдиного бюджетного фінансування та забезпечуючи ринково тривалу, стабільну роботу.

Виконавчий директор компанії забезпеченого житла Січбей (闸北) району Цзінъань Цзян Янь заявила: після викупу наявне житло, після проведення компанією забезпеченого житла Цзінъані стандартизованої реконструкції та підвищення якості, а також після вдосконалення функцій проживання, буде повністю включене до системи доступного орендного житла на рівні району. За ціною, нижчою від ринкової орендної плати на аналогічній локації, воно цілеспрямовано забезпечить потреби в оренді нових мешканців міста, молоді та інших груп. Перший квартал із ресурсів, викуплений на Баошань-лу, розташований у центральній частині Шанхаю в межах міського кільця (内环), має виразні переваги розташування, поруч із станціями ліній 3/4/8 (轨交), до прилеглих торгових районів можна дійти пішки. Інфраструктура побутового обслуговування повна. Площа 40 квадратних метрів дуже точно відповідає потребам молоді в оренді. Після реконструкції це стане якісним доступним орендним житлом у центральних районах.

Ця модель також вирішує ключову проблему із формуванням ресурсів доступного орендного житла в центральних районах. З періоду «十四五» Шанхай уже залучив/організував 477 тис. комплектів доступного орендного житла, перевищивши встановлені цілі. Але 80% доступного орендного житла розташовано поза межами центрального середнього кільця (中环), а частка в центрі міста — низька. Нерідко в центральних районах міста, зокрема Хуанпу, Цзінъань, Сюйхуе, якісного доступного орендного житла «не вистачає — один будинок важко знайти». Як район центральної зони, Цзінъань має напружені ресурси землі, і традиційна модель будівництва нового доступного орендного житла вже не здатна повністю задовольнити зростаючі потреби. А викуп наявних вторинних квартир для використання як доступного орендного житла став ключовим шляхом ефективного розширення пропозиції житла. За інформацією, у період «十五五» Цзінъань планує додатково забезпечити приблизно 13 тис. комплектів (кімнат) доступного орендного житла. Модель «викупу житла з подальшим обміном» стане важливим інструментом для досягнення цієї мети, максимально узгоджуючись із ключовим запитом нових мешканців міста й молоді на «баланс роботи та проживання» (职住平衡).

Створення доступного для молоді

Високоякісного житлового середовища

Модель «викупу житла з подальшим обміном», яку цього разу реалізували в Цзінъані, на ринку називають «квитком для версії підвищення» (升级版房票). Проте ця модель має принципову відмінність від системи «квитків на житло», яку раніше випробовували в Шанхаї. Вона є новим дослідженням, спрямованим на активізацію наявних ресурсів житла на ринку, і водночас важливим кроком для підвищення ефективності розподілу міських житлових ресурсів.

Ключова цінність цієї моделі полягає в ефективній активізації наявного старого житла на ринку, яке має низьку ліквідність. Її мета — «активізувати наявне та оптимізувати додаткове». Як правило, такі об’єкти складно продати на ринку через проблеми з віком будинків, плануванням тощо. Але завдяки державному спрямуванню та викупу державними підприємствами ці об’єкти перетворюються на якісне доступне орендне житло. Це не лише відновлює цінність наявного житла, а й забезпечує більш раціональне використання житлових ресурсів у центральних районах. Загалом це фундаментально підвищує ефективність розподілу міських житлових ресурсів.

Порівняно з будівництвом нового доступного орендного житла, реконструкція викупленого наявного житла під доступне орендне має виразну перевагу щодо коротшого циклу забезпечення. За інформацією, нове доступне орендне житло зазвичай потребує 2–3 років будівельного циклу. А після викупу наявного житла — лише 3–6 місяців, щоб завершити стандартизовану реконструкцію та ввести в експлуатацію. Це значно скорочує час до появи ефективної пропозиції доступного орендного житла та дозволяє швидко заповнити дефіцит у центральних районах. Компанія забезпеченого житла Цзінъані впроваджуватиме професійну реконструкцію для всіх викуплених об’єктів, а далі — уніфіковано включатиме їх в управління експлуатацією системи доступного орендного житла. Завдяки «народним» орендним ставкам і якісним послугам створюється доступне, високоякісне і зручне для проживання середовище для молоді, що підтримує розвиток житлових гарантій на високоякісному рівні.

Відповідні підрозділи Цзінъані заявили, що, починаючи з цього першого випадку підписання, вони й надалі вдосконалюватимуть відповідні політики щодо викупу житла з подальшим обміном, деталізуватимуть торговельно-операційні процедури та поглиблюватимуть просування й практичне впровадження моделі. Те, що у Шанхаї перший проєкт «викупу житла з подальшим обміном» реалізували саме в Цзінъані, не лише пропонує нове рішення для житлового покращення мешканців у Цзінъані, а й надає для Шанхаю практичний зразок, який можна відтворювати та поширювати, для формування системи високоякісних житлових гарантій. У майбутньому, у міру постійного вдосконалення моделі, все більше мешканців зможуть скористатися вигодами від політики, і все більше якісного доступного орендного житла з’являтиметься в центральних районах. Це дасть змогу в Шанхаї знайти новий шлях для вирішення проблем із формуванням ресурсів доступного орендного житла в центральних районах та задоволення потреб мешканців у житлі для покращення, сприяючи більш якісному поєднанню міських житлових гарантій і розвитку добробуту населення.

■03