Глибока нерухомість А: за підсумками річної звітності — повернення до прибутку на тлі скорочення основної діяльності, критичного зниження грошових потоків та високого тиску на погашення боргів

Питає AI · Глибока трансформація «Шеньв’є Діє» A виходить на безприбутковість за рахунок разових доходів. Коли основний бізнес зможе справді вийти в прибуток?

28 березня компанія «Шеньв’є Діє» A (000011), що входить до складу біржових компаній державного сектору Шеньчжоу, опублікувала річний звіт за 2025 рік. Звіт показує, що за весь рік компанія отримала виручку від реалізації 2,383 млрд юанів, що на 12,83% менше, ніж торік; чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії, становив 33,8851 млн юанів, змінивши збитки на прибуток, з приростом 103,04%. На перший погляд, ця стара компанія з девелопменту нерухомості в Шеньчжоу ніби вийшла з кризи результатів, але при розборі даних видно, що її прибутковість залежить від разових прибутків/збитків, тоді як ключовий основний бізнес усе ще перебуває в збитках.

Девелопмент нерухомості різко просів, а прибуток за виключенням разових статей і далі в збитках

На рівні виручки «Шеньв’є Діє» A загалом знижує доходи, а дисбаланс структури ключового бізнесу поглиблює проблему. У 2025 році бізнес з девелопменту нерухомості дав виручку лише 567 млн юанів, що на 43,52% менше в річному обчисленні. Його частка в загальній виручці впала з 36,71% до 23,79%, ставши головною причиною, яка тягне результати вниз.

Водночас бізнес з управління нерухомістю приніс 1,637 млрд юанів виручки, що на 2,68% більше, а його частка в загальній виручці зросла до 68,70%, перетворившись на «базовий» сектор доходів. Проте зростання в секторі нерухомості слабке і не здатне компенсувати падіння девелопменту. Бізнес з управління активами виріс на 31,86%, але виручка становила лише 179 млн юанів, частка — менше 8%, тож внесок у загальні результати обмежений.

Крім того, доходи «не за основним бізнесом» «Шеньв’є Діє» A становили 90,9832 млн юанів, що на 43,24% більше. Скорочення основного бізнесу та підвищення частки доходів не за основною діяльністю підкреслюють проблеми з непослідовним переходом компанії на новий курс і нестачею драйверів зростання.

Варто звернути увагу, що в 2025 році «Шеньв’є Діє» A за показником прибутку «за мінусом разових статей» до частки акціонерів материнської компанії все ще залишалася в зоні збитків. У річному звіті зазначено: прибуток за виключенням разових статей за 2025 рік становив -12,3864 млн юанів, що є зменшенням збитків на 99,07% порівняно з -1,329 млрд юанів у 2024 році.

Разові доходи/збитки стали ключовою опорою прибутковості «Шеньв’є Діє» A. У річному звіті повідомляється, що в 2025 році разові прибутки/збитки компанії в сумі становили 46,2715 млн юанів. З них прибуток від вибуття необоротних активів — 38,5386 млн юанів, а державні субсидії — 10,8130 млн юанів; разом дві статті становлять понад дев’яносто відсотків. Саме це разове надходження дозволило компанії показати прибуток у бухгалтерському обліку. Якщо виключити цю частину доходів не за основною діяльністю, то основний бізнес не лише не вийшов у прибуток, а й продовжує залишатися в збитках, якість прибутку викликає занепокоєння.

Операційний грошовий потік критичний, а тиск із погашення боргів високий

Ще серйозніше — проблеми з грошовим потоком «Шеньв’є Діє» A. У річному звіті зазначено, що в 2025 році чистий грошовий потік від операційної діяльності «Шеньв’є Діє» A становив -2,086 млрд юанів, що є ще гіршим, ніж -1,424 млрд юанів у 2024 році; у річному вимірі це погіршення на 46,49%. Крім того, протягом останніх трьох років чистий грошовий потік від операційної діяльності цієї компанії стабільно був від’ємним.

Щоб послабити дефіцит коштів, «Шеньв’є Діє» A посилила фінансування. У 2025 році чистий грошовий потік від фінансової діяльності досяг 2,811 млрд юанів, що в річному вимірі зросло на 800,02%. Крім того, з 2023 по 2025 рік компанія мала показник коефіцієнта активів до зобов’язань відповідно 72,31%, 78,88% і 79,04%, перебуваючи на високому рівні в галузі. Високий рівень боргового навантаження в поєднанні з напруженим станом грошових потоків означає, що ризики для ланцюга фінансування продовжують накопичуватися.

З огляду на здатність приносити прибуток, хоча валова маржа «Шеньв’є Діє» A зросла на 9,40 в.п. у річному вимірі до 27,11%, чиста маржа становить лише 0,20%, майже на межі між прибутками та збитками. Цей показник відображає провал у контролі витрат: у 2025 році сукупно витрати на продаж, адміністративні витрати та фінансові витрати становили 416 млн юанів; три види витрат займають 17,45% від виручки, що на 29,16% більше в річному вимірі, суттєво «з’їдаючи» простір для прибутку.

Учасники ринку зазначають, що на тлі глибокої трансформації в індустрії нерухомості покладатися лише на реалізацію активів і отримання субсидій для підтримки прибутковості недостатньо, щоб забезпечити довгостроковий розвиток. У майбутньому, якщо компанії не вдасться стабілізувати девелопмент нерухомості, посилити прибутковість основного бізнесу та поліпшити стан грошового потоку, «відновлення» результатів навряд чи триватиме.

Підготовка матеріалу: Nandu Bay Finance Society, журналіст Цю Мошань