Перший квартал: місцеві влади прийняли понад 60 нових політик щодо житлово-ощадних фондів. Чи змінився напрям ринку нерухомості?

各地公積金新政正密集落地，成為穩定房地產市場的重要抓手。

自4月1日起，杭州正式施行公積金新政，大幅提升公積金最高貸款額度至180萬元；3月31日，海南明確，繳存人可提取公積金用于支持子女購買家庭首套房；3月24日，成都發布政策提出階段性取消公積金貸款次數限制，繳存人名下無未結清公積金貸款，即可提出申請；2月25日，上海將公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加上浮政策，最高可貸324萬元……

中指研究院統計顯示，一季度全國各省市（縣）出台公積金相關政策超過60次，約佔各地房地產相關政策總頻次的近38%，成為各地優化房地產政策的核心發力點。提高貸款額度、優化貸款次數認定、拓寬提取使用範圍、完善繳存政策等，是各地公積金新政的主要優化方向。除此之外，一季度各地圍繞激活購房需求、去化庫存、盤活存量等目標，還聚焦優化限制性政策、發放購房補貼、完善城市更新配套政策、優化保障性住房相關政策等領域，出台相關政策約100次。

在政策托舉和春節假期後市場修復的雙重作用下，3月重點城市成交階段性回暖。克而瑞數據顯示，3月重點50城新房成交面積攀升至1100萬平方米，環比大幅增長89%。中指數據則顯示，3月20城二手住宅成交14.8萬套，環比增長119%，春節後二手房成交量已連續5周環比回升。不過，目前房地產市場整體仍處於調整階段，不同能級城市分化特徵較為顯著。

在受訪專家看来，接下來在需求端，各地預計將加強對初婚初育家庭、多子女家庭住房支持力度，持續深化公積金制度改革，核心城市有望繼續優化限制性政策。

公積金新政密集落地

日前，杭州公積金新政「杭八條」正式出台，涵蓋提高最高貸款額度和倍數、提高貸款額度上浮優惠、優化貸款套數認定、新增支持支付購房契稅提取和物業費提取、放寬購建住房提取時間限制、擴大家庭代際互助提取範圍等多個方面，政策力度突出。

依照新政，杭州公積金貸款最高額度由130萬元提高到180萬元，職工個人可貸額度最高90萬元。同時，職工個人可貸額度計算倍數由15倍調整為20倍，並增加新市民、青年人家庭貸款額度上浮20%的情形，多子女家庭貸款額度上浮比例由20%提高到50%，享受額度上浮優惠不受次數限制，不同上浮類型可擇高疊加，最高疊加上浮比例為70%，達306萬元。

在貸款套數認定上，「杭八條」明確，職工家庭購買首套或第二套自住住房申請公積金貸款時，原住房公積金貸款購買的住房已出售的，可相應核減貸款次數。

杭州貝殼研究院院長上官劍向21世紀經濟報道記者表示，據貝殼杭州站數據，去年以來，約29.8%的房屋買賣單量會使用公積金貸款，其中僅使用公積金貸款的單量，從去年1月的6.6%提升到目前的10.7%。從今年以來的新簽單量來看，200萬元以內和300萬元以內的占比分別為57.5%、76.9%。新政落地後，未來杭州多數家庭通過使用公積金貸款，可顯著降低購房資金壓力。

拓寬公積金提取和使用範圍，也是本次杭州新政的重要亮點。新增支持提取公積金支付購房契稅，以及杭州自住住房的物業費，這也是杭州首次將物業費納入公積金提取範圍。同時，家庭代際互助提取範圍，從此前的購房人直系親屬之間，擴大至繳存職工的配偶、雙方父母、子女及其配偶。

上官劍認為，杭州此次公積金新政體現了對各類住房需求的精準支持，尤其聚焦青年安家、剛需及剛改等核心需求。在當前「小陽春」的關鍵節點出台該政策，疊加杭州既有的各類寬鬆政策，將有利於促進各類購房需求的進一步釋放。

「杭八條」作為近期各地公積金新政的典型代表，其政策力度和覆蓋範圍具有較強的示範意義。中指數據顯示，今年一季度全國各地出台公積金相關政策超過60次，在各類房地產政策中占比最高，其中約一半政策於3月集中推出。提高公積金貸款額度、優化貸款提取次數、拓寬提取使用範圍等，成為各地政策優化的主要落腳點。

各地新政持續跟進，2月25日，上海將公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加上浮政策，最高可貸324萬元；3月24日，成都階段性取消公積金貸款次數限制，名下無未結清公積金貸款，即可提出申請；3月31日，海南明確，繳存人可提取公積金用于支持子女購買家庭首套房。

「公積金政策的調整，已成為各地支持剛需群體降低購房成本、穩定市場預期的直接、有效政策工具，對剛需群體的拉動作用特別明顯。」58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示。

除支持購房之外，各地也在持續拓寬公積金使用場景。

3月31日，安徽省省直住房公積金管理分中心出台新政，明確支持提取公積金支付物業費、城市更新住房改造個人費用、購房契稅、住宅專項維修資金，並擴大重大疾病提取公積金的範圍。成都公積金新政則加大對重疾提取的支持力度，繳存人本人、配偶、父母及子女患重大疾病的，可申請提取公積金賬戶全部可用餘額用于支付醫療費用，且提取頻次不受限制，同時支持提取公積金購買車位，每個車位提取總額最高不超過10萬元。

張波指出，公積金政策在核心城市的落地，將對修復市場預期、推動購房者從觀望轉向積極入市，以及帶動市場活躍度提升起到更大作用。從宏觀層面看，本輪以杭州為代表的公積金政策優化，本質上是住房公積金制度的系統性改革在房地產新週期的開啟，政策正加速向租購並舉、全週期居住保障轉型，提取場景拓寬、親屬互助、全國通辦、靈活就業人員繳存擴圍等舉措同步推進。

3月重點城市成交環比大增

包括公積金相關政策在內，一季度各地出台樓市政策約160條。除了公積金政策外，優化限制性政策、發放購房補貼、推進「好房子」建設、加快城市更新等，也是今年以來各地政策優化的重要方向。

在優化限制性政策方面，2月25日，上海發文進一步調減住房限購政策，將非滬籍居民購買外環內住房所需繳納社保或個稅年限縮短至1年以上，同時支持符合條件的非滬籍居民在外環內增購1套房，明確符合條件的持上海市居住證群體可在上海購房。該新政落地，直接擴大上海外環內住房需求群體規模，促進購房需求的精細化釋放。

在發放購房補貼方面，近期杭州拱墅、蕭山、餘杭、臨平、錢塘、臨安六個城區密集推出購房補貼或「購房+消費券」補貼政策，最高補貼10萬元/套，部分區域還疊加團購優惠。今年以來，南京也明確人才房票補貼基準，大專及以上學歷可享受補貼，補貼標準從不少於3萬元到不少於15萬元不等，在此基礎上，各區進一步加大補貼力度。

此外，今年多地城市更新配套政策加速落地，不少地區出台城市更新中長期行動方案或五年專項規劃。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，這些配套政策的落地，有助於降低企業開發門檻、簡化審批程序，加快推進城市更新項目實施，進一步激活城市發展活力。

在系列政策帶動下，春節假期後多地樓市呈現回暖態勢。北京市住建委數據顯示，3月北京二手住宅網簽量19886套，環比增長144.6%，同比增長3.4%，創下近15個月以來的最高水平；上海鏈家研究院數據顯示，同期上海二手房成交量3.1萬套，較今年1月增長37%，同比增長6%。

從更大範圍來看，中指研究院重點監測的20城二手住宅，3月成交14.8萬套，春節後二手房成交量已連續5周環比回升，3月第4周（3月23日—29日）的成交量已達2025年以來的週度新高。新房市場同樣表現亮眼，克而瑞數據顯示，3月重點50城新房成交面積攀升至1100萬平方米，環比大幅增長89%。

但3月成交環比大增，也受到2月受春節假期影響市場表現平淡因素的影響，目前房地產市場整體仍處於調整過程中。中指數據顯示，3月重點30城新房成交面積同比下降7%，一季度同比下降21%；3月20城二手房成交套數同比下降2.5%，一季度同比下降4.1%。市場復甦基礎仍需進一步夯實，市場回穩還需政策持續呵護。

今年政府工作報告明確提出，要著力穩定房地產市場。因城施策控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革。並圍繞優化保障性住房供給、推進「好房子」建設、化解房企債務風險、發展房地產發展新模式等展開部署。

張波認為，短期來看，一線城市限制性政策仍有優化空間，或將結合市場成交、去化進度動態微調，在限購、限貸、限售等環節繼續精准放鬆，重點支持合理剛需和改善型需求釋放。各地也會搶抓「五一」等關鍵消費窗口期，集中加碼政策力度，疊加房企優惠促銷活動，形成政策與市場的共振效應。同時，政府收儲存量商品房、推進住房「以舊換新」等舉措將加快落地，一方面有效消化庫存、優化供需結構，另一方面打通二手房與新房流通鏈條，切實穩定市場預期、提振置業信心，推動市場儘快企穩回升。

著眼「十五五」時期，曹晶晶認為，住房政策與人口政策結合將成為重要方向，初婚初育家庭、多子女家庭有望成為政策重點支持對象。優化公積金政策仍是強化住房保障的重要抓手，供給端政策則將延續控增量、去庫存、優供給思路，盤活存量、城市更新等配套政策有望加快落實。

（作者：李莎 編輯：李博、鄭玮）

（編輯：文靜）

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