Політичні заходи сприяють входженню первинного попиту на ринок, обсяги угод зростають, і ринок нерухомості в Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу та Шенчжені зустрічає «маленьку весну».

Угоди відновлюються, ціни трохи зростають; обсяг угод нижче 3 млн — понад 60%

Журналіст «Securities Times» Чжан Да

Лише що минув у березні помітно зріс обсяг угод на ринку вторинного житла в Пекіні. Згідно зі статистикою Інституту досліджень Zhongyuan Real Estate, у березні обсяг підписаних договорів на вторинні житлові об’єкти в Пекіні досяг 19886 квартир, що на 144,6% більше в місячному вимірі та на 3,4% більше в річному. Це найвищий показник за останні 15 місяців.

Ряд опитаних ріелторів заявили кореспондентові «Securities Times», що нещодавно обсяг угод на ринку вторинного житла Пекіна відновився: терміни укладення угод суттєво скоротилися, а ціни трохи підвищилися.

«Нині відновився весь Пекін, обсяг угод значно виріс. Зараз багато житлових кварталів перебувають у стані нестачі житла в наявності». Співробітник відділення великого ріелторського агентства в районі Тунчжоу, Пекін, сказав кореспондентові «Securities Times»: «Раніше ті дешеві “хороші” об’єкти вже розкупили. Тепер, коли реєструють нову квартиру нормального планування, якщо це не дуже низькі поверхи і не дуже погане планування, ціна порівняно з попередньою ціною продажу всього на додаток на кільканадцять або двадцять мільйонів юанів — і її можна швидко продати».

Співробітник відділення великого ріелторського агентства в районі Дунчэн, Пекін, повідомив кореспондентові «Securities Times», що нещодавно більше угод укладається за освітніми (шкільними) об’єктами.

«У нашій точці в березні ми підписали сімнадцять-вісімнадцять угод — удвічі більше, ніж раніше». Інший співробітник ріелторського відділення у Фентайському районі розповів кореспондентові «Securities Times», що клієнтів стало більше, відновився обсяг угод. На кожну квартиру загальна сума продажу в середньому зросла зовсім трохи — приблизно на 108000–180000 юанів.

Оцінюючи результати ринку вторинного житла Пекіна в березні, аналітик Інституту досліджень Lianjia (Beijing) Ленг Хуей заявив у інтерв’ю «Securities Times», що це «дуже добре». За обсягом угод це найвищий рівень за останні 15 місяців. За цінами загалом зберігається стабільність: порівняно з певним періодом на початку року — трохи зростають, а тенденція “упинути падіння й повернутись до стабільності” триває.

Інститут досліджень Wo Ai Wo Jia зазначає, що 31 березня денний обсяг підписаних договорів з нерухомості в Пекіні досяг 1422 квартир, встановивши новий максимум за день з моменту квітня 2023 року — тобто новий максимум за останні три роки. Це наочно демонструє відновлення ринку вторинного житла Пекіна. Ще важливіше те, що в цьому циклі “відновлення” досягнуто не лише стабільного зростання за обсягом, а й синхронного поліпшення цін. Дані Державного статистичного управління показують: у лютому індекс цін на вторинне житло в Пекіні зріс на 0,3% у місячному вимірі, ставши першим кроком до зупинки падіння й стабілізації. З даних Wo Ai Wo Jia щодо угод видно, що у березні середня ціна за одиницю вторинного житла в Пекіні продовжила стабільну тенденцію, закладену в лютому, сформувавши позитивну схему відновлення “обсяг зростає — ціна стабілізується”.

Щодо причин відновлення ринку нерухомості Пекіна в березні, Ленг Хуей вважає, що основних причин дві: по-перше, сезонний фактор. Кожного року саме після китайського Нового року цей період є “золотим сезоном” швидкого відновлення ринку — так званий “малий весняний пік”. По-друге, підтримка політикою. Різні оптимізаційні заходи, запроваджені в кінці грудня минулого року (наприклад, пом’якшення обмежень на купівлю, оптимізація умов іпотек для другої квартири, зниження ставки ПДВ на приріст вартості тощо), ефективно підвищили довіру ринку. Водночас вони “збили” попит на купівлю частково, і цей додатковий попит у березні поступово перетворився на фактичні угоди.

Зосереджений вихід на ринок групи “першочергової потреби” став важливою опорою для цього “малого весняного піку”. Дані Wo Ai Wo Jia показують: у березні частка угод на вторинне житло вартістю до 3 млн юанів у загальному обсязі угод на вторинне житло в той самий період становила 66,3%, а в річному вимірі зросла на 19,1%. Низькоцінові пропозиції стали основною опорою для угод.

Чи зможе тривати “малий весняний пік” на ринку вторинного житла Пекіна? Головний аналітик Zhongyuan Real Estate Чжан Дачвей вважає: з огляду на майбутні тенденції після “малого весняного піку” в березні обсяг угод у квітні—травні матиме інерційне зниження, а подальший напрям ринку залежатиме від тенденцій політики.

З перспективою на майбутнє Інститут досліджень Wo Ai Wo Jia вважає, що ринок нерухомості вже пройшов глибоку корекцію протягом кількох років, і в межах проголошеного Центральним урядом завдання «активно стабілізувати ринок нерухомості» він уже переходить до нового етапу. Пекін як місто першої категорії має міцні базові показники міста; є шанси, що тенденція “зупинки падіння й повернення до стабільності” триватиме, забезпечуючи стабільний і здоровий розвиток ринку нерухомості Пекіна.

Багато показників яскраві; «Сім положень» активують ринок нерухомості

Журналіст «Securities Times» Чень Юкан

За підтримки політики «Сім положень» («沪七条»), оприлюдненої 25 лютого, та ефекту традиційного сезону високого попиту, ринок нерухомості Шанхаю перейшов у етап «формування дна та стабілізація», а також зустрів березневий «малий весняний пік». У щойно минулому березні біржові ціни пропозицій на вторинне житло в Шанхаї зупинили падіння й почали зростати. Стадійний обсяг угод на вторинне житло досяг багаторічного максимуму.

Дані C(erui) (цю раї) показують: у березні обсяг угод на вторинне житло в Шанхаї перевищив 30 000 квартир — можна сказати, «золотий березень». Станом на 29 березня обсяг угод на вторинне житло безперервно три тижні оновлював рекорди: обсяг підписаних договорів у цьому тижні становив 7732 квартири — це найвищий показник за останні п’ять років за тижневим рівнем. Серед них 28 березня (субота) було 1585 підписаних договорів, що оновило рекорд за останні п’ять років для суботи й одноденного показника. 29 березня (неділя) — 1442 підписаних договори, що оновило рекорд за останні п’ять років для неділі за обсягом угод.

Крім різкого збільшення кількості угод, ціни на ринку нерухомості Шанхаю також припинили падіння й відскочили. З’явився важливий сигнал «зростання обсягу й ціни разом». Дані Інституту досліджень CINZ (China Index Research Institute) показують: у березні середня ціна оголошених квартир на вторинне житло в Шанхаї в місячному вимірі зросла, завершивши попередню безперервну 33-місячну тенденцію падіння.

1 квітня вдень кореспондент «Securities Times» завітав до Центру операцій з нерухомістю в Пудунському районі Шанхаю. Хоча цього дня був робочий день, зал реєстрації нерухомості на третьому поверсі був так само багатолюдним: покупці, ріелтори, власники квартир тощо безупинно переміщалися туди-сюди. На великому екрані було видно, що цього дня і кількість видачі номерів, і кількість оброблених заявок перевищили 900.

Ріелтор Лю Цзянь, який супроводжував клієнтів під час оформлення, сказав кореспондентові «Securities Times»: «З середини березня центр реєстрації нерухомості часто саме такий — метушня. Після впровадження “Семи положень” багато клієнтів, які раніше були “застрягли” через кваліфікацію чи банківський кредит, почали діяти».

Після цього кореспондент «Securities Times» вирушив до району Бейцай (北蔡镇). Цей населений пункт розташований між внутрішнім кільцем і середнім кільцем Пудуню в Шанхаї. У зоні є різні типи житла — під потреби “першочергових покупок”, для поліпшення житлових умов, а також середньо- та високого класу. Це один із районів із високою популярністю в Пудуні. «Наш потік клієнтів загалом залишається стабільним порівняно з деякими популярними районами у внутрішньому кільці. У другій половині дня, після того як я супроводив групу клієнтів, ми дивилися двокімнатну квартиру приблизно за 4 млн; клієнти вважають, що ціна ще трохи зависока, і хочуть ще поміркувати». Ріелтор з досвідом роботи на ринку вторинного житла у Бейцаї 8 років сказав кореспондентові «Securities Times»: «Цільова аудиторія в районі Бейцай — здебільшого офісні працівники, які працюють поруч, та ті, хто покращує житлові умови. Після нової політики звернень стало більше, але фактична швидкість угод суттєво не прискорилась. Власники твердо тримають свою ціну; простір для торгу не такий великий, як до нового року. Але й покупці в цілому мають настрій “подивимось”. За даними видно, що загальний обсяг угод у всьому місті справді зріс, але відчуття нашого району — ніби тепло поширюється повільно; можливо, лише в квітні його буде помітніше відчути». Він сказав.

У цьому “малому весняному піку” на ринку нерухомості Шанхаю саме група покупців “першочергової потреби” є основною рушійною силою. За розрахунками декількох сторонніх інституцій, у березні частка угод на вторинне житло в Шанхаї з загальною вартістю до 3 млн юанів становила понад шістдесят відсотків. У першій половині місяця частка угод на вторинне житло вартістю до 3 млн юанів перевищувала сімдесят відсотків.

Аналітик Інституту досліджень CINZ у Шанхаї Чжан Сянь сказав кореспондентові «Securities Times», що «Сім положень» точно стимулюють попит на купівлю житла; плюс пілот зі збору/викупу вторинного житла в трьох зонах на початку лютого дає “ласти” для активів “старе, погано збудоване” житло — чіткий канал виходу й ціновий якір. Це ефективно стабілізує очікування ринку.

Дивлячись у майбутнє, заступник директора Інституту досліджень нерухомості Shanghai Yiju (易居) Янь Юйцзінь зазначив, що активність групи першочергових покупок створить передумови для попиту на поліпшення житлових умов у форматі “продай старе — купи нове”. Очікується, що в найближчі місяці ринкове “тепло” розшириться й пошириться; буде стимульовано угоди в сегменті середнього та високого класу для поліпшення умов, а також на ринку розкішного житла. Загалом ринок вторинного житла буде демонструвати позитивну динаміку: “спочатку зростає обсяг угод, потім помірно слідує за ціною, а надалі — обсяг і ціна стабілізуються”.

Активний вхід покупців “першочергової потреби”; наразі ще триває «переварювання» залишків

Журналіст «Securities Times» Лі Інцюань

У першому кварталі ринок вторинного житла Гуанчжоу отримав тенденцію до відновлення.

31 березня Асоціація ріелторів нерухомості Гуанчжоу оприлюднила статистику: у березні 2025 року (період статистики з 26 лютого по 25 березня) у Гуанчжоу було підписано 10866 договорів на вторинне житло, загальна площа — 108,47 тис. квадратних метрів; у місячному вимірі це зростало на 73,08% та 74,34% відповідно. За перший квартал у Гуанчжоу було підписано 27182 договорів на вторинне житло, загальна площа — 271,90 тис. квадратних метрів; у річному вимірі — зростання на 19,80% та 19,57% відповідно.

З погляду районів: у березні в усіх адміністративних округах Гуанчжоу кількість підписаних договорів у місячному вимірі зростала різною мірою. Зокрема Байюньський район, район Цзэнчэн і район Цунхуа в місячному вимірі зросли на 93,82%, 86,59% і 85,60% відповідно — вони очолюють рейтинг. Навіть район Наньша, де зростання було найменшим, у місячному вимірі зріс на 41,24%.

1 квітня кореспондент «Securities Times» особисто відвідав кілька офісів ріелторських компаній у районі Тяньхе в Гуанчжоу. Оскільки це був робочий день, клієнтів, які прийшли подивитися квартири й зробити запити, було небагато: більшість — поодинокі відвідувачі. Кілька ріелторів сказали кореспондентові «Securities Times», що минулих вихідних обсяг роботи з перегляду квартир був доволі великий, а обсяг угод порівняно з попередніми двома місяцями помітно зріс.

Один із досвідчених ріелторів на платформі посередництва裕丰 (Yufeng) надав кореспондентові «Securities Times» набір даних. Як приклад — зона довкола Чанчсін-роуд у районі Тяньхе: у березні обсяг угод на вторинне житло майже дорівнює сумі обсягів за період з січня по лютий.

«Березень — це перший місяць після святкувань Нового року за лютий, тому ефект “малого весняного піку” досить відчутний: активність клієнтів “першочергової потреби” зросла, вони активніше виходять на ринок». Цей посередник зазначив: «Щодо цін — загалом ціни на угодах тримаються стабільно, не було надто помітного зростання або падіння. Протягом минулих двох років ціни на житло в Гуанчжоу падали доволі суттєво, а накопичений обсяг виставлених на продаж квартир усе ще високий. Якщо необережно піднімати ціну, це може призвести до відтоку покупців. Тож наразі ринок усе ще на етапі “переварювання” залишків (вторинного житла)».

Кореспондент «Securities Times» на платформі Ke (贝壳) з вторинного житла бачив, що станом на зараз кількість виставлених на продаж об’єктів вторинного житла на платформі в Гуанчжоу все ще перевищує 140 тис. одиниць. Щодо цін: за даними Інституту досліджень Fangtianxia (房天下研究院) у березні середня ціна виставленого на продаж вторинного житла в Гуанчжоу становила 30162 юанів за квадратний метр, що в місячному вимірі на 0,60% менше.

Ріелтор компанії Hengjun Properties (恒珺地产) Є Гочунь зазначив: «На ринку зберігається тривала очікувальна позиція покупців. Частина клієнтів має “настрій полювати за вигідними варіантами” (淘笋), через що темпи входу на ринок сповільнюються. Після того як курс політики стане ще яснішим і на фоні поступового покращення ринкового середовища довіра клієнтів, ймовірно, відновлюватиметься поступово».

Ріелтор компанії Desheng Properties (德晟地产) Лю Течи зазначив: «У березні прискорився вихід на ринок клієнтів із жорсткою купівельною потребою — тих, хто планує одруження, вступ до навчального закладу тощо. Водночас через те, що деякі власники довго виставляли квартири, їхній психологічний стан змінився: вони готові надати певний простір для поступок, щоб швидше продати об’єкти, які в них на руках».

Дані про угоди у березні, показані на Ke (贝壳) щодо Гуанчжоу, свідчать: у більшості об’єктів термін від підготовки до угоди становить 200—300 днів і навіть більше.

Головний дослідник Центру досліджень житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя сказав кореспондентові «Securities Times»: «Ринок вторинного житла після попереднього різкого зниження цін має потребу в стабілізації. Багато об’єктів за ціною дійшли до рівня початку 2017 року, тобто до цінового рівня, який під силу новим громадянам та молодим людям. Саме це сприяло формуванню піку угод на вторинне житло в березні».

Щодо тривалості цього “малого весняного піку” Центр ринкових досліджень Асоціації ріелторів нерухомості Гуанчжоу вважає: оскільки ринок незабаром зустріне традиційний сезон затишшя в квітні, плюс уже накопичений жорсткий і “для поліпшення” попит частково встиг сконцентруватися й вивільнитися. Зараз потенційні покупці в цілому вважають, що під час вибору об’єктів є значний простір для порівняння; через це збільшується період ухвалення рішень і темпи виходу на ринок дещо сповільнюються. Це робить потенціал подальшого зростання угод трохи слабшим. Очікується, що в квітні ринок вторинного житла матиме дещо меншу динаміку угод.

Ситуація — най«живіша» за останні 3 роки; чи збережеться гарячість у квітні

Журналіст «Securities Times» У Цзямина

«Сьогодні я оформляю угоди з переоформлення нерухомості для трьох пар клієнтів. У минулому місяці я та моя робоча команда часто працювали понаднормово. На мою думку, цьогорічна “пікова весняна” (малий весняний пік) тенденція на ринку нерухомості — най“заповненіша” за останні 3 роки». 1 квітня, щойно відкрився Центр реєстрації нерухомості в районі Луоху (罗湖区) Шеньчженя, кореспондент «Securities Times» одразу побачив Лі Сяо (小黎), яка допомагала клієнтам заповнювати документи; саме так вона це описала. Лі Сяо працює у великій ріелторській установі в Шеньчжені — спеціалізується на оформленні переоформлення прав власності та пов’язаних процедур.

Щойно минув березень “малого весняного піку” Шеньчжень дав непогану відповідь. Дані дослідницького центру Le Youjia (乐有家) показують: у березні загальний обсяг підписаних договорів (для нового й вторинного житла) у Шеньчженя становив 7898 квартир, що на 117% більше в місячному вимірі, досягши найвищого значення за останні 11 місяців. Серед них, по всьому місту підписані договори на продаж нових квартир (pre-sale та ready-for-sale разом) — 2827 квартир, +118% у місячному вимірі; вторинне житло — 5071 квартира, +117%. Якщо брати більш “поточні” дані про перегляди й підписання в магазинах Le Youjia, то обсяг переглядів вторинних квартир у їхніх точках встановив новий максимум за останні 5 років і на 17% перевищив пік жовтня 2024 року. Обсяг підписаних угод по вторинному житлу в місячному вимірі зріс на 244% і також перебуває на історично високому рівні.

У продажному проєкті нового житла в районі Луоху кореспондент «Securities Times» побачив покупця, який щойно підписав угоду. Після того як у неї швидко уклали угоди щодо двох вторинних квартир, які вона довго розглядала, вона без вагань ухвалила рішення і швидко оформила нову квартиру. На її думку, глибока корекція цін у поєднанні з тривалою ситуацією низьких ставок по кредитах призводить до переоцінки витрат на утримання нерухомості та її довгострокової вартості.

Під час обходу в Шеньчженю в різних районах кореспондент «Securities Times» виявив: у новому сегменті ринку гарячими стали розкішні об’єкти й житло для поліпшення умов, а в сегменті вторинного житла основною опорою угод стали об’єкти з низькою загальною вартістю. Дані дослідницького центру Le Youjia показують: частка угод на вторинне житло з загальною вартістю до 3 млн юанів зросла з 21,8% у березні минулого року до 31,5% у березні цього року. Генеральний директор дослідницького інституту Beike у Шеньчженю Сяо Пін сказав, що групи покупців низької загальної вартості — здебільшого дві: клієнти “самозаселення” з першочерговою потребою та обережні невеликі інвестори.

«Щодо вторинного житла: саме запити й обсяг угод за об’єктами до 3 млн юанів є найвищими». Керівник досвідченого ріелторського підрозділу в районі Футянь Мейлінь (福田梅林) сказав кореспондентові «Securities Times»: «Пожвавлення на ринку вторинного житла в Шеньчженю залежить від цінової підтримки. “Ціна за обсяг” (знижують ціну, щоб збільшити кількість) досі є передумовою відновлення угод на вторинному ринку. Покупці з першочерговою потребою не надто добре сприймають ціну; і очікування власників та покупців потрібно ще більше підсилити».

Багато представників індустрії вважають: ринок нерухомості Шеньчженя вже до святкового сезону встиг вийти з “непік” і показав картину “не падає навіть у сезон спаду”. Надзвичайно ключовою є сталість тепла в квітні. Якщо в Шеньчжені — і навіть в інших ключових містах — гарячість збережеться, це допоможе покращити ринкові очікування.

«З кінця 2025 року кілька проєктів розкішного житла в зоні Shenzhen Bay (深圳湾) добре продаються, і в останній період у ключових районах ціни на вторинне житло стабілізувалися. Це дає ринку позитивні сигнали — тобто ключові райони вже завершили формування дна. Якщо цей стан зможе тривати, весь ринок Шеньчженя матиме шанс у 2026 році завершити формування дна». Це сказав Чоу Шаовей, старший дослідник Центру досліджень Zhongyuan у Шеньчженю, під час інтерв’ю.

Головний дослідник Центру досліджень житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя зазначив: «Чи зможе подальше утримання цін стабільно триматися залежить, по-перше, від того, чи зможе підтримуватися обсяг угод на вторинне житло. Особливо після “з’їдання” низькоцінових об’єктів: чи буде активовано торгівлю в сегменті середніх і високих цін. По-друге, чи зможе торгівля на вторинне житло з низькими цінами стимулювати попит на заміну “продай старе — купи нове” або “продай мале — купи більше”. Це створює здоровий цикл споживання. По-третє, чи зможе нове житло на стороні продукту реалізувати комплексно високу якість і тим самим стимулювати попит клієнтів, який ґрунтується на підвищенні рівня споживання».

(Редактор: Вень Цзін)

Ключові слова:

                                                            Ринок нерухомості