Ванке зібрав 2334 мільярди юанів доходу у 2025 році, подолання кризових перешкод все ще попереду

Звіт журналіста порталу Caixin | Ван Юхань

Увечері 31 березня Vanke оприлюднила свій річний звіт за 2025 рік. З фінзвітів видно, що загальна виручка компанії за весь рік становила 2334,3 млрд юанів, що на 32,0% менше в річному вимірі; чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії, становив -885,6 млрд юанів, а сума збитків у річному вимірі збільшилася на 78,98%; сума контрактних продажів — 1340,6 млрд юанів, що на 45,5% менше в річному вимірі; компанія протягом року завершила здачу понад 11,7 тис. квартир.

У річному звіті «До акціонерів» керівництво Vanke визнає: «У 2025 році на діяльність компанії додатково вплинули численні фактори, тож операційні результати значно не відповіли очікуванням акціонерів; сума збитків порівняно з 2024 роком ще більше розширилася. У зв’язку з цим керівництво компанії висловлює щирі вибачення кожному з акціонерів». Паралельно керівництво також зазначає: «Щоб усунути тягар і проблеми, сформовані моделлю розвитку “високі борги, швидка оборотність, високі важелі”, потрібен час».

Хоча результати діяльності глибоко занурилися в збитки, протягом минулого року Vanke безперервно просувала роботу з урегулювання ризиків. Завдяки активізації наявних ресурсів, угодам з великими пакетами активів та фінансовій підтримці великого акціонера — групи Shenzhen Metro Group (Шеньчженьський метрополітен), Vanke за весь рік завершила погашення публічної заборгованості на 332,1 млрд юанів, у сукупності активізувала вартість майна на 338,5 млрд юанів і, починаючи з листопада минулого року, вже поетапно ініціювала переговори щодо пролонгації трьох випусків публічних облігацій та отримала схвалення.

Тиск на результати посилюється

З погляду структури доходів, девелоперський бізнес як ключовий сегмент Vanke забезпечив 1906,5 млрд юанів упродовж року, що на 36,7% менше в річному вимірі, і став головною причиною падіння виручки, частка — 81,7%; доходи від послуг з управління нерухомістю демонстрували відносно стабільні показники, забезпечивши 355,2 млрд юанів, що на 7,2% більше в річному вимірі, частка — 15,2%.

Суттєвий тиск відчувався й на стороні продажів. У 2025 році Vanke досягла обсягу продажів 10,25 млн кв. метрів, сума продажів — 1340,6 млрд юанів, а темпи падіння в річному вимірі перевищили 40% за обома показниками.

Щодо збитків за результатами діяльності, Vanke в фінзвітності навела чотири пояснення: по-перше, суттєве зниження масштабу розрахунків за проєктами з девелопменту, при цьому валова маржа все ще залишається на низькому рівні. Розрахунковий прибуток переважно відповідає проєктам, проданим у 2023 та 2024 роках, а також накопиченому запасу готових квартир, який у 2025 році було «перетравлено». Для цих проєктів собівартість отримання земельних ділянок є високою, а фактичні продажі були нижчими за очікування.

По-друге, додатково були сформовані резерви під знецінення кредитів і активів. Як розкрито у звіті, у 2025 році Vanke, з урахуванням ринкової кон’юнктури та реального стану проєктів, додатково нарахувала резерв під уцінку запасів у розмірі 208,3 млрд юанів; збитки від знецінення активів у сумі досягли 219,3 млрд юанів, що на 205,9% більше в річному вимірі. Навіть якщо виключити вплив знецінення, компанія за весь рік все одно зафіксувала значний масштаб операційних збитків.

По-третє, частина операційних видів діяльності після вирахування амортизації та списань загалом сформувала збитки, а також збитки від певних фінансових інвестицій, що не належать до основного бізнесу. По-четверте, ціни в частині угод із великими пакетами активів і угод із частками (акціями) нижчі за балансову вартість.

Навантаження з погашення боргів досі залишається

У фінансовому аспекті станом на кінець 2025 року Vanke мала процентні зобов’язання загалом 3584,8 млрд юанів, з них процентні зобов’язання, що мають бути погашені протягом одного року, — 1605,6 млрд юанів, частка — 44,8%. Компанія тримала грошові кошти в сумі 672,4 млрд юанів, що порівняно з початком року мало зниження. Чистий коефіцієнт заборгованості зріс до 123,5%, що на 42,9 процентного пункту більше, ніж на кінець 2024 року, а коефіцієнт активів до зобов’язань становив 76,9%.

З погляду звіту про рух грошових коштів: за весь рік чистий грошовий потік від операційної діяльності становив -9,9 млрд юанів; чистий відтік грошових коштів від фінансової діяльності — 249,2 млрд юанів, що відображає суттєвий тиск на ліквідність, з яким і досі стикається Vanke.

Зіткнувшись із борговим тиском, Vanke великий акціонер — Shenzhen Metro Group — продовжує відігравати ключову роль підтримки. З фінзвітності видно, що станом на день оприлюднення звіту група гірської залізничної? (Shenzhen Metro Group) вже в сукупності надала Vanke акціонерні позики на 335,2 млрд юанів, причому процентні ставки за позиками та ставки під заставу майна чи заставу прав — обидві кращі за рівні, прийняті на ринку.

Варто звернути увагу, що починаючи з листопада 2025 року Vanke послідовно запустила процедури переговорів про пролонгацію двох середньострокових нот: «22 Vanke MTN004» і «22 Vanke MTN005», а також корпоративного облігаційного зобов’язання «H1 Vanke 02» (попередня назва «21 Vanke 02»). Станом на дату розкриття річного звіту відповідні проєкти щодо пролонгації були схвалені шляхом голосування на зборах власників облігацій — це також є важливим поворотним пунктом у системі управління боргами Vanke на відкритому ринку.

Під час зустрічі з інвесторами керівництво Vanke також оцінило поточну ситуацію із боргами компанії: «Під впливом численних внутрішніх і зовнішніх факторів поточні операційні умови компанії все ще є вкрай складними». Керівництво визнає, що в минулому компанії не вдалося вчасно вийти з інерції експансії, яка ґрунтується на «високих боргах, швидкій оборотності та високих важелях», і з’явилися проблеми на кшталт «розпорошення інвестиційного планування, надмірного розширення за багатьма напрямами, високої залежності від фінансування з боку головного офісу», що створило колосальні виклики для поточної роботи з «пом’якшення та нейтралізації ризиків».

Щодо планів погашення боргів на 2026 рік Vanke повідомляє, що протягом року ще мають бути погашені публічні борги сумарно на 146,8 млрд юанів, з них період з квітня по липень — це пік погашень, коли концентровано підлягають погашенню борги приблизно на 112,7 млрд юанів. Vanke зазначає, що дотримуватиметься відвертого та практичного підходу й тісно комунікуватиме з кредиторами: «Щиро просимо всі сторони надалі надавати розуміння, підтримку та терпимість, а також надавати компанії час і простір для врегулювання ризиків».

Крім того, покладаючись на «підживлення» від великого акціонера, Vanke також активно здійснює саморятування різними способами. У частині активізації активів: за весь 2025 рік Vanke завершила 31 угоду з великими пакетами активів, що охоплює офіси, комерційну нерухомість, апартаменти, готелі тощо; загальна підписана сума — 113 млрд юанів, а кошти від активізації (поступлення) становили 57,5 млрд юанів. Завдяки активізації наявних ресурсів додаткова й оптимізована виробнича потужність — 338,5 млрд юанів.

Операційний бізнес відносно стабільний

На відміну від падіння традиційного девелоперського бізнесу, операційно-сервісний бізнес Vanke зберігав тенденцію до зростання. У 2025 році сукупна виручка цього типу бізнесу (за всіма каналами) становила 580,1 млрд юанів, а частка у загальній виручці ще підвищилася.

Як деталізовано: компанія «万物云» (Wanwu Cloud) досягла операційного доходу 373,6 млрд юанів (включно з доходом, отриманим від надання послуг групі Vanke), що на 2,5% більше в річному вимірі. У звітному періоді «万物云» завершила понад 300 проєктів з підвищення ефективності «Diecheng» (метелик-міста/місто-метеликів), а масштабне застосування AI-інтелектуальних агентів сприяло зниженню управлінських витрат на 10,1%.

Бізнес орендованих квартир «泊寓» (Bo-yu) в управлінні: 27,02 тис. кімнат, відкрито 19,78 тис. кімнат; рівень завантаженості — 95,4%, з них 13,2 тис. кімнат включено до житла соціального/забезпеченого орендного найму. У сфері комерційного девелопменту й операційного управління: у комерційних проєктах під управлінням «印力» загальний рівень завантаженості становив 94,5%, а комерційний проєкт Shanghai Qianwan Yixiangcheng MEGA успішно відкрився, ставши міським новим орієнтиром. У логістично-складському бізнесі операційний дохід становив 42,8 млрд юанів, що на 8,0% більше; при цьому дохід від холодного ланцюга зріс на 25,5%.

«Усі наші операційно-сервісні бізнес-напрями вже є відносно незалежними та отримали масштаб і переваги бренду». На аналітичній зустрічі керівництво Vanke повідомило це.

Крім того, з боку фінансування Vanke протягом року залучила нове фінансування та рефінансування на 280 млрд юанів (без урахування акціонерних позик). Середня сукупна вартість існуючого фінансування становила 3,02%, що на 85 базисних пунктів нижче, ніж на кінець попереднього року.

Однак структура запасів досі створює тиск для Vanke. Станом на кінець 2025 року сума запасів Vanke становила 3737,4 млрд юанів, з них завершена девелоперська продукція (готові квартири) — 1144,5 млрд юанів, частка — 30,6%.

Фокус на нейтралізації ризиків і розвитку

З огляду на 2026 рік у річному звіті Vanke пропонує сфокусуватися на двох ключових темах — «нейтралізація ризиків» і «розвиток». З одного боку, компанія наполегливо просуває фокус на міста та бізнес, рішуче виходить із міст і бізнес-напрямів із поганими перспективами розвитку, слабкою прибутковістю та значним обсягом історичного тягаря, переформатовує механізм інвестування, концентрується на ключових містах, основних сегментах і продуктах, що мають переваги.

З іншого боку, компанія продовжить системно підвищувати можливості щодо продуктів і сервісу, відповідати вимогам до «хороших будинків», поєднати продуктові можливості, будівельну спроможність, спроможність здавати об’єкти та сервісні можливості. Одночасно досліджуватиметься інновація бізнес-моделей: для клієнтів із якісного сегменту компаній буде надаватися послуга з управління нерухомістю повного циклу та повного ланцюжка.

У напрямі технологічного забезпечення компанія Vanke надалі планує всебічно впроваджувати застосування технологій AI на всіх етапах розробки та операційного управління нерухомістю, прискорити формування великої членської системи та системи для корпоративних клієнтів, щоб досягти точного залучення клієнтів.

Говорячи про питання щодо підвищення оцінки (valuation), керівництво Vanke відверто зазначило, що з початку 2025 року й до сьогодні динаміка акцій «справді була не на належному рівні» і не змогла забезпечити інвесторам ідеальну віддачу.

Керівництво заявило, що відновлення оцінки має відбуватися спільно завдяки врегулюванню боргів, оптимізації структури боргу й активів, стабілізації девелоперського бізнесу та суттєвому покращенню здатності генерувати прибуток. У майбутньому компанія продовжить відокремлювати бізнеси й активи, які мають низьку узгодженість зі стратегічними цілями компанії, і додатково оптимізуватиме грошовий потік та структуру активів і зобов’язань.