Чи настав у ринку нерухомості Гуанчжоу і Шеньчжень "маленький весняний підйом"? Продажі вторинного житла значно перевищують новобудови, а частина "вигідних пропозицій" скоротила цикл продажу до менше ніж одного тижня.

Березень традиційно є сезоном традиційного сплеску в сфері нерухомості; «золото в березні, срібло в квітні» багато в чому визначає напрямок розвитку ринку протягом усього року.

На початку 2026 року навесні Гуанчжоу та Шеньчжень одна за одною вийшли з низької точки за підсумками свят після китайського Нового року: кількість переглядів і обсяг угод синхронно зросли, а тепло ринку дедалі ширше поширюється.

Кореспондент《Щоденних економічних новин》 (далі — «репортер “Мейцзін”») відвідав частину житлових комплексів, поспілкувався з представниками агентських офісів та кількома дослідницькими інституціями і дізнався, що цього разу «малий весняний пік» у Гуанчжоу та Шеньчжені вже фактично настав. Водночас ринкова логіка також зазнала помітних змін: деякі популярні квартири з «вигідними пропозиціями» (так називають об’єкти, ціна яких помітно нижча за високоякісні варіанти в межах того ж району та того ж типу житла) поступово зникають, а простір для торгу з власниками, які виставляють об’єкти на продаж, також зменшується.

При цьому і Гуанчжоу, і Шеньчжень демонструють ситуацію, коли ринок вторинної нерухомості в цілому йде попереду та стає основною рушійною силою відновлення цього «малого весняного піку». А от ринок новобудов загалом показує глибоку диференціацію: з початку цього року пропозиція новобудов у Шеньчжені порівняно з минулим роком дещо знизилася; у Гуанчжоу центральні райони — «гаряча» територія для розкішного житла, тоді як попит першочергового/базового покупця (через доступність) і далі тримається за рахунок поступок у ціні, щоб продавати обсяги. Можна сказати, що розклад сил на первинному й вторинному ринках перевернувся: структура пропозиції перебудовується — і саме це є найяскравішою рисою нинішнього «малого весняного піку».

Фото: офіс продажу житлового комплексу, що продається, у районі Баоань Сіньань міста Шеньчжень. Джерело: репортер «Мейцзін» Чень Жунхао

Вторинна нерухомість піднімає прапор «малого весняного піку»

Цього разу на ринку нерухомості Гуанчжоу та Шеньчжень «малий весняний пік» тримає на собі саме вторинна нерухомість — і нижній рівень ринкової логіки вже переписано.

Від даних до відчуття «на місцях»: вторинні об’єкти керують темпами відновлення.

Шеньчженьське вторинне житло першим підірвало ринок і стало ключовим двигуном нинішнього відродження. Моніторинг мережі LeYouJia показує: після свят обсяг підписаних угод із вторинним житлом у місяць до місяця виріс на 132% і встановив найвищий показник із кінця березня 2024 року. А станом на лютий 2026 року середня ціна реалізації вторинного житла в Шеньчжені відновилася до 6,2 тис. юанів/кв. м.

Джерело зображення: дослідницький центр Shenzhen LeYouJia

Дані KeBee також виглядають так само інтуїтивно: 2–8 березня в Шеньчжені кількість підписаних угод із вторинним житлом у тижневому порівнянні різко зросла на 118%; а в одиничний день 8 березня обсяг угод встановив новий максимум за майже рік, до того ж спостерігалося безперервне підвищення протягом двох тижнів.

Крім того, ринкові настрої відновлюються синхронно. За останніми даними моніторингу, опублікованими дослідницьким інститутом Shenzhen KeBee: цього року в лютому обсяг виставлених на продаж вторинних об’єктів у партнерських магазинах компанії скоротився на 3,3% порівняно з аналогічним періодом минулого року; нераціональні вимушені розпродажі помітно зменшилися, і ринок поступово переходить у «сприятливий коридор очікувань, коли попит посилюється — пропозиція оптимізується — ціни стабілізуються».

Джерело: дослідницький інститут KeBee

«Зараз найпомітніше відновлюються об’єкти якісних шкільних програм, а також житло з низькою загальною ціною та високою нормою орендної дохідності. Наприклад, у нас у районі — навчальний об’єкт зони LyYuan Benbu: трикімнатна квартира 83 квадратних метри в Garden (園岭花园). Оскільки це відповідає школі LyYuan Benbu і HongLing High School, то після свят запитів і фактичних угод стало явно більше, ніж до свят». 14 березня вдень досвідчений посередник Лінь Аньлінь з району Футянь у Шеньчжені поділився цим із репортером «Мейцзін».

Лінь Аньлінь також зазначив: темпи угод із «вигідними пропозиціями» на ринку вторинної нерухомості вже стиснулися до відносно короткого циклу; навіть деякі «вигідні пропозиції» з’являються в оголошеннях і протягом менш ніж тижня вже знаходять покупця. «Наприклад, проєкт HanLingYuan у Футянь: площа близько 108 кв. м, велика трикімнатна квартира. Загальна ціна, за якою власники зазвичай виставляють на продаж, здебільшого понад 8,20 млн юанів, що відповідає приблизно 7,74 тис. юанів/кв. м. Деякі власники, яким терміново треба продати, ставлять ціну в 7,55 млн юанів: базово така угода може бути укладена за тиждень або близько того». — сказав Лінь Аньлінь.

Фото: ситуація з виставленням на продаж частини вторинного житла в районі CuiZhu Шеньчжень. Джерело: репортер «Мейцзін» Чень Жунхао

Насправді подібне явище спостерігається й у Луоху. Адже після зростання угод на ринку вторинної нерухомості ставлення власників, які виставляють об’єкти, теж почало стабілізуватися: вони вже не так поспішають продавати, а простір для торгу помітно звузився.

Візьмемо приклад однієї двокімнатної квартири площею 47,84 кв. м у CuiZhu Yuan у Луоху, яку репортер відвідував наприкінці минулого року. Тоді власник виставив ціну 2,45 млн юанів; посередник повідомив, що об’єкт потенційно може знизитися щонайменше до 2,30 млн юанів. Але вже в березні цього року посередник сказав репортеру: найнижча ціна, за якою власник готовий продати, становить 2,37 млн юанів.

Ринок вторинної нерухомості в Гуанчжоу також зустрів сильний відскок.

Дані платформи KeBee показують: 8 березня в Гуанчжоу було укладено 247 угод за добу з вторинним житлом, що на 25,4% більше в порівнянні з попереднім періодом; за минулий тиждень (2–8 березня) сумарно було продано 849 об’єктів, що на 118,8% більше в порівнянні з попереднім періодом. Попит на повернення в міста після свят був зосереджений у періоді, а кількість показів у агентських офісах стабільно зростала. Індекс менеджерів Асоціації ріелторів Гуанчжоу в березні зріс на 43,5 пункти до 71,78, що свідчить про впевненість у «малому весняному піку».

На думку головного дослідника Центру дослідження житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя: Гуанчжоу та Шеньчжень мають спільну ключову рису — «вторинне житло краще, ніж новобудови». Обсяг нових виставлень на продаж вторинних об’єктів скорочується в річному обчисленні, ринкові настрої продовжують покращуватися, що також стимулює потребу в ротаційних покупках «продай старе — купи нове», і ринковий цикл поступово стає більш безперервним.

Голова дослідницького інституту Shenzhen KeBee Сяо Пінь також висловив схожу думку. Він вважає, що відновлення цього разу — це не короткостроковий «пульс від політики», а результат одночасного збігу трьох чинників: оптимізація політик, відновлення довіри та концентрований вихід самостійного/первинного попиту на проживання. Вторинна нерухомість і далі розширює обсяги продажів, а новобудови синхронно підіймаються — тому «малий весняний пік» має більш міцну основу.

Структурна «гра» на ринку новобудов

На відміну від повної гарячості ринку вторинної нерухомості, ринок новобудов у Гуанчжоу та Шеньчжені не побачив загального «росту всіх сегментів». Це радше типовий сценарій «структурної гри».

Наприклад, у Гуанчжоу сектор елітного преміум-житла оновлює рекорди угод один за одним, і це підвищує інтерес до переглядів у навколишніх сегментах ринку новобудов. У лютому цього року земельна ділянка в Tianhe, ділянка MaChang у Гуанчжоу була продана за 236,04 млрд юанів із премією 26,60%; у перерахунку на ціну площі під житлову забудову — приблизно 8,55 тис. юанів/кв. м, що стало новим максимумом для Гуанчжоу за ціною на рівні забудови.

2 березня в Гуанчжоу у районі ZhuJiang New Town комплекс BaoLi YueXi Bay: пентхаус площею 670 кв. м був проданий за 1,87 млрд юанів, що відповідає приблизно 28 тис. юанів/кв. м; цим було оновлено рекорд місцевої ціни за одиницю в сегменті найвищої категорії для первинного ринку. 9 березня півострів XingHeWan, №5: за добу було укладено 4 угоди на елітні дуплекси (頂奢复式), загальна сума склала 7,187 млрд юанів; інтерес до елітного житла в центральному районі сягнув небувалого рівня.

На тлі того, що сегмент топ-елітного житла послідовно оновлює максимуми, ринок доступних новобудов, орієнтований на базовий попит, навпаки демонструє помітний тренд «зниження ціни, щоб продавати більший обсяг».

Ріелтор Ло Цзямін з агентства нерухомості Гуанчжоу сказав репортеру: «Зараз у багатьох проєктах під базовий попит у Гуанчжоу використовують знижки та спеціальні пропозиції, щоб привернути покупців: “якщо не дати поступку, то продати буде не дуже добре”».

«Наприклад, ціни на голий бетон у BanShan у XingHeWan у HuangPu безпосередньо знизили до 1,9 тис. юанів/кв. м від; також пропонують три варіанти — “голий бетон”, “спрощений ремонт” і “розкішний ремонт”, щоб боротися за клієнтів. А для LiWan New World・TianFu — обмежена в часі знижка одразу до рівня 8,6 відсотка, аж до 3,8 тис. юанів/кв. м». Ло Цзямін зазначив: «Зараз ринок дуже реалістичний. Якщо не давати одною ціною спеціальні пропозиції та не робити знижки предметом реальної дії, навіть якщо переглядів багато, укласти угоду буде складно».

Дані Zhongyuan Research Development відображають: станом на кінець лютого 2026 року вузький обсяг незавершених залишків у всьому Гуанчжоу становив 14,164 млн кв. м, що на 13 тис. кв. м менше, ніж у січні. Оскільки в лютому в більшості основних районів нова пропозиція загалом скорочувалася, ринок новобудов більше сфокусувався на поглинанні наявних залишків; обсяг запасів злегка зменшився та вже 4 місяці поспіль демонструє зниження.

А у Шеньчжені, на ринку новобудов, починаючи з 2026 року спостерігається помітне уповільнення «ритму постачання». За статистикою MeiLien Properties: з початку року в Шеньчжені лише 9 житлових проєктів отримали дозвіл на попередній продаж, що значно менше, ніж у той самий період минулого року — 12 проєктів.

І саме через те, що темп виходу новобудов на ринок занадто повільний і не дає ефекту від масового одночасного виходу, це напряму призводить до того, що загальний обсяг угод на ринку новобудов помітно поступається вторинному ринку. Ринок має структурну картину: у ключових сегментах обсяг зростає, а ціни стабілізуються; у районах попиту першої необхідності застосовується «ціна в обмін на обсяг» і формується структурне відновлення.

За даними Centaline (Zhongyuan), станом на 12 березня в Шеньчжені: сумарно було укладено 964 угоди з продажу комерційного житла (商品住宅) і 1703 передачі прав власності для вторинного житла.

У Шеньчжені частина проєктів у березні активно публікує постери про гарячі продажі

Хоча загальна сила угод на первинному ринку в Шеньчжені слабша, ніж на вторинному, репортер звернув увагу: після входу в березень багато проєктів один за одним випустили постери про гарячі продажі. Наприклад: HongRongYuan GuanCheng у LongHua за два дні 7–8 березня продала 41 комплект; YuYangCheng・ChengMingJiaYuan минулого тижня оформив резервування на 39 комплектів; C.n.d. PengChen YunZhu тижневі гарячі продажі становили 32 комплекти тощо.

«Зі зростанням кількості якісних земельних ділянок, які були виставлені на торги в 2025 році в ключових містах і поступово виходять на ринок, а також через те, що частина девелоперів посилила маркетингові розпродажі, очікується, що в березні попит на ринку може поступово вивільнитися. “Малий весняний пік” у ключових містах усе ще варто чекати». Так проаналізував Інститут China Index.