Не зосереджуйтеся лише на Alibaba та інфлюенсерах! Хвиля «збагачення» роботами спричиняє «маленьке весняне піднесення» на ринку нерухомості Ханчжоу?

宇树科技 нещодавно подала заявку на IPO, але ще важливішою є інша група цифр: програма акціонерного заохочення охоплює понад 10% працівників. Раніше інтернет-корпорації та інфлюенсери двічі розганяли ринок нерухомості в Ханчжоу. А тепер прийшли «нові багатії» — роботи. Чи принесе ринок нерухомості Ханчжоу нові зміни?

Автор тексту: позаштатна авторка спеціальних матеріалів «Фінансові плітки»: У Хао

· · ·

Нещодавно в одному офісному будинку в районі Біньцзян у Ханчжоу 480 молодих людей ще не усвідомили, що їхні колеги вже непомітно розбагатіли до рівня «сотні мільйонів» — тобто до розцінок у десятки мільйонів юанів.

宇树科技 нещодавно подала заявку на IPO. У проспекті зазначено: виручка — 1,7 млрд, чистий прибуток — 600 млн. Але ще важливішою є інша група цифр: програма акціонерного заохочення охоплює понад 10% працівників.

Це означає, що щонайменше 48 людей ось-ось стануть мільйонерами в юанях. Хоча оцінка під час останнього раунду фінансування становила 12,7 млрд, у інвесторському середовищі загалом очікують: після виходу на біржу ринкова капіталізація має шанс наблизитися до 100 млрд.

Це не PPT-міф про «вирощування багатства», це справжній проспект IPO.

Раніше інтернет-корпорації та інфлюенсери двічі розганяли ринок нерухомості Ханчжоу. А тепер прийшли «нові багатії» — роботи. Чи принесе ринок нерухомості Ханчжоу нові зміни?

Щоб з’ясувати, наскільки потужною є ця хвиля «роботів-нових багатіїв», «б сестра» (сестра Бай) поспілкувалася з посередником з Біньцзяна старим Ваном, ріелтором з 钱江世纪城 Чень Цяном (місяць: Чень уміє), інвестором старим Чжаном, який інвестував у кілька компаній у сфері hard tech, а також V-блогером старим Чжао, який спеціалізується на консультаціях з елітної нерухомості, — і поспілкувалася з ними детально.

/ Боси з великих IT-компаній створюють багатіїв, інфлюенсери «змітають» товар,

дві «жорсткі» хвилі підйому ринку нерухомості Ханчжоу/

Історія починається з двох хвиль: інтернет-гігантів і стрімінгових інфлюенсерів.

Перша: 2014 рік, коли Alibaba вийшла на IPO, а «гурток програмістів» у Біньцзян

Першим я знайшов старого Вана. Він працює посередником з нерухомості в Біньцзяні понад десять років, і в його телефонному контакті є кілька рядків позначок на кшталт «阿里P7», «阿里P8». Ми зустрілися в Starbucks неподалік від урядового кварталу району Біньцзян, і він, показуючи назовні, сказав: «Подивіться на цю дорогу: на південь — Alibaba, на північ — NetEase. Ви не бачили того, що було в 2014 році».

«До виходу Alibaba на біржу, що означав Біньцзян? Це коли переходиш через річку, щоб їхати на роботу, і всі вважали, що район так собі, а квартири погано продаються». — сказав старий Ван. «Тоді в центральній частині Біньцзяна, як-от 彩虹城 чи 钱江湾花园, продавали приблизно по 20 тис. з лишком за квадратний метр, і все одно не йшло. Найгірший місяць у нашій агенції: в усьому магазині було лише дві оренди».

«Як тільки з’явилися новини про IPO, все ніби вибухнуло». — сказав старий Ван. «Найбільш екстремальним було “group buy” — “кругова закупівля” або колективна покупка. Я вів найжорсткішу угоду: колега з відділу B2B у Alibaba, група з семи-восьми людей, домовилися й одразу оформили оренду/покупку двох секцій в одному будинку. Не купили одну квартиру — вони зібралися разом, домовлялися з забудовником про ціну для колективної покупки, і купили весь блок цілком».

«А звідки в них стільки грошей?»

«Коли Alibaba вийшла на біржу, за одну ніч скільки було P7 і P8 з капіталом у сотні тисяч чи мільйони — хтось до кількох десятків мільйонів. Тоді й політика кредитування стала м’якшою: достатньо було 30% першого внеску, а відсотки можна було вибити зі знижкою. Ті, хто сміливіший, брали все, що могли позичити, і важіль розганяли до максимуму». — згадував старий Ван.

Старий Ван розповів: був один P9 в Alibaba — тоді він реалізував акції й одержав понад 8 млн, і одразу купив три квартири: одне для проживання, два — як інвестиції. «Подивіться зараз на ці три квартири: їхня сукупна ринкова вартість — як мінімум 50 млн».

Старий Ван показав кілька сусідніх житлових комплексів. «Подивіться на центральний Біньцзян сьогодні: ті райони, де приріст був найшвидший — наприклад, 柳岸晓风, 滨江金茂府, 晓风印月 — тоді їх “зачистили” люди з Alibaba. Ті, хто купував тоді, зараз як мінімум збільшилися у 5–6 разів. Ця група “кодерів” — це перше покоління “королів спекуляції нерухомістю” у Ханчжоу. Вони внесли реальні гроші — і фактично задали правило для ринку нерухомості Ханчжоу: де знаходиться індустрія, там і вершина цін на житло».

Друга: інфлюенсери приходять «змітають» товар, міф про «оплату готівкою» у 钱江世纪城

Якщо «кодери» — це була «колективна закупівля», то інфлюенсери — це «змітання» товару.

Я знайшов Чень-сяо (назвемо Чень) — ріелтора в 钱江世纪城. Він особисто пережив ту хвилю найбожевільнішого ринку 2020–2021 років. Ми домовилися про зустріч у чайній неподалік від 钱江世纪公园. Коли він згадував ті часи, в його голосі все ще відчувалася легка розгубленість.

«Ті два роки — ніби гроші вже не були грошима». — сказав Чень. «Особливо ті, хто займався стримінгом для продажів: 95-ті, 00-ті, приходили так, ніби просто гуляють у сланцях. Подивитися квартири? Та ні. У відділ продажів — перша фраза: “Для цього планування, на якому поверсі ще є? Беру. Друга фраза: “Готівкою. Як швидко можна оформити документи?”»

Чень розповів: у нього був клієнт — керівник MCN-структури. Він привів кількох топових стримерів і за один раз купив 8 квартир, щоб «пробити» можливість для роботи студії. Готівкою, понад 200 млн, і навіть оком не моргнув. А ще була одна дівчина-стример: тоді їй було лише 23 роки. Вона приїхала на Porsche 911, подивилася півгодини макет/планшет району й одразу забронювала двокімнатну/велику квартиру — на понад 30 млн, і гроші зарахувалися готівкою.

«Ті інфлюенсери, які тоді шалено купували квартири, — їхні будинки ще залишилися? Вони заробили чи прогоріли?»

Чень гірко посміхнувся: «Ті, хто купував рано, — заробили. Але багато хто зайшов на самому піку. У першій половині 2021 року “壹号院” у 钱江世纪城: максимальна ціна продажу піднімалася до 120 тис. за квадрат. Зараз же для такого самого планування ціна угоди — близько 80–90 тис. за квадрат».

Чень уточнив далі: з урахуванням вартості капіталу й податків, ті, хто «ганявся за ціною» зараз, можливо, ще в мінусі. Багатство інфлюенсерів приходить швидко — і так само швидко зникає. За ці два роки ефект «стрімінг-вигоди» згас, і в деяких людей дохід впав наче з обриву. «Я чув, що кілька таких інфлюенсерів, які тоді купували, зараз їхні квартири на межі стягнення за рішенням суду/у фазі примусового продажу. Ця хвиля була дуже потужною, справді “дуже шаленою”, але й “дуже примарною” — теж справедливо».

Перша хвиля — через кодерів, друга — через інфлюенсерів, третя — через роботів. А який буде наступний шлях?

/ Роботи створюють багатіїв,

чому вони ще краще підштовхують ціни на житло?/

Інвестор старий Чжан кілька років фокусується на hard tech, інвестував у кілька робототехнічних компаній у Ханчжоу.

Ми зустрілися в тихій кав’ярні неподалік від 西溪湿地. Він прийшов із рюкзаків за спиною, вдягнений дуже просто, але коли почав говорити про галузь, у його очах з’явилося світло.

«Багатство кодерів — це зарплата, на яку накопичується. Інфлюенсери — це трафік, який “вибиває” гроші. А нові багатії з роботів — це витримка, яку “варить” технологія». — старий Чжан сказав без зайвих вступів. «Один Alibaba P8 і один ключовий інженер з 宇树 — хто з них імовірніше купить у Ханчжоу квартиру вартістю понад 15 млн?»

На думку старого Чжана, ключові переваги нових багатіїв-робототехніків:

Мають більші масштаби, твердіше багатство, більш стабільний попит.

Він дістав телефон і сказав: у 宇树 480 працівників, середній вік 28–30 років. Більшість з них — кандидати наук/магістри з 浙江大学 (Чжецзянського університету), 哈工大, 上交 (Шанхайського університету/Шанхайської Jiao Tong) тощо — справжні технологічні еліти. Їхня структура багатства не вибудовується «по трохи зарплатою», а формується через корпоративні частки та цінність, що виникає з технологічних бар’єрів. Таке багатство більш концентроване, ніж у кодерів (які накопичують зарплатою), і більш тривале, ніж у інфлюенсерів (які живуть від трафіку).

Далі старий Чжан порахував: коли Alibaba виходила на IPO, вона створила хвилю багатіїв — але це була гігантська, вибухова подія. Натомість зараз Ханчжоу — це колективний наступ безлічі маленьких «китів». 宇树 — лише одна з «Шести маленьких драконів» Ханчжоу, а є ще 云深处, 强脑科技, 程天科技, 地芯科技 тощо. Разом ці компанії мають понад 3000 працівників. У найближчі два-три роки в сфері hard tech у Ханчжоу як мінімум 3–5 компаній вийдуть на IPO. Це означає, що в Ханчжоу з’явиться щонайменше кілька сотень, а можливо й понад тисячу покупців з капіталом рівня «десятки мільйонів» — маючи купівельну спроможність у десятки мільйонів.

”Це не історія однієї-двох компаній, а підйом цілої спільноти”. — сказав старий Чжан.

Наостанок він розповів мені історію:

“Я знаю одного інженера з 宇树, він народився в 90-х, а родом із Аньхой. Він сказав мені, що його найбільша мрія — купити в Біньцзяні великий будинок, щоб забрати батьків. Коли компанія вийде на біржу, перша справа — піти й купити квартиру.” Він сказав, що технологічні еліти справді приходять облаштовуватися вдома — не для спекуляції нерухомістю.

/ Надходить маленьке весняне пожвавлення,

hard tech нові багатії вже завчасно заходять на ринок /

Відомий у колі KOL з нерухомості старий Чжао керує компанією з консультацій щодо елітної нерухомості в Ханчжоу. Про два сектори — Біньцзян і 未来科技城 (майбутній технопарк/місто майбутніх технологій) — він може намалювати карту, навіть заплющивши очі.

Спочатку старий Чжао поговорив зі мною про те, як виглядає це «невеличке весняне пожвавлення» на ринку нерухомості Ханчжоу цього року.

“Цього року маленьке весняне пожвавлення прийшло раніше, ніж зазвичай. Раніше воно запускалося десь у березні-квітні, а цього разу вже з середини лютого стало гаряче. У лютому по всьому Ханчжоу угоди з вторинним житлом склали понад 4500 квартир — на 30% більше, ніж у той самий період торік. З них у центральному Біньцзяні — 47 квартир, що на 18 більше, ніж торік у той самий період.”

“Найочевидніша зміна — яка?” — запитав я.

“Змінилася структура”. — сказав старий Чжао. “Торік маленьке весняне пожвавлення тримали ринки для першочергової потреби (покупці, що купують для життя): краще за все продавалися квартири за 3–4 млн. Цього року — інакше. Частка угод у сегменті елітного житла з ціною понад 10 млн піднялася з приблизно 30% торік до 45%. І в цих покупців є спільна риса — люди з компаній hard tech.”

Старий Чжао пояснив: 宇树 знаходиться в Біньцзяні — це головна географічна перевага. Люди з цих робототехнічних компаній у більшості вже звикли до життєвого кола Біньцзяна. Їхній перший вибір — напевно стежити за центральним Біньцзяном.

Він розповів конкретний приклад: «У мене є клієнт — інженер, він із покоління 90-х, у нього є опціони компанії. За оцінкою останнього раунду його статки вже дуже пристойні. А якщо після виходу на біржу ще раз трошки “підкрутиться” ринкова капіталізація, то мільйон доларів/понад 100 млн не буде мрією».

Старий Чжао сказав, що минулого місяця він тільки-но зробив завдаток: у Біньцзян одному інфлюенсерському проєкті 169 кв. м, загальна сума 16,5 млн, і покупка — готівкою. Він сказав: «Я запитав його: “Тобі не простіше почекати до виходу на біржу, а купити тоді?” Він відповів однією фразою — я запам’ятав її донині: “Коли вийде на біржу, всі будуть дивитися на квартири в Біньцзяні. Тоді це вже не буде ця ціна. Зараз купити — це “взяти з дна” (відповідник купити на знижці); купити після виходу — це “переплатити за піком” (追高)”.»

Старий Чжао показав набір ключових даних щодо ринку нерухомості Біньцзяна:

У лютому в центральному Біньцзяні за житло з загальною ціною понад 10 млн обсяг переглядів зріс у 2 рази порівняно з січнем, і при цьому частка працівників компаній hard tech становила понад 40%.

На думку старого Чжао, у цієї групи покупців є кілька спільних рис:

Перший: вони не надто чутливі до ціни, але висувають дуже високі вимоги до якості. Їм потрібні квартири в центральному Біньцзяні, з хорошою якістю, хорошим сервісом будинку (керуюча компанія/物业) і “сильною” спільнотою/середовищем.

Другий: спосіб оплати надзвичайно прямий і рішучий. Третій: вони дуже впевнені в майбутньому і не бояться щомісячних платежів.

Після того як ми поговорили про Біньцзян, я знову запитав про 未来科技城. Це був головний плацдарм попередньої інтернет-«сказки», ціни там зазнали гойдалок, а зараз усе ще перебувають у низині.

«Ситуація в “未科” не зовсім як у Біньцзяні». — сказав старий Чжао. «У попередні кілька років ціни в 未科 просіли вдвічі — і головна причина: інтернет-«вигода/лідерство» досягла піку. Але цього року в “未科” теж є рух: у лютому укладено понад 30 угод, на 10 більше, ніж у той самий період минулого року. Однак у сегменті загальною вартістю понад 10 млн — лише 3 угоди, і порівняно з Біньцзяном це не йде в жодне порівняння».

Він показав мені дані: під час піку в 2021 році «“未科 三兄弟”» досягали цін у діапазоні 80–90 тис. за квадрат. Зараз вони впали до 40–50 тис., тобто фактично повернулися до рівня 2018 року. А в той самий час падіння центрального Біньцзяна склало лише близько 20%. Чому? Бо в Біньцзяні є тверда підтримка — індустрія й населення; у 未科 — підтримка поки що базується в основному на інтернеті.

Тоді чи час “купувати на дні” зараз?

Старий Чжао сказав одну дуже просту правду:

“Для тих, хто купує для власного проживання, зараз ціни в 未科 справді витіснили більшість бульбашок. Але вам треба ясно розуміти: ви ставите на те, що вона в майбутньому знову підніметься, чи ви просто хочете купити дешеву квартиру. Якщо ви вірите, що Ханчжоу перейде в hard tech, тоді зараз 未科 може бути “вікном можливості”. Але умова така: вам треба протриматися — і чекати, чи не зірветесь.”

Старий Чжао радить: для звичайних людей усе ж треба бути обережними, купувати в межах своїх можливостей.

Ця стаття відображає лише особисту думку автора і не є інвестиційною порадою.

Обкладинка згенерована AI

Дуже багато новин і точна аналітика — усе в додатку Sina Finance APP