Посилене регулювання пропозиційного боку — активізація існуючих активів як ключовий інструмент у ринку нерухомості

证券时报 репортерка Чжан Да

Оскільки розвиток нерухомості є важливою галуззю для національної економіки та одним із ключових джерел статків мешканців, напрям розвитку цієї сфери перебуває у центрі уваги. При детальному вивченні «плану п’ятнадцятої п’ятирічки» (纲要) видно, що «оживлення/розблокування запасів» (盘活存量) стало одним із ключових слів у розвитку нерухомості впродовж майбутніх п’яти років.

«План п’ятнадцятої п’ятирічки» (纲要) не лише на старті — з боку пропозиції землі — висуває вимогу «узгоджуватися із наявним житлом, змінами чисельності населення тощо», але й прямо формулює низку політик оживлення для наявної земельної ділянки, проєктів, що будуються, наявного комерційного житла тощо: чітко визначено, що для вже наданих, але незабудованих земельних ділянок і проєктів, що будуються, потрібно «здійснювати класифіковане врегулювання/управління», а для наявного комерційного житла та порожніх офісних/торгових приміщень слід просувати «оживлення та використання».

Чому «план п’ятнадцятої п’ятирічки» (纲要) так високо цінує оживлення запасів у нерухомості? Після того, як урбанізація перейшла у стабільний етап розвитку, інтенсивність розробки землі в містах із додатним чистим припливом населення вже перевищила міжнародний «пороговий» рівень у 30%, зазначив Ван Руімінь, дослідник Центру з питань розвитку Держради, у коментарі для репортерки Securities Times. У деяких містах цей показник навіть перевищує 50%, що підштовхує міста розвиватися за рахунок наявних земельних ресурсів і, таким чином, отримувати простір для оновлення індустрій та підвищення якості проживання.

Лю Лінь, дослідниця Інституту макроекономічних досліджень Держкомісії з розвитку та реформ (国家发改委), зазначила, що наразі ключовими проблемами ринку є високе накопичення нерухомості та складність її реалізації (去化难). Станом на кінець лютого 2026 року площа нерухомості, що очікує продажу, становить майже 800 млн кв. м — це історично дуже високий рівень. Окрім площі, що очікує продажу, також значний тиск створюють запаси проєктів, що будуються, та наданих, але незабудованих земельних ресурсів. Додатково через надто високі коефіцієнти планового розподілу та інші фактори комерційні приміщення й гаражі/паркомісця тривалий час постачаються в надлишку, а тиск із реалізації для них значно більший, ніж для житлових квартир. Ці запаси «перетискають» у підприємств нерухомості значні обсяги коштів: це не лише обмежує ліквідність, але й впливає на інвестиційну спроможність девелоперів, а також через постійні фінансові витрати ще більше загострює ризики їхньої діяльності.

Директор Центру з дослідження нерухомості університету Цінхуа Хенлун (清华大学恒隆房地产研究中心) У Цзінь вважає, що через великий тиск реалізації, а також невизначеність відновлення попиту терміново потрібне коригування з боку пропозиції як ключовий захід для врегулювання тиску на ринок. У «плані п’ятнадцятої п’ятирічки» (纲要) акцент на наявних запасах узгоджується з тим самим підходом, який викладено на засіданні Центральної робочої конференції з питань розвитку міст: «переорієнтувати розвиток міст на підвищення якості та ефективності за рахунок наявного». Ключем до впровадження є те, що кожне місто має застосувати заходи до наявних активів різних типів; у процесі поступового просування потрібно дослідити модель, яку можна буде тиражувати.

Щодо наявного комерційного житла держава чітко визначила, що заохочує викуп наявних житлових об’єктів для забезпечення житлом соціального типу; а також підтримує місцеві органи влади у випуску спеціальних облігацій для збільшення коштів на викуп. Це стало одним із важливих заходів для врегулювання запасів у нерухомості та для вдосконалення системи житлових гарантій. Починаючи з 2025 року робота із викупу/запаковування наявного житла в різних місцевостях безперервно просувається. За неповними даними станом на сьогодні понад 60 міст по всій країні офіційно заявили, що підтримують викуп наявного житла. За моніторингом Інституту Zhi Ди (中指研究院), починаючи з 2025 року провінції на кшталт Чжецзян і Сичуань разом випустили спеціальні облігації для використання на соціальне житло шляхом викупу наявного комерційного житла — понад 4,3 млрд юанів.

Лю Лінь розповіла репортерці, що крім спеціальних облігацій місцевих урядів, у частині фінансування викупу/запаковування підтримувальні політики також включають позики на групову купівлю житла для орендарів житлового лізингу (住房租赁团体购房贷款) та повторні позики під забезпечення соціальним житлом (保障性住房再贷款). Під час того, як місця вивчають процес викупу наявної нерухомості, підтримувальні заходи постійно оптимізуються: коло викупу розширили до всіх типів готових або таких, що будуються, але незатребуваних/невиконаних продажем джерел житла за умовами; до об’єктів, вилучених/отриманих через судове врегулювання; і до наявного вторинного житла. А після викупу використання наявної нерухомості розширили: від соціального житла до житла для переселення, гуртожитків для студентів або гуртожитків для працівників підприємств, а також «житла для талантів» тощо.

Кошти є фундаментальною гарантією реалізації викупу/запаковування наявного комерційного житла. Ні Пеньфей, дослідник Інституту фінансових стратегій Китайської академії суспільних наук та керівник Центру з питань міст і конкурентоспроможності, радить: нині слід вибудувати багатовимірну модель викупу/запаковування за участі держави як керівного гравця та соціального сектора, а також побудувати багатовимірну систему фондів із державним керівництвом, включно з розширенням масштабу спеціальних облігацій, розширенням обсягу політичних позик, забезпеченням позик від комерційних банків, залученням соціальних коштів тощо. Водночас робота з викупу/запаковування має поєднуватися з реформою/оновленням новобудов, із підвищенням якості міст, з вивільненням попиту, орієнтованого на поліпшення умов проживання, і з оновленням старого житла. Крім того, необхідно створити розумні механізми стимулювання, обмеження та гарантій.

Щодо оживлення та використання тимчасово незадіяних офісно-торговельних комерційних об’єктів (闲置商办用房) Лю Лінь зазначила: у минулому в різних місцевостях це вже частково просували, наприклад, надаючи податкові пільги для підтримки коригування бізнес-моделей/форматів; у майбутньому, ймовірно, буде досліджено більше шляхів оживлення.

У Цзінь радить: щодо об’єктів, що будуються, а також щойно збудованих, але ще не використаних офісних будівель/нерухомості, слід якнайшвидше розглянути зміну призначення. Для офісних об’єктів, де тимчасово зупинені роботи або де вони довго простоюють, пріоритетно використовувати механізм зміни призначення як спосіб оживлення. Для обсягу викупу й модернізації вже збудованого комерційного житла — розширити його до офісної нерухомості. Одночасно заохочувати й підтримувати наявні офісні об’єкти в прагненні до диференційованої конкуренції, включно з відмінностями в умовах «м’якого» та «твердого» забезпечення і диференційованими підходами до позиціонування за галузями.

Щодо наявних незадіяних земельних ділянок Ван Руімінь зазначив, що їх загалом можна розділити на три категорії: низькоефективні промислові землі, землі, що утримуються проблемними девелоперськими компаніями, та ділянки, виставлені на торги місцевими платформами міського інвестування (城投) або державними підприємствами (国企 土拍地块). Для останніх двох категорій можна розглянути викуп/запаковування, а для низькоефективних промислових земель можна запозичити підхід «білої землі» (white land) у Сінгапурі (新加坡“白地”制度) та дослідити шляхи перетворення між різними варіантами використання землі, щоб забезпечити багаті політичні підтримки для перетворення «з переробки промисловості в офіси», «з переробки промисловості в проживання» та «з переробки промисловості в комерційне проживання». Для соціального капіталу та підприємств, які активно беруть участь у просуванні оживлення наявних земель, створювати певну частку ділянок «білої землі», дозволяючи особам, які мають землю за умовами, змінювати її призначення відповідно до реальних потреб у майбутньому, надаючи тим самим ефективні стимули для активної участі соціального капіталу в оновленні міських наявних запасів тощо.

Однак водночас Ван Руімінь зазначив: багато наявних земельних ділянок, наявного житла та проєктів, що будуються, складно оживити, тому що за ними стоять складні боргові відносини, які важко розв’язати. Після падіння вартості активів коштів для викупу недостатньо, аби покрити борги, що «сидять» за цими активами; а відповідні сторони, які мають економічні інтереси, по-різному розходяться в питаннях розподілу збитків.

Раніше Центральний уряд також підтримував місцеві органи влади випускати спеціальні облігації для викупу наявних незадіяних земель. У пілотних регіонах із самостійним схваленням і самостійним започаткуванням спеціальних облігацій проєкти з викупу земель за рахунок таких облігацій уже реалізовані. За неповними підрахунками Інституту Zhi Di (中指研究院), станом на кінець лютого 2026 року сумарна величина оголошених намірів щодо використання спеціальних облігацій для викупу незадіяних наявних земель становить понад 7700 млрд юанів у 28 провінціях країни; фактичний обсяг випуску спеціальних облігацій — понад 3350 млрд юанів, що становить приблизно 43%.

Керівник відповідного підрозділу Інституту Zhi Di прогнозує, що у майбутньому місцеві органи влади можуть прискорити темпи викупу/запаковування незадіяних наявних земель, а також підлаштовувати рішенні щодо планування земель, обмін землі тощо, щоб адаптуватися до ринкових потреб у землекористуванні за кращим сценарієм. У цьому процесі підтримувальні та заохочувальні політики для міжміського й міжзонального обміну землі, а також для коригування земельних регламентів (调规) ще потребують подальшого вдосконалення, щоб «розблокувати» вузькі місця.

«Досягнення політичної цілі — зменшити запаси на ринку нерухомості — окрім заохочення політик з боку попиту, так само важливе коригування з боку пропозиції», — сказала Лю Лінь. Оживлення наявних запасів має позитивну роль у прискоренні розчищення запасів, а також у швидкому сприянні стабілізації ринку. Далі очікується посилення регулювання з боку пропозиції в сфері нерухомості, а також просування інституційних реформ у середньостроковій і довгостроковій перспективі. Це сприятиме створенню нової моделі розвитку нерухомості, просуванню довгострокової стабільності ринку та врешті-решт — просуванню високоякісного розвитку нерухомості.

(Редактор: 董萍萍)

     【Дисклеймер】Ця стаття відображає лише власні погляди автора і не має відношення до https://和讯网.com. Сайт Hexun щодо тверджень, поглядів та суджень, викладених у статті, займає нейтральну позицію та не надає жодних явних або неявних гарантій щодо точності, надійності чи повноти змісту, що міститься в матеріалі. Читачам пропонується користуватися інформацією лише як довідкою та нести повну відповідальність самостійно. Email: news_center@staff.hexun.com