Шанхайські вторинні житлові об'єкти за місяць знову досягли 30 000 угод після 5-річної перерви! Багато нових житлових комплексів планують поступово зменшувати знижки

Через 5 років місячні обсяги угод із вторинною житловою нерухомістю в Шанхаї знову перетнули позначку 30 тис. комплектів — «золотий березень» на ринку нерухомості нині впевнено реалізується.

Місячні угоди з вторинним житлом перевищили 30 тис. комплектів, ціна зростає на малій величині в ритмі до попереднього місяця

Згідно з даними офіційного сайту угод з нерухомістю Шанхаю «Онлайн-нерухомість» (“网上房地产”), у березні Шанхай (включно з комерційною нерухомістю) за сумою онлайн-уклепів (net signing) оформив 31215 угод, одразу встановивши найвищий показник майже за 5 років — з березня 2021 року.

Керівник дослідницького інституту Lianjia в Шанхаї Лі Гень заявив, що у березні «тепла весна» на ринку вторинної нерухомості Шанхаю має дуже переконливий вигляд, а статистика угод підтверджує сильне повернення ринкової довіри. Обсяг угод із вторинним житлом по всьому місту не лише зріс на 6% у річному обчисленні порівняно з березнем минулого року, а й суттєво збільшився — на 37% — порівняно з січнем цього року.

За темпами укладення угод, після ухвалення нових «сімох条 для Шанхаю» (新“沪七条”), у березні ринок вторинної нерухомості Шанхаю демонстрував висхідну динаміку щотижня. 2 березня — 8 березня: щотижневий онлайн-уклад (net signing) по вторинній нерухомості Шанхаю становив 5709 комплектів; після перерви на весняне свято ринок поступово повернувся до звичних темпів. 9 березня — 15 березня: угоди за тиждень одразу стрибнули до 7233 комплектів — швидкість пожвавлення ринку помітно прискорилась. Лише через тиждень 16 березня — 22 березня щотижневий обсяг угод знову встановив максимум: 7488 комплектів. 23 березня — 29 березня: щотижневий обсяг додатково зріс до 7732 комплектів; чотири тижні поспіль фіксувалося зростання.

Показники за щоденними угодами також вражають: у березні загалом 13 днів, коли щоденний обсяг онлайн-укладень із вторинною нерухомістю перевищував поріг у 1000 комплектів; із них у 7 днів щоденний обсяг угод перевищував 1300 комплектів. 28 березня було встановлено ще й максимум за останні 5 років — 1585 комплектів за один день. За моніторингом установ, така щільність угод на цьому рівні вперше з’явилася з 2021 року.

Директор дослідницького інституту 58 Anjuke Чжан Бо зазначив, що у березні Шанхай перевищив 30 тис. комплектів угод із вторинною нерухомістю; 28 березня — 1585 комплектів за один день — стало новим рекордом і ключовим орієнтиром для поточного циклу пожвавлення ринку нерухомості. За даними моніторингу 58 Anjuke Research Institute, після впровадження «сімох条 для Шанхаю» протягом 30 днів середньоденний обсяг угод із вторинною нерухомістю в Шанхаї становив 961 комплект, що на 22,9% більше, ніж після політики 2024 року (попереднього циклу політики). Інтенсивність «політичного імпульсу» суттєво зросла, а тривалість «гарячості» також значно перевершує попередній період; щотижневі угоди весь час трималися на високому рівні.

На ціновому рівні також надходять позитивні сигнали стабілізації та повернення до зростання. Дані Інституту Zhongzhi показують, що у березні середня ціна вторинного житла становила 55075 юанів за квадратний метр; у порівнянні з попереднім місяцем вона зросла лише на 0,08%, завершивши тривалу — 33 місяці — тенденцію падіння. Крім того, за даними Lianjia в Шанхаї, як випереджального індикатора, показник переглядів (кількість показів/переглядів) зріс на 28% порівняно з січнем — що забезпечує вагому підтримку для подальших угод.

Аналітик Інституту Zhongzhi в Шанхаї Чжан Сян вважає, що за нинішнім пожвавленням ринку нерухомості Шанхаю стоїть результат двоєдиного драйвера — політики та попиту-пропозиції. 25 лютого Шанхай запровадив «сімох条 для Шанхаю», щоб точно вивільнити попит на купівлю житла; додатково на початку лютого в Пуцзюні, Сюйхуй і Цзінані було запущено пілотні програми викупу вторинного житла у цих трьох районах — це надало активам «старого й ветхого житла» (老破小) чіткі канали виходу та «цінові якорі», ефективно стабілізувавши очікування ринку.

Постійне покращення структури попиту та пропозиції також заклало підґрунтя для пожвавлення ринку. Згідно з даними моніторингу Інституту Zhongzhi, вторинний ринок Шанхаю з серпня 2025 року перейшов у «канал розчищення запасів»; до лютого 2026 року обсяг виставлених на продаж залишків уже зменшився на 25,7% порівняно з піковим періодом. Таким чином, взаємовідносини попиту та пропозиції продовжують оптимізуватися.

З погляду структури попиту, житло для першочергових потреб (just-needed demand) залишається ключовою опорою ринку. Дані Centaline Property (中原地产) в Шанхаї показують, що житло початкового рівня з загальною вартістю до 3 млн юанів користується особливим попитом; у березні частка таких угод уже поступово зросла до понад 70%.

Заступник генерального директора Дослідницького інституту E-House (易居房地产研究院) Янь Юйцзін вважає, що обсяг угод із вторинною нерухомістю Шанхаю на рівні 30 тис. комплектів загалом перебуває на історично відносно високому рівні. Якщо зіставити з обсягами угод наприкінці минулого року та в першому кварталі цього року, ринок уже фактично стабілізувався — і накопичив значно більше потенційного попиту для подальших обмінів/переселень із житла на інше (置换). Якщо у другому кварталі дані щодо угод зможуть і надалі утримуватися на високому рівні — приблизно на рівні 25 тис. комплектів на місяць, — це ще більше відобразить жвавість ринкової торгівлі.

Багато проєктів новобудов планують у квітні поступово скорочувати знижки

Пожвавлення на ринку вторинної нерухомості також поступово перетікає на ринок новобудов. Дані Centaline Property (中原地产) показують, що у березні площа угод із новобудовами товарного житла в Шанхаї становила 563 тис. квадратних метрів; у порівнянні з попереднім місяцем зростання сягнуло 251,6% — відскок неймовірно сильний.

З погляду регіональної динаміки, завдяки впливу зосереджених передач (推盘) у Лінгані (临港), угоди у Пудуні виявилися надзвичайно помітними: площа угод становила 229,6 тис. квадратних метрів — фактично майже половина загального обсягу по всьому місту. Крім того, Баошань, Цзядін та інші райони, де сконцентровані пропозиції під «першочергові потреби» та «перші покращення» (首次改善), — усі вони мали площу угод понад 50 тис. квадратних метрів, ставши ключовою силою, що підтримала сплеск угод у новобудовах.

Аналітик Centaline Property Лу Вэньсі вважає, що хоча у березні обсяг угод із новобудовами не перевищив рівень відповідного періоду минулого року, показники на «передньому фронті» — такі як потік відвідувачів (приходи/звернення) — продемонстрували відмінні результати, а ринкова «гарячість» тримається на високому рівні. Він зазначив, що повільні темпи постачання та недостатній обсяг одноразових вкидів пропозиції — це головні фактори, які наразі обмежують подальший прорив угод; натомість нові «сімох条 для Шанхаю» має чіткий позитивний вплив на групи з «першочергових потреб» і тих, хто здійснює «перші покращення».

З погляду ринкової картини, під впливом нової політики в багатьох проєктах новобудов Шанхаю суттєво поліпшилися і трафік клієнтів, і фактичні угоди. Наприклад, проєкт Huafa Haishang Duhui (华发海上都荟), розташований у Сунцзянському районі Дунцзінь (松江洞泾): за березень сумарний обсяг відвідувань склав 2400 груп, укладено 76 угод, обсяг угод — близько 350 млн юанів. Або, наприклад, проєкт Poly ・ Duhui Hexu (保利・都汇和煦), розташований у районі Мінханг, містечко Чжанчцяо (上海闵行颛桥): у перший місяць після впровадження політики потік відвідувань перевищив 2280 груп, укладено 101 угоду; коефіцієнт конверсії — 20%; і він став першим «сотенним» проєктом на рівні понад 100 угод у Шанхаї саме в перший місяць дії нової політики.

Водночас, проєкти «для покращення» також демонструють непогані результати. За інформацією, проєкт Jianfa Haichen (建发海宸) у районі Янпу, новий район Цзиньванчэн (杨浦新江湾城): у березні обсяг відвідувань перевищив 1500 груп, кількість укладених угод — 39; він посів перше місце за кількістю угод у районі Янпу за березень та в першому кварталі. За повідомленням, наразі в проєкті вже пропонуються продукти «хайпей-стиль» (海派) таунхауси-накладки/дуплекси (叠墅) площею близько 230 квадратних метрів; а також частина товарів у форматі окремих поверхів (洋房) площею близько 105 квадратних метрів користується гарячим попитом (热销).

Варто зазначити, що з пожвавленням ринку на ринку новобудов почали проявлятися сигнали звуження знижок та стабілізації цін. Зокрема, раніше Poly ・ Duhui Hexu вже офіційно оголосив, що з 9 березня ціни на виставлені в продаж будинкові варіанти у форматі «洋房» підвищуються на 0,5% по всій лінії; а з 23 березня — знижки ще більше скорочуються. Також за інформацією, проєкти Jin Hai Yun Shu (金海雲墅), Huafa Haishang Duhui (华发海上都荟), Yi Jiang Zhen Di (壹江臻邸) та інші планують у квітні поступово скорочувати знижки.

На думку аналітика Інституту Zhongzhi в Шанхаї Чжан Сяна, нині характер «структурного розшарування» на ринку нерухомості Шанхаю все ще є очевидним: частина якісних новобудов має високу впізнаваність і швидко проходить процес реалізації; проте у віддалених передмістях деякі райони все ще стикаються з певним навантаженням щодо реалізації.

Крім того, дані щодо продажів провідних девелоперів за моніторингом Інституту Zhongzhi показують: у першому кварталі цього року, за підсумками, 30 провідних девелоперів Шанхаю сумарно досягли обсягу продажів 76,91 млрд юанів, площа продажів — 1,101 млн квадратних метрів. Серед них China Resources Land (华润置地) лідирує за сумою продажів із 115,7 млрд юанів; слідом ідуть China Merchants Shekou (招商蛇口) та Poly Development (保利发展).

Лу Вэньсі зазначив, що гарячий обсяг угод на вторинному ринку в березні виростив велику кількість потенційних покупців новобудов; у більшості випадків продавці вторинного житла надалі, ймовірно, вийдуть на ринок і купуватимуть новобудови — щоб забезпечити потужну підтримку для угод у квітні. З подальшим сталим надходженням пропозиції в квітні ринкові угоди ще більше перевищать рівень березня, а «гарячість» обов’язково буде вища, ніж у березні.

Постійний заступник генерального директора з підприємств Інституту Zhongzhi в Шанхаї Ченг Юй вважає, що, якщо судити з результатів ринку в березні, політика вже почала попередньо «активувати» ринковий попит: вторинний ринок першим повернувся до пожвавлення, а угоди на ринку новобудов помітно зросли. Дивлячись у майбутнє, якщо поточні ринкові настрої збережуться, Шанхаю, імовірно, вдасться підтримувати високу активність у рамках «теплої весни». Водночас потрібно звернути увагу, що стабілізація ринку все ще буде поступовим процесом, а його тривалість залежатиме від фактичного відновлення очікувань жителів щодо доходів і відновлення очікувань щодо цін на житло.

Джерело цієї статті: Pengpai News

Попередження щодо ризиків і застереження про відмову від відповідальності

        На ринку є ризики, інвестуйте обережно. Ця стаття не є персональною інвестиційною порадою та не враховує особливі інвестиційні цілі, фінансовий стан чи потреби окремих користувачів. Користувачам слід оцінити, чи відповідають будь-які думки, позиції або висновки, викладені в цій статті, їхньому конкретному стану. За цим інвестуванням відповідальність несеться на вас.