Шанхайські вторинні житлові об'єкти за місяць знову досягли 30 000 угод після 5-річної перерви! Багато нових житлових комплексів планують поступово зменшувати знижки

Минуло 5 років: у Шанхаї обсяг продажів уживаного житла за один місяць знову перетнув межу 30 тис. квартир, відчутно посилившись у динаміці ринку нерухомості «золотої третьої пори».

Продажі уживаного житла за один місяць перевищили 30 тис. квартир, ціни злегка зросли в місячному вимірі

Згідно з даними офіційного сайту державного реєстру нерухомості Шанхаю «Онлайн-нерухомість», у березні сукупний обсяг онлайн-підписань (включно з комерційною нерухомістю) по уживаних об’єктах у Шанхаї становив 31 215 квартир, що одразу встановило найвищий показник за майже 5 років — з березня 2021 року.

Керівник відділу досліджень Lianjia в Шанхаї Лі Ген зазначає, що у березні «теплий весняний сезон» на ринку уживаного житла Шанхаю виглядає дуже переконливо, а дані угод підтверджують сильне повернення ринкової довіри. Обсяг продажів по всьому місту не лише зріс на 6% у річному вимірі відносно березня минулого року, а й суттєво зріс на 37% порівняно з січнем цього року.

З точки зору темпів угод, після ухвалення нових «Шанхайських семи статей» (нового пакета «Ху-цi тяо») у березні ринок уживаного житла демонстрував тенденцію до підйому щотижня. З 2 березня по 8 березня щотижневі онлайн-підписання по уживаному житлу в Шанхаї становили 5709 квартир; після паузи на свята в межах китайського Нового року ринок поступово повернувся до нормального режиму. З 9 березня по 15 березня разовий тижневий обсяг угод одразу стрибнув до 7233 квартир, а швидкість відновлення попиту стала помітно вищою. Лише через тиждень, з 16 по 22 березня щотижневий обсяг угод знову встановив рекорд: онлайн-підписання — 7488 квартир. З 23 по 29 березня щотижневий показник подальше зріс до 7732 квартир; чотири тижні поспіль зростання зберігалося.

Одноденні угоди також демонстрували яскраві результати: упродовж усього місяця в березні було 13 днів, коли обсяг онлайн-підписань за один день по уживаному житлу перевищував поріг 1000 квартир. З них у 7 днів одноденний обсяг угод перевищував 1300 квартир, а 28 березня було зафіксовано пік за останні 5 років — 1585 квартир за один день. За моніторингом установ, така щільність угод на високому рівні вперше з’явилася з 2021 року.

Директорка дослідницького інституту 58 Anjuke Чжан Бо зазначає, що у березні обсяг угод по уживаному житлу в Шанхаї перевищив 30 тис. квартир, а 28 березня одноденні продажі досягли рекордного рівня 1585 квартир за один день, ставши ключовим орієнтиром у цьому раунді відновлення ринку. Згідно з моніторингом Інституту досліджень 58 Anjuke, після впровадження «Шанхайських семи статей» протягом 30 днів середньоденний обсяг угод по уживаному житлу в Шанхаї становив 961 квартиру на день, що на 22,9% вище, ніж після політики 2024 року (попереднього раунду політики). Інтенсивність «політичного імпульсу» помітно посилилася, а тривалість «гарячості» також суттєво перевищила попередні періоди; щотижневі угоди весь час трималися на високому рівні.

З боку цін також надходять позитивні сигнали стабілізації та відновлення. Дані Інституту досліджень China Index (Zhongzhi) показують: у березні середня ціна уживаного житла становила 55 075 юанів за квадратний метр, місяць-до-місяця показник зріс лише на 0,08%, завершивши тривалу (33 місяці) тенденцію зниження. Крім того, дані Lianjia в Шанхаї показують: як випереджальний індикатор, показник переглядів (кількість переглядів) зріс на 28% порівняно з січнем, що забезпечує надійну підтримку для подальших угод.

Шанхайський аналітик Інституту досліджень China Index Чжан Сян вважає, що відновлення ринку нерухомості Шанхаю цього разу стало результатом дії одночасно політики та чинників попиту і пропозиції. 25 лютого Шанхай запровадив «Шанхайські сім статей», цілеспрямовано розкривши попит на придбання житла; додатково до цього на початку лютого були запущені пілотні проєкти зі скуповування уживаних квартир у трьох районах — Пудуні, Сюйхуї та Цзінані — що дало «старим, невідповідним за якістю» активам чіткі канали виходу та цінові «якорі», ефективно стабілізувавши очікування ринку.

Постійне покращення структури попиту та пропозиції також заклало основу для відновлення котирувань. Згідно з даними моніторингу Інституту досліджень China Index, з серпня 2025 року ринок уживаного житла Шанхаю перейшов у режим «зменшення запасів» (de-stocking). До лютого 2026 року обсяг виставленого на продаж наявного житла, порівняно з піковим періодом, скоротився вже на 25,7%, а співвідношення попиту і пропозиції продовжує поліпшуватися.

Якщо дивитися на структуру попиту, то «базове» (для першої потреби) житло залишається ключовою опорою ринку. Дані Centaline (Zhongyuan) у Шанхаї показують: сегмент стартового житла з загальною вартістю до 3 млн юанів користується особливою популярністю; у березні частка таких угод уже поступово піднялася до понад 70%.

Заступник генерального директора Шанхайського інституту досліджень нерухомості Eju (Yiju) Ян Юйцзін вважає, що обсяг угод у 30 тис. квартир по уживаному житлу в Шанхаї загалом перебуває на рівні, який у історичному розрізі є скоріше вищим. Враховуючи обсяги угод на кінець минулого року та в першому кварталі цього року, ринок уже фактично стабілізувався — і це також накопичило значний потенційний попит для подальших обмінів житлом. Якщо дані за другий квартал зможуть і надалі триматися на високому рівні — приблизно на 25 тис. квартир на місяць, — то це ще більше відобразить активність ринкових угод.

Кілька проєктів нового житла планують поступово зменшувати знижки у квітні

Нагрітий ринок уживаного житла також поступово перетікає в ринок нового житла. Дані Centaline в Шанхаї показують: у березні площа продажів новозбудованого комерційного житла в Шанхаї становила 563 тис. квадратних метрів, що на 251,6% більше в місячному вимірі; сила відскоку є безпрецедентною.

З точки зору регіональних показників, завдяки зосередженому запуску (концентрованому виставленню) пропозиції в Лінгані (Lingang) угоди в Пудуні були вкрай відчутними: площа угод досягла 229,6 тис. квадратних метрів, майже половина загального обсягу по місту. Крім того, такі райони, як Баошань і Цзядін, що орієнтовані на «базовий» попит і перші покращення, забезпечили площі угод понад 50 тис. квадратних метрів кожен, ставши ключовою опорою для вибухового зростання продажів нового житла.

Аналітик ринку Centaline Лу Веньсі вважає, що хоча продажі новобудов у березні не перевищили рівень аналогічного періоду минулого року, показники передньої частини, зокрема кількість відвідувань потенційними клієнтами, продемонстрували відмінні результати, а ринкова «гарячість» зберігається на високому рівні. Він також зазначає, що повільніший ритм забезпечення пропозиції та недостатній обсяг разового виставлення є нині головними факторами, які обмежують подальше пробиття порогу в угодах; водночас нові «Шанхайські сім статей» мають виразний підтримувальний ефект для груп «базового» попиту та тих, хто вперше покращує житло.

З огляду на ринкові результати, під впливом нового курсу (нової політики) у Шанхаї кілька проєктів нового житла помітно покращили і потік клієнтів, і обсяги угод. Наприклад, проєкт Hua Fa Hai Shang Du Hui (华发海上都荟), розташований у Сонцзяні, район Донґцзін: з березня загальний обсяг відвідувань становив 2400 груп, угоди — 76 квартир, а сума угод — приблизно 350 млн юанів. Інший приклад — проєкт Poli Du Hui и Xu (保利都汇和煦), розташований у Мінхані, район Чжаньцяо: у перший місяць впровадження політики кількість відвідувань перевищила 2280 груп, угоди — 101 квартира, конверсія — 20%, що стало першим «сотенним» проєктом у Шанхаї в перший місяць дії нової політики.

Водночас проєкти для поліпшення якості житла також показали непогані результати. За наявною інформацією, проєкт Jianfa Hai Chen (建发海宸) у районі Янпу, район Сіньцзянван (杨浦新江湾城): кількість відвідувань у березні перевищила 1500 груп, кількість угод — 39 квартир; він посів перше місце в рейтингу угод у районі Янпу за березень і перший квартал. Повідомляється, що наразі проєкт уже випустив продукт у форматі морського стилю (海派） таунхаусів (叠墅) із площею близько 230 квадратних метрів, а також частину продуктів — таунхауси/будинки з площами близько 105 квадратних метрів — активно продає (hot sales).

Варто зазначити, що зі стабілізацією ринку на новобудовах почали проявлятися сигнали звуження знижок і стабілізації цін. Зокрема, раніше Poli Du Hui He Xu (保利都汇和煦) вже офіційно оголосив, що з 9 березня ціни на таунхауси/котеджі, які виставлені на продаж, будуть підвищені по всій лінії на 0,5%; а з 23 березня — ще більше посилено обмеження по знижках. Як повідомляється, також проєкти Jin Hai Yun Shu (金海雲墅), Hua Fa Hai Shang Du Hui (华发海上都荟), Yi Jiang Zhen Di (壹江臻邸) та інші планують поступово зменшувати знижки в квітні.

На думку шанхайського аналітика Інституту досліджень China Index Чжан Сяна, нині ознаки структурної диференціації ринку Шанхаю залишаються виразними: деякі якісні продукти нового житла отримують високу визнаність і продаються швидко; однак у віддалених від центру частинах деяких районів зберігається певний тиск з точки зору «продажу залишків».

Крім того, дані продажів провідних забудовників, які моніторить Інститут досліджень China Index, свідчать: у першому кварталі цього року 30 провідних девелоперів у сумі досягли обсягу продажів 76,91 млрд юанів, а площа проданого житла — 1,101 млн квадратних метрів. З них China Resources Land (华润置地) із 11,57 млрд юанів очолила рейтинг за сумою продажів, а далі йдуть 招商蛇口 і 保利发展.

Лу Веньсі зазначає, що гарячі угоди на ринку уживаного житла в березні виростили велику кількість потенційних покупців нового житла: продавці уживаного житла у подальшому з високою імовірністю виходитимуть на ринок із покупкою нового житла, що забезпечить сильну підтримку для угод у квітні. У міру того, як у квітні забезпечення пропозиції продовжить надходити вчасно, ринкові угоди ще більше перевищать рівень березня, а «гарячість» обов’язково буде вищою, ніж у березні.

Шанхайський керуючий директор Інституту досліджень China Index, Ченг Юй, вважає, що за результатами березня політика вже початково активувала ринковий попит, а ринок уживаного житла відновився першим, тоді як угоди по новобудовах суттєво піднялися. У перспективі, якщо збережеться поточний ринковий настрій, Шанхаю вдасться підтримувати високу активність у рамках сценарію «теплого весняного сезону». Однак слід відстежувати: стабілізація ринку є поступовим процесом, а її тривалість залежить від реального відновлення очікувань домогосподарств щодо доходів і відновлення очікувань щодо цін на житло.

（Джерело: The Paper / 澎湃新闻）