Позитивні сигнали не припиняються! Ринок нерухомості Гуанчжоу і Шеньчжень готується до «маленької весни», кількість укладених угод у Шеньчжені досягла рекордного рівня за останній рік

Джерело: Sекуритiйні Times Net Автор: У Цзямін

На початку весни в березні ринок нерухомості часто зустрічає хвилю пожвавлення настроїв «золото у березні, срібло у квітні» (gold three, silver four). Чи настане цього року «трошки весняне сонечко» (小阳春) у сфері нерухомості вчасно — це також стало головним фокусом уваги ринку.

У зв’язку з цим кореспондент відвідав ринки Гуанчжоу та Шеньчженя і з’ясував, що на тлі стабілізації та зростання показників угод дедалі більше покупців починають відновлювати свої очікування щодо ринку; «трошки весняне сонечко» вже готується визріти.

Раціональні ціни та готові продукти — ключове

«Під впливом високої ціни угоди на ділянці готельного майдану Ма-чан у районі Тяньхе в Гуанчжоу в останні дні зросли і кількість переглядів, і обсяг угод; минулими вихідними проєкт прийняв майже 150 груп клієнтів. Компанія, щоб підтримати ‘трошки весняне сонечко’, безпосередньо надала знижки в ціні». Так сказав кореспонденту маркетинговий менеджер одного з новобудовних проєктів у районі Тяньхе, північ Гуанчжоу. За неповною статистикою, лише на початку березня у всьому місті Гуанчжоу понад 30 проєктів новобудов або вийшли з новими пропозиціями, або додатково наростили маркетингові зусилля.

Нещодавно дуже обговорювана ділянка Ма-чан у Тяньхе була продана за загальною ціною 236 млрд юанів, її викупила в повному обсязі дочірня компанія Guangzhou Yuechengda Co., Ltd. групи Yuexiu, коефіцієнт премії становив 26,6%. У міру просування планів щодо ділянки Ма-чан ринкова оцінка вартості землі в центральних районах безперервно переосмислюється. Нещодавно і ринок елітної нерухомості в Гуанчжоу знову розхитався. Згідно з ринковою інформацією, Residential unit у проєкті Poly Yuezhiwan було реалізовано: площа 670 квадратних метрів, загальна сума угоди — 1,87 млрд юанів, що відповідає приблизно 280 тис. юанів за квадратний метр. Кореспондент також поговорив із маркетинговими підрозділами кількох девелоперських компаній: їхні елітні продукти у Гуанчжоу, зокрема великі квартири на одному поверсі та вілли, у найближчий період також мають записи про продажі.

Звіт Дослідницького та розвитку Гуанчжоу Zhongyuan прогнозує: після святкування Китайського Нового року (Свята Весни) нові проєкти концентровано виходять на ринок. Під впливом кількох «червоних» (hot) проектів із високим попитом ринок імовірно отримає «вдалі ворота» на старті. Очікується, що у березні—квітні відбудеться черговий період концентрованих відкриттів продажів. Більшість цих проєктів розташовані в центральних районах міста, основний акцент робиться на продуктах для покращення житлових умов, вони мають певну здатність привертати ринок і, як очікується, сприятимуть пожвавленню угод. Водночас кілька відповідальних за маркетинг новобудов у Гуанчжоу заявили кореспонденту, що у ціноутворенні проєкти будуть більше орієнтуватися на реальний рівень угод, який демонструє ринок. Зараз лише «раціональні ціни» і «продукт, що відповідає потребам» можуть змусити покупців вийти на ринок.

Починається відновлення довіри

А в Шеньчжені ринок вторинного житла, здається, пожвавліший, ніж ринок новобудов. Минулого тижня обсяг договорів на вторинне житло в мережі агентств Shenzhen LeYouJia зростився у місячному порівнянні на 132% (порівняно з попереднім тижнем), встановивши найвищий показник із кінця березня 2025 року; а кількість переглядів на вторинне житло досягла найвищого рівня з середини жовтня 2024 року.

Крім того, за останніми даними моніторингу, оприлюдненими Шеньчженьським інститутом досліджень Beike, у лютому цього року обсяг виставлених на продаж квартир у співпрацюючих магазинах зменшився на 3,3% порівняно з аналогічним періодом минулого року. «Ця, як здається, незначна зміна у відсотках певною мірою відображає, що ринкова довіра поступово посилюється, а ірраціональні масові розпродажі зменшуються». Так заявив Чень Сяопін, генеральний директор Шеньчженьського інституту досліджень Beike. Ця зміна, як очікується, може перевести ринок нерухомості Шеньчженя у позитивний коридор «оптимізація пропозиції — посилення очікувань — стабілізація цін». Це означає, що ринок виходить із тиску «надлишку пропозиції», який спричинявся тим, що продавці впродовж певного часу поспішали швидко вивести гроші з ринку. Виставлені об’єкти стають більш раціональними, а для ринку дна й подальшого відновлення формується здоровіша основа. Додатково в ціновому аспекті — окрім того, що середня ціна угод уже два місяці поспіль зупинила падіння й вирівнялася — середня ціна виставлених об’єктів у «гарячих» районах вторинного житла також почала злегка зростати.

«З моменту входу в березень найбільш помітним стало пожвавлення угод на якісні квартири в освітніх районах, а після цього йдуть об’єкти вторинного житла з низькою загальною ціною та високою нормою повернення від оренди». Так сказав Чень-менеджер, старший посередник району Футянь Юаньлінь у Шеньчжені. «Наразі зміни ціни в угодах незначні: “торгувати ціною за обсяг” усе ще є основним підходом, але після кількох років падіння цін дедалі більше покупців починають відновлювати довіру до ринку. Наприклад, кількість клієнтів, які після свят активно звертаються, щоб організувати перегляд, у цьому році більша, ніж у попередні роки».

«Після Фестивалю Весни за місячним календарем ринок нерухомості Шеньчженя швидко відновив темп угод, і швидкість реагування була кращою, ніж у попередні роки. Згідно з нашими розрахунками, швидкість появи нових об’єктів на ринку новобудов у цьому році повільніша, ніж торік: нові проєкти житла, що отримали ліцензію на попередній продаж, з початку року мають лише 9, тоді як за аналогічний період минулого року — 12. Тому цього року ринок новобудов Шеньчженя навряд чи сформує ефект масштабу. Натомість ринок вторинного житла, навпаки, підтримує ситуацію з достатньою кількістю пропозицій і низькими цінами, тож атмосфера угод явно краща, ніж на ринку новобудов». Так сказав Хе Цяньру, директор національного дослідницького центру компанії United Properties (Meilian), журналісту. «Крім того, з погляду прогнозу політики, імовірно, що політика обмеження купівель у Шеньчжені продовжить послаблюватися».

Ще потрібні спільні зусилля з боку багатьох сторін

На думку Лі Юцзя, головного дослідника Центру досліджень житлової політики провінції Гуандун, нинішні показники ринку Гуанчжоу—Шеньчжень хороші. «По-перше, вторинне житло краще, ніж новобудови: ринок новобудов має “гарячі” ділянки, які обмежені окремими районами. По-друге, відносний приріст нових виставлень на вторинне житло зменшується в місячному порівнянні та скорочується в річному — це свідчить, що ринкові настрої та очікування покращуються. По-третє, у попередній період ринок вторинного житла демонстрував стійке покращення, і певною мірою це стимулює попит на “продати старе й купити нове”, тож ринковий цикл дещо пожвавлюється».

Він прогнозує, що березень — традиційний сезон пік продажів: угоди з комерційною нерухомістю зазвичай активні у зв’язку з поверненням людей у міста після свят, весіллями, пошуком роботи, потребою в навчальних місцях тощо. Одночасно девелопери, прагнучи відкрити рік «вдалими дверима» з точки зору результатів, також запускатимуть більш вигідні за співвідношенням ціна—якість продукти. Місцева влада в політиці також може вживати певних заходів: наприклад, у найближчий час політики на кшталт фонду на житло (公积金) та субсидій на купівлю житла трапляються доволі часто. У березні це може сформувати «невеликий пік» на ринку, але за структурою угод низькосегментні ціни все ще домінують.

Інститут China Index Research вважає: згідно з даними індексу цін на 100 міст Китаю (China房地产指数系统百城价格指数), починаючи з 2026 року рівень місячного падіння цін на вторинне житло в 100 містах послідовно зменшується. Динаміка цін демонструє певні позитивні зміни. У майбутньому, у міру того як більше міст додатково просуватимуть виконання політик до належного рівня, «трошки весняне сонечко» заслуговує на очікування.

Лі Юцзя вважає, що щоб «промацати дно», перейти до «закріплення на дні» і зміцнити основу, усе ще потрібні спільні зусилля багатьох сторін. На рівні галузі йдеться про сприяння торговому циклу між першим і другим ринками нерухомості, подальше зниження витрат на угоди, очищення торгового середовища та порядку тощо. А на рівні фундаментальних факторів — це відновлення довіри мешканців до питань зайнятості, доходів і очікувань.

(Редактор: Вень Цзін)

Ключові слова:

                                                            Ринок нерухомості