Втрата 1,7 мільярда, R&F Properties зазнала першого збитку за останні п’ять років, Ло Кангжуй: корекція ринку ще не завершена, оновлення міста — ключовий напрямок майбутнього розвитку

Джерело зображення: 图虫创意

«Минулого року середовище ведення операцій у сфері нерухомості було непростим, і відчувався дуже сильний тиск, а ріст споживчого ринку був вкрай повільним. Як девелопер, також відчувається, що ринок фінансування є дуже складним, і потрібно особливо уважно ставитися до ліквідності», — зітхнув Луо Канжуй.

Увечері 26 березня відомий гонконгсько-китайський девелопер нерухомості Ryacn Property (00272.HK, далі — «Rіфо») провів пресконференцію з оголошенням результатів за 2025 рік. У засіданні взяли участь голова компанії Луо Канжуй, заступник голови Луо Баоюй, фінансовий директор і директор з інвестицій Сунь Сихао, виконавчий директор Ван Ін, а також адміністратор корпоративного дочірнього підприємства компанії Ryacn New Town Co., Ltd. — Чжан Бін та інші представники керівництва.

Згідно з фінансовим звітом, опублікованим у той самий день по обіді, у 2025 році дохід Rіфо становив 4,093 млрд юанів, що на 49,92% менше в річному вимірі; прибуток, що належить акціонерам, становив -1,782 млрд юанів, що стало першою збитковістю за останні п’ять років.

У відповідь фінансовий директор і директор з інвестицій Сунь Сихао пояснив, що ця збитковість головним чином зумовлена уцінкою оцінки орендного майна компанії та резервами під знецінення запасів, і не є реальними збитками. Якщо вилучити вплив двох цих факторів, у 2025 році Rіфо зафіксувала операційний прибуток (core profit) у розмірі 397 млн юанів, що на 12% менше в річному вимірі.

Оцінюючи подальші перспективи, Луо Канжуй вважає, що корекція на ринку нерухомості ще не завершилась і триватиме ще два-три роки, а тенденція до досягнення дна також збережеться. Водночас він зазначив, що на ринку все ще є попит на високоякісну нерухомість, а оновлення міста та реконструкція міських сіл (chengzhongcun) будуть ключовими напрямами майбутнього розвитку.

Минулого року дохід від продажу майна, що продається як об’єкти нерухомості, становив лише 5 млрд, а на рахунку ще 17,2 млрд продажів, що підлягають перенесенню в дохід

Якщо подивитися на фінансовий звіт, можна з’ясувати, що «головною причиною», яка призвела до того, що дохід Rіфо за 2025 рік скоротився майже вдвічі, стало чітке зменшення масштабу доходу від продажу майна.

У 2025 році Rіфо отримала дохід від продажу нерухомості, який було підтверджено як дохід, лише на 499 млн юанів, тоді як у 2024 році — 4,356 млрд юанів, тобто менше на 3,857 млрд юанів. А причина цього полягає в тому, що у 2025 році Rіфо не завершувала жодних нових житлових проєктів.

Хоча дохід від перенесення було дуже невеликим, під час продажу новобудов Rіфо показала непогані результати. У 2025 році Rіфо реалізувала за контрактом сумарний обсяг продажу майна на 7,916 млрд юанів: з них 7,246 млрд — продажі житлової нерухомості, а 670 млн — продажі комерційної нерухомості.

Як розповів виконавчий директор Rіфо Ван Ін, минулі контрактні продажі Rіаn здебільшого походили з двох проєктів у Шанхаї: «翠湖天地·六和» та «武汉天地·云逸».

Зокрема, для «翠湖天地·六和» — вілл і таунхаусів завдяки їхній обмеженій доступності та унікальному способу життя, який вони передбачають, — у черговий раз вони привернули дуже високу увагу з боку клієнтів із високими чистими статками та отримали багато намірів щодо купівлі; усі вілли та таунхауси, які вже мають дозвіл на попередні продажі, були продані повністю, а решта вілл, які очікують продажу, зможуть підписати контракти після того, як буде погоджено дозвіл на попередні продажі. А «武汉天地·云逸», як завершальний житловий продукт «Wuhan Tiandi», після виходу на ринок також демонстрував сильний імпульс продажів. Станом на кінець 2025 року рівень реалізації вже перевищив 72%, обсяги угод значно перевищують показники інших високоякісних житлових проєктів у тій самій зоні; наразі проєкт уже близький до повного очищення складу (clearance).

Ван Ін повідомив, що станом на кінець 2025 року Rіфо зафіксувала обсяг продажів на суму 17,231 млрд юанів, який має бути підтверджений як офіційний дохід, і буде відображений у поставках у 2026 році та пізніше, а також підтверджений у подальших звітах про результати.

Комерційна орендна плата зростає третій рік поспіль

Порівняно з продажами майна, комерційний орендний дохід — ще одна ключова основна бізнес-лінія Rіфо — виглядає набагато більш яскраво.

За наявною інформацією, у 2025 році ринок офісних будівель по всій країні та ринок роздрібної нерухомості перебували в умовах жорсткої конкуренції. Для прикладу: за даними JLL (仲量联行), протягом року орендна плата на офісні приміщення в Шанхаї становила 5,2 юаня за день за 1 кв. м, що на 11,6% менше, ніж за аналогічний період минулого року; щодо роздрібної нерухомості орендна плата для торгових центрів у ключових локаціях Шанхаю та для торгових об’єктів у неключових локаціях скоротилася відповідно на 4,3% та 6,4% у річному вимірі.

Згідно з фінансовим звітом, у 2025 році Rіфо зафіксувала орендну плату та суміжні доходи (включно з доходами від спільних підприємств та асоційованих компаній) у розмірі 3,625 млрд юанів, що на 2% більше в річному вимірі; показник протягом трьох років поспіль залишався в зростанні. У тому числі орендна плата за нерухомість та суміжні доходи у «рідному домі» — Шанхаї — становили аж 2,826 млрд юанів, що дорівнює 78% від загального орендного доходу; у річному вимірі це зростання на 3%.

Серед численних проєктів орендні та суміжні доходи Hongshoufang, який відкрився наприкінці вересня 2023 року, зросли на 49% у річному вимірі, що в основному було зумовлено підвищенням рівня оренди офісного комплексу; а орендні та суміжні доходи у Shanghai Tiandi зросли на 14% — головним чином завдяки відкриттю Dongtai Li; орендні та суміжні доходи Panlong Tiandi зросли на 7%.

Втім, у середовищі інтенсивної конкуренції Rіфо також не вдалося уникнути її впливу. У своєму фінансовому звіті компанія також зазначила, що у 2025 році орендна плата за пролонгацією як для об’єктів роздрібної нерухомості, так і для офісних будівель у неї знизилася.

Стосовно операційної стратегії Rіаn New Town у 2026 році виконавчий директор Zhang Bin заявив, що роздрібний сегмент продовжуватиме підвищувати такі базові показники, як виручка та потік клієнтів, використовуючи різноманітні інноваційні підходи для досягнення взаємовигідного результату з орендарями. Для прикладу: у Шанхаї можна спиратися на потік клієнтів з інших місць, щоб створити перевагу роздрібної диференціації, а також постійно випускати контент культурних вражень, який відповідає особливостям Tiandi, щоб стимулювати зростання комбінації орендарів. Що ж до офісного сегмента, то першочерговим завданням стане підвищення коефіцієнта зайнятості; через гнучкі стратегії оренди та послуги високої якості — індивідуальні ремонтні роботи, сталий формат офісу тощо — буде посилюватися конкурентоспроможність, а також постійно розширюватися спектр додаткових послуг за межами базових площ.

Легкі активи — додатковий акцент на міському оновленні

Переглядаючи попередні фінансові звіти, можна помітити, що в останні роки земельний резерв Rіфо у Шанхаї — «в базовому місці» — швидко скорочувався. Станом на кінець 2025 року загальна площа будівельних активів, які можна здавати в оренду та які можна продавати, для проєктів, що перебувають у розробці та матимуть розвиток у майбутньому, на базі Rіфо, що розташовані в Шанхаї, становила 169 тис. кв. м, тоді як на кінець 2020 року цей показник був 2,08 млн кв. м; за останні п’ять років скорочення перевищило 1,9 млн кв. м.

У плані розвитку проєктів «стратегія легких активів» стала вибором Rіфо. На цій пресконференції керівництво також прямо зазначило, що в поточному ринковому середовищі стратегія легких активів дозволяє одночасно збалансувати інвестиції Rіфо у фінанси та капітал і зберегти її позитивне розширення за масштабом.

У 2025 році результати Rіфо щодо розвитку легких активів також були доволі вражаючими. У період, що розглядається, Rіфо успішно додала два проєкти з легкими активами: це висококласний житловий проєкт «永新里» у межах району Shanghai Tiandi у Шанхаї та проєкт реконструкції міського села «上海三林» у Пудунському районі Шанхаю. У першому випадку фактична частка компанії становить 15%, а в другому — 13,26%.

Як повідомив Ван Ін, «永新里» буде розроблятися та управлятися під брендом «翠湖天地». Наразі роботи з переселення та облаштування вже повністю завершено. Планується розпочати будівництво в першій половині цього року; загалом завершення проєкту очікується у 2031 році. А проєкт «三林» оцінюється як завершений у 2035 році.

Останній фінансовий звіт показує, що станом на кінець 2025 року загальна кількість проєктів резерву легких активів Rіфо зросла до 4, а сумарний обсяг будівництва та робіт, що очікують початку, становить 1,22 млн кв. м житлових площ і 291 тис. кв. м комерційних площ.

За наявною інформацією, 4 проєкти з легкими активами, які розвиває Rіаn, походять з міського оновлення та реконструкції міських сіл. На це адміністративний директор Rіфо Ван Ін пояснив, що останніми роками уряд посилює зусилля з реконструкції міських сіл. У 2025 році Шанхай також опублікував новий трирічний план міського оновлення та чітко визначив, що у 2026 році буде запущено комплексний план реконструкції міських сіл, щоб прискорити розвиток міста високої якості. На цьому тлі реконструкція міських сіл стала одним із ключових напрямів міського оновлення.

«蟠龙天地 — один із прикладів успішної реконструкції міських сіл у Шанхаї, який добре знайомий багатьом. Він не лише покращив стан регіону, а й ефективно сприяв процвітанню місцевої економіки. Успіх цього проєкту також повною мірою підтверджує видатні можливості Rіаn у сфері реконструкції міських сіл, і це дає нам упевненість у перспективах подібних проєктів, таких як 三林新天地 та 召楼新天地», — сказав Ван Ін.

Потік великого обсягу інформації, точна інтерпретація — усе в додатку Sina Finance APP