Звіт за рік | Важкий процес «деконгломерації» Evergrande Property

Вправа поглядів恒大 Група 25 серпня 2025 року офіційно припинила лістинг на Гонконгській фондовій біржі, але при цьому дебіторська заборгованість, яка через це стала ще складнішою для стягнення, продовжує негативно впливати на China Evergrande Property; «деривання з Evergrande» є одним із завдань, від якого не вдасться ухилитися.

Звіт про результати за 2025 рік, оприлюднений China Evergrande Property 27 березня, показує, що загальна діяльність у 2025 році демонструє незначне зростання; з огляду на те, що материнська компанія «тягне назад», а також на вплив періоду коригування в індустрії управління нерухомістю, такий результат уже вважається досягненням.

Згідно з даними, у 2025 році China Evergrande Property отримала виручку приблизно 136,78 млрд юанів, що на 7,2% більше, головним чином завдяки зростанню керованої площі та покращенню збирання платежів за базові послуги з управління нерухомістю.

Станом на кінець 2025 року керована площа за 2025 рік становила приблизно 601 млн кв. м; протягом року загальна площа, за якою підписано нові контракти з третьою стороною, — близько 45 млн кв. м; договірна річна наповнена (saturation) виручка — понад 1,1 млрд юанів, що на 7,3% більше. Серед цього частка входження нових проєктів становила 92,1%, і вони швидко забезпечили грошовий потік та прибуток.

Прибутковість під тиском Покращення грошових потоків

Виручка зростає в річному обчисленні, але прибутковість перебуває під тиском.

У звітному періоді валовий прибуток China Evergrande Property становив приблизно 2,505 млрд юанів, зафіксовано річне зростання на 2,5%; валова маржа з 19,2% у 2024 році знизилася до 18,3%; чистий прибуток — приблизно 1,009 млрд юанів, що на 2,2% менше в річному обчисленні; прибуток, що належить власникам компанії, — приблизно 987 млн юанів, що на 3,4% менше.

Зниження прибутку головним чином спричинене зростанням собівартості реалізації, різким падінням доходів від послуг з доданою вартістю для не-власників, а також виключенням доходів від вакантної нерухомості пов’язаних сторін.

Звіт показує, що у 2025 році собівартість реалізації China Evergrande Property становила 11,173 млрд юанів, рік-до-ріку зросла на 8,3%; доходи від послуг з доданою вартістю для не-власників зменшилися з 97,615 млн юанів за минулий рік до 28,483 млн юанів, падіння — 70,8%.

З огляду на принцип обережності, протягом року China Evergrande Property вилучила з розрахунків доходи від послуг з управління вакантною нерухомістю, пов’язаною зі пов’язаними сторонами, приблизно на 510 млн юанів; а також щодо третій сторони, для якої кредитний ризик значно зростав, у разі прострочення платежів відповідні доходи не визнавалися.

У цій частині в звіті China Evergrande Property так описує ризик у розділі «Імовірність істотних збитків, які неможливо повернути»: «У зв’язку з тим, що China Evergrande Group перебуває в процесі ліквідації, перспективи отримання групою економічних вигод від China Evergrande Group є несприятливими, і існує високий рівень невизначеності… Група очікує, що сума доходів від послуг за рік, що закінчиться 31 грудня 2025 року, становитиме приблизно 510,060,000 юанів. Група не визнавала жодного доходу щодо таких послуг з управління нерухомістю, які нею були передані, а також буде, відповідно до відповідного законодавства та застосовних угод, докладати всіх розумних зусиль для стягнення дебіторської заборгованості з відповідних сторін, активно підтримуючи інтереси групи».

Позицію вже визначено, але чи вдасться повернути відповідні доходи — досі невідомо. Адже за даними, оприлюдненими в минулому, зобов’язання China Evergrande сягали 2,4 трлн юанів, тоді як чисті активи становили -6442 млрд юанів? Підприємство перебуває у стані серйозного дефіциту активів, які не покривають борги?

Хоча China Evergrande Property недоотримує значні суми коштів, її грошовий потік усе ж зафіксував покращення.

У звіті зазначено, що починаючи з 2021 року через незаконне вилучення великих сум коштів пов’язаними сторонами та інші проблеми China Evergrande Property зазнала значного операційного тиску. Зіткнувшись із викликами, China Evergrande Property глибоко просувала масштабну трансформацію операцій: під керівництвом менеджменту вона скоригувала структуру бізнесу, посилила контроль за коштами та підвищила ефективність операцій. У результаті ризики вдалося суттєво зняти, грошовий потік компанії стає дедалі стабільнішим, а операційний стан — постійно покращується.

На кінець звітного періоду грошові кошти та їх еквіваленти China Evergrande Property становили приблизно 4,19 млрд юанів, що на 55,3% значно більше в річному обчисленні. Ще важливіше те, що чисті оборотні активи зросли приблизно на 5,538 млрд юанів порівняно з кінцем 2021 року, повернувшись до приблизно 875 млн юанів, і компанії вдалося перейти з негативного значення в позитивне.

Чотири напрямки: вхід і вихід

Дохід China Evergrande Property переважно формується за рахунок чотирьох видів бізнесу; диференціація між напрямками, ймовірно, також відображає напрям коригування стратегії.

По-перше, у сегменті послуг з управління нерухомістю як «базова платформа» China Evergrande Property у 2025 році отримала дохід приблизно 11,498 млрд юанів, що становить 84,1% від загальної виручки, рік-до-ріку зростання — 7,6%.

У тому числі дохід від базового управління нерухомістю — приблизно 11,47 млрд юанів, зростання 8,3%, що стало результатом збільшення керованої площі та ефективності стратегії «послуги заради збору платежів». Доходи від послуг з доданої вартості для не-власників з минулорічних 97,62 млн юанів різко знизилися до 28,48 млн юанів, рік-до-ріку падіння — 70,8%, що безпосередньо пов’язано зі спадами в ринку нерухомості та згортанням бізнесу пов’язаних сторін.

По-друге, послуги для життя в громаді як «двигун зростання» у цей період принесли близько 1,009 млрд юанів доходу, зростання — 10,7%. Серед цього дохід від сервісів «за викликом додому» для задоволення потреб власників — майже 100 млн юанів, що на 39,9% більше; дохід, пов’язаний із розширенням масштабів під потреби у прямому питному водопостачанні та зарядці для електроенергії з альтернативних джерел (new energy charging), — близько 150 млн юанів, зростання — 36,8%; повномасштабно розгорнуті послуги туристичних поїздок для спільноти: протягом року послугами скористалися понад 90 тисяч клієнтів, отримано дохід понад 40 млн юанів, що стало новою точкою зростання.

По-третє, послуги з управління активами забезпечили відносно стабільний внесок у зростання річної виручки: за весь рік зафіксовано дохід приблизно 798 млн юанів, що на 2,7% більше. У річному звіті China Evergrande Property зазначає, що, спираючись на ресурси спільноти, компанія поглиблює бізнес з оренди та продажу житла: за весь рік загальний обсяг угод, які вдалося сприяти, перевищив 6,9 млрд юанів, а дохід — понад 1 млрд юанів, рік-до-ріку зростання — 42,1%.

Якщо порівняти з трьома напрямками вище, дохід від послуг операцій у спільноті за весь рік становив майже 373 млн юанів, що на 1,9% менше в річному обчисленні. China Evergrande Property вважає, що послуги операцій у спільноті мають циклічний характер тиску і залежать переважно від впливу зовнішнього ринкового середовища: попит на маркетинг спільноти та потреба в партнерстві з майданчиками з боку торговців скорочується.

З огляду на наявний бізнес, China Evergrande Property очевидно значною мірою вийшла з «пов’язаних операцій».

За структурою джерел доходу частка доходів від третіх сторін уже сягає 99,8%, тоді як частка доходів від пов’язаних сторін — лише 0,2%. Протягом року загальна площа, за якою було укладено нові контракти з третіми сторонами, — близько 45 млн кв. м; договірна річна наповнена виручка — понад 1,1 млрд юанів, що на 7,3% більше; а частка входження нових підписаних проєктів у 2025 році становила аж 92,1%.

Серед нових підписаних проєктів річна наповнена виручка для нежитлових проєктів — близько 880 млн юанів, частка — приблизно 80%; з них річна наповнена виручка за сегментом залізничного транспорту (urban rail/metro) — близько 1 млрд юанів, рік-до-ріку зростання — приблизно 248,6%, і проєкти-еталони, зокрема сервісні зони швидкісних автошляхів у Фуцзяні та Гуйчжоу, було успішно реалізовано; річна наповнена виручка для сегментів лікарень і шкіл — близько 1,7 млрд юанів, рік-до-ріку зростання — приблизно 54,0%, успішно реалізовано репрезентативні проєкти, зокрема Ningbo Oufang Polytech University, Другу міську народну лікарню міста Цзіндечжень…

Є ще складні завдання, які треба вирішити

Паралельно з покращенням результатів діяльності, China Evergrande Property усе ще стикається з багатьма викликами.

Перший — ризик пов’язаних сторін продовжує поширюватися. У повідомленні чітко зазначено, що проблеми пов’язаних сторін вплинули на конверсію частини проєктів та прибутковість відповідних бізнесів і обмежили розвиток бренду та розширення на ринку.

Серед конкретних впливів: нарахування повного резерву на знецінення за дебіторською заборгованістю за торговими операціями з пов’язаними сторонами та іншими дебіторськими вимогами; а також через те, що в минулому пов’язані сторони, пропонуючи власникам продаж інвестиційних фінансових продуктів, могли спричиняти участь певних дочірніх компаній і працівників компанії, а також через проблеми, що в промо-акціях пов’язаних сторін щодо нерухомості були обіцянки щодо оплати послуг з управління нерухомістю, але їх не було виконано — це безпосередньо вплинуло на наміри власників здійснювати платежі та на повернення дебіторської заборгованості.

Другий — тиск на повернення дебіторської заборгованості. З річного звіту видно, що станом на кінець 2025 року дебіторська заборгованість за торговими операціями China Evergrande Property становила приблизно 2,651 млрд юанів, структура за віком заборгованості є незадовільною, причому частка заборгованості зі строком понад 1 рік перевищує 40%.

Третій — невизначеність щодо повернення значних збитків. Щодо події з примусовим виконанням, коли в 2021 році було здійснено заставу депозитів на суму до 13,4 млрд юанів, компанія отримала частину чинних рішень суду на свою користь, але в повідомленні чесно зазначено: «З огляду на поточний стан China Evergrande та відповідальних осіб, сума, яку група зможе повернути у зв’язку з такими збитками, залишається предметом істотної невизначеності».

Зміни у потенційному контролюючому власництві — також одна з великих проблем. У повідомленні зазначено, що ліквідатори China Evergrande та CEG Holdings досі ведуть переговори з відповідними учасниками тендерів щодо продажу акцій China Evergrande Property, які вони утримують. Ліквідація контролюючого акціонера може призвести до зміни контролю над компанією, що потенційно вплине на стабільність управлінської команди компанії.

Окрім внутрішніх проблем, галузевий тип інтегрального тиску також тягне China Evergrande Property, зокрема виклики від коригування ринку нерухомості вище по ланцюгу, постійне зростання «жорстких» витрат і підвищення вимог власників до послуг; це так само перевіряє якість прибутку та здатність до сталого розвитку.

Зіткнувшись із багатьма труднощами, стратегія China Evergrande Property полягає в тому, щоб діяти в трьох напрямах: якість, технології та ринковість.

З річного звіту видно, що компанія, зосереджуючись на трьох ключових напрямках — «оновлення фасадів і обладнання», «стандартизація стандартів послуг» та «комунікація на відстані нуль», — впроваджує план «оновлення дому», ітерації стандартизованої системи послуг та механізм постійного спілкування з власниками. Паралельно компанія безперервно оптимізує правила управління публічними доходами, дотримуючись принципу «прозоро й чітко, із дотриманням комплаєнсу використання», прагнучи відновити довіру між компанією та власниками.

Щодо технологій, цифрова трансформація є частим терміном у річному звіті China Evergrande Property. Згідно з описом, компанія вже створила єдину інтегровану платформу, що охоплює всі сценарії надання послуг з управління нерухомістю. Ці застосунки охоплюють понад 90% керованої площі. На цій основі компанія також створила технологічну сервісну компанію, щоб стандартизувати та перетворити внутрішні системи на продукти, а для зовнішніх клієнтів у перший рік надати підтримку: компанія підписала контракти приблизно з 150 зовнішніми компаніями з послуг з управління нерухомістю вже в перший рік.

Щодо розширення на ринку, компанія дотримується принципу «якість понад масштаб» і, спираючись на брендову стратегію «1+4+N», поглиблює роботу у високовартісних нішах, зокрема лікарнях, школах, індустріальних парках та сегменті залізничного транспорту. У новопідписаних проектах у межах року частка річної наповненої виручки для нежитлових проектів становить приблизно 80%; з них річна наповнена виручка за сегментом залізничного транспорту зросла рік-до-ріку приблизно на 248,6%, а для лікарень і шкіл — приблизно на 54,0%. Одночасно компанія обережно коригує проєкти низької якості та низької ефективності.

Спадкові історичні «вантажі» залишилися численними та важкими; прокладання шляху «деривання з Evergrande» може бути тим найкращим рішенням, яке China Evergrande Property має сьогодні.

Дисклеймер: Зміст і дані цієї статті підготовлені Guandao на основі публічної інформації та не є інвестиційною порадою; перед використанням будь ласка перевірте.

Масивна кількість новин та точний аналіз — усе в застосунку Sina Finance