Унікальна спеціалізація та подвійне рушієве сприяння екології: China Overseas Land & Investment орієнтується на «П’ятнадцяту п’ятирічку», рухаючись до світового провідного нерухомого майна підприємства | Глибокий аналіз річного звіту

У 2025 році нерухомість і далі перебуває у ключовому періоді глибокого коригування та перебудови структури, а процес очищення галузі триває та поглиблюється. Девелоперські компанії загалом стикаються з низкою викликів, зокрема зі звуженням простору для прибутку, і стабільне ведення бізнесу стає головним «капітальним бар’єром» для проходження циклу. На цьому тлі China 海地产 (CОUGE) здала звіт високої якості, що поєднує зростання та стабільність, завдяки виваженій стратегії розвитку, міцним можливостям з продуктів і сервісу та надійному фінансовому контролю.

31 березня China 海地产 (CОUGE) оприлюднила звіт про результати за 2025 рік, який показує, що за весь рік компанія досягла доходу 1680,9 млрд юанів (у тому числі далі — RMB), операційного прибутку 208,1 млрд юанів, а валової маржі 15,5%. У цей період прибуток, що належить акціонерам, становив 126,9 млрд юанів, а базовий прибуток, що належить акціонерам, — 130,1 млрд юанів.

Варто звернути увагу на те, що в умовах жорсткої конкуренції China 海地产 (CОUGE) зміцнила переваги провідного гравця: дві перемоги поспіль у продажах за правами участі, три перемоги поспіль у інвестуванні та викупі земель, демонструючи позицію «подвійного лідера», що підкреслює статус «сильних, що залишаються сильними» в галузі. Згідно зі звітом, у 2025 році компанія отримала обсяг контрактних продажів 2512,3 млрд юанів, і продажі за правами участі знову посіли перше місце в галузі; загальний обсяг нових інвестицій у землю за рік становив 1186,9 млрд юанів, а сума купівлі земельних ділянок за правами участі — 924,2 млрд юанів. Протягом трьох років поспіль це перше місце в галузі, що закладає міцну основу для майбутнього зростання.

(зліва направо) Перший віцепрезидент пан Го Гуанхуй, голова пан Янь Цзяньго, адміністративний генеральний директор пан Чжан Чіцзюечао

На пресконференції щодо оголошення результатів голова ради директорів Янь Цзяньго заявив, що у 2025 році China 海地产 (CОUGE) зберегла найстабільніший фінансовий стан та прибутковість на рівні лідерів галузі. У майбутньому China 海地产 (CОUGE) реалізує стратегічну бізнес-структуру «одна спеціалізація — два драйвери — краща екосистема». Серед цього «одна спеціалізація» означає фокус на головній магістралі — розробці нерухомості та її експлуатації; «два драйвери» — це поєднання оренди й продажу для посилення двох коліс: розвитку житлової девелоперської діяльності та бізнесу з експлуатації; «краща екосистема» — використання платформи розробки нерухомості та її експлуатації для вирощування екосистемного бізнесу вгору та вниз по ланцюгу, зокрема управління постачанням, планування й дизайну, цифрових технологій, будівництва під ключ тощо, щоб підсилити конкурентоспроможність головної магістралі, сформувати замкнений цикл переваг сцени та можливостей «повний ланцюг поставок, краща екосистема».

Подвійний драйв продуктів і сервісу, поглиблене освоєння ключових міст дає ефект

Результати продажів — це безпосереднє відображення ринкової конкурентоспроможності компанії. У 2025 році, коли попит у галузі ще потребує відновлення, China 海地产 (CОUGE) завдяки точній стратегії розміщення в містах і сильним можливостям продуктового сервісу досягла лідерства в продажах на рівні галузі.

Згідно зі звітом, у 2025 році дохід від бізнесу з розробки нерухомості China 海地产 (CОUGE) становив 1567,7 млрд юанів, а протягом року обсяг продажів об’єктів за контрактом становив 2512,3 млрд юанів; компанія знову посіла перше місце серед девелоперів за продажами за часткою участі, а відповідна площа продажів — 105,6 млн кв. м.

За даними Інституту zhi Yan (China Index Research Institute), у 2025 році загальний обсяг продажів за часткою участі топ-100 девелоперів зменшився приблизно на 18,4% у річному вимірі, а кількість компаній рівня «тисячі мільярдів» додатково скоротилася до 10. У період коригування галузі China 海地产 (CОUGE) досягла зворотного тренду й знову посіла перше місце за продажами за часткою участі, що добре демонструє її ринкову конкурентоспроможність.

China 海地产 (CОUGE) зазначає, що лідерські результати продажів у галузі зумовлені двома стратегіями розвитку: по-перше, компанія сильніше фокусується на безпеці й визначеності, обираючи міста першого ешелону, та використовує структурні можливості в інших ключових містах. По-друге, група збільшує свою частку ринку за допомогою «хороших продуктів, хорошого сервісу».

Звіт показує, що у 2025 році China 海地产 (CОUGE) у Гонконзі та п’яти містах у Пекіні, Нанджині, Шанхаї та Шеньчжені досягла контрактних продажів на суму 1254,4 млрд юанів, що становить 57,3% від загального обсягу контрактних продажів. Зокрема, у Пекіні контрактні продажі склали 502,6 млрд юанів, у Гонконзі — 222,3 млрд юанів; уперше продажі піднялися до п’ятого місця на ринку Гонконгу.

Крім того, у 2025 році China 海地产 (CОUGE) однією з перших оприлюднила систему «LivingOS для гарних будинків China 海» (中海好房子LivingOS), повністю впровадивши будівельні стандарти «гарних будинків». Так, перша партія виходів і продажів «гарних будинків China 海» була гаряче розкуплена: Beijing Wanji Jiuxu (北京万吉玖序), Shanghai Yun Diu (上海云邸玖章) тощо. Водночас компанія продовжує вдосконалювати клієнтську сервісну платформу «China 海 · Щасливий дім» («中海·幸福家»), підвищуючи досвід клієнта протягом усього життєвого циклу. China 海 активно виконує обіцянку «Обирайте China 海 без хвилювань» («放心选中海»): протягом року вчасно та якісно було здано понад 46 тис. квартир, а рівень своєчасності здачі сягнув 100%.

Стабільне зростання продажів та подальше покращення ринкової репутації сприяють тому, що здатність групи збирати кошти з продажів залишається на рівні лідерів галузі. У 2025 році China 海地产 (CОUGE) отримала коштів від продажів 1704,9 млрд юанів. Зокрема, кошти від продажів у Пекіні перевищили 300 млрд юанів, у Шанхаї та Шеньчжені — відповідно понад 200 млрд юанів.

Рясні надходження коштів забезпечують групі надійну фінансову підтримку для інвестицій у землю, формуючи позитивний цикл «продажі — надходження коштів — купівля землі». Згідно зі звітом, у 2025 році China 海地产 (CОUGE) отримала 35 земельних ділянок; загальний обсяг нових земельних ресурсів (загальна будівельна площа) — 49,9 млн кв. м, а частка (в межах прав участі) — 44,5 млн кв. м. Загальна сума придбаної землі — 1186,9 млрд юанів, сума купівлі земель за часткою участі — 924,2 млрд юанів; обсяг нових закупівель зберіг перше місце в галузі. Зокрема, частка суми купівлі земель за правами участі в Гонконзі та п’яти містах Пекін/Нанкін/Шанхай/Шеньчжень становить близько 73,9%, а переваги в структурі товарних партій є виразними.

За даними КeRui (CRIC), у першому кварталі 2026 року China 海 (CОUGE) досягла контрактних продажів 515,1 млрд юанів, що на 11% більше за рік; обсяг продажів за часткою участі й надалі залишається першим у галузі.

Підвищення якості та ефективності комерційної операції, вихід REITs на біржу відкриває нову сторінку для управління активами

Поряд зі стабільним розвитком девелоперського бізнесу, China 海地产 (CОUGE) постійно нарощує зусилля у сегменті операційної комерційної нерухомості: через більш точне управління активами активує їхню вартість; завдяки проєктам-еталонам підвищує вплив бренду; а також, через успішний вихід комерційних публічних REITs на біржу, здійснює ключовий прорив для бізнесу з управління активами, просуваючи поглиблення моделі «житло + комерція» на рівні двох драйверів.

Згідно зі звітом, у 2025 році дохід від комерційної нерухомості China 海地产 (CОUGE) становив 72 млрд юанів. З них: дохід від офісних приміщень — 34,7 млрд юанів; дохід від торгових центрів — 23,9 млрд юанів; дохід від оренди на довгий строк (long-lease apartments) — 3,5 млрд юанів; дохід від готелів та іншої комерційної нерухомості — 9,9 млрд юанів.

Окремо варто зазначити, що у 2025 році дохід від комерційної нерухомості China 海 вперше повністю покривав усі відсоткові витрати компанії. Це свідчить про те, що її дохідний (утримуваний) бізнес уже має незалежну здатність «генерувати грошовий потік»; через стабільний cash flow вона може покривати фінансові витрати, відкриваючи компанії новий простір для зростання прибутку.

Як стало відомо, у 2025 році China 海地产 (CОUGE) у сумі ввела в експлуатацію шість нових об’єктів комерційної нерухомості в Пекіні, Нанжингу, Шанхаї та Шеньчжені. Загальна експлуатована будівельна площа збільшилася на 0,28 млн кв. м. Зокрема, комерційний комплекс China 海 Da Ji Xiang у Пекіні став новим міським центром дозвілля та споживання всередині другого кільця Пекіна.

Крім того, у 2025 році China 海地产 (CОUGE) досягла важливого прогресу в сфері управління активами в операційній (доходній) нерухомості: вона завершила успішне створення платформи публічних комерційних REITs. 31 жовтня 2025 року комерційний REIT China 海 було успішно розміщено та зареєстровано на Шеньчженьській фондовій біржі. China 海地产 (CОUGE) зазначає, що це важлива стратегічна ініціатива для високоякісного розвитку операційного бізнесу, яка реалізує повний цикл капіталу «інвестувати — фінансувати — будувати — керувати — виходити» (投、融、建、管、退), закладаючи міцну основу для подальшої трансформації в бізнес з управління активами.

У галузі зазначають: у загальному тренді, де ринок нерухомості переходить від девелопменту до управління активами (asset management), успішний вихід комерційних REITs China 海 не лише з’єднав канали виходу та збільшення вартості комерційних активів, а й сформував еталон у галузі для сек’юритизації операційних активів, надаючи девелоперам тиражований досвід для моделі «легких активів, високої швидкості обігу» в управлінні активами.

Фінансовий «зелений сегмент» стабільно захищає, ESG та кредитні рейтинги — в авангарді галузі

Спираючись на точне стратегічне планування, міцні можливості продуктового сервісу та виважені принципи розвитку, China 海地产 (CОUGE) постійно підтримує здорову фінансову структуру, значні грошові резерви та вартість фінансування нижчу за середній рівень галузі, досягаючи синергії між операційною діяльністю та сталим розвитком.

Показники свідчать, що у 2025 році China 海地产 (CОUGE) отримала чистий притік грошових коштів від операційної діяльності 167,3 млрд юанів, і протягом багатьох років зберігала позитивний притік; наприкінці періоду грошові кошти становили близько 1036,3 млрд юанів, що дорівнює 11,3% від загальних активів. За обсягом готівки та фінансовою достатністю компанія стабільно перебуває на найвищому рівні в галузі.

Крім того, компанія тримає безпекову «нижню межу» та активно шукає можливості для розвитку: усі показники залишаються на рівні лідерів галузі та надалі зберігають позицію «у зеленому сегменті». На кінець 2025 року коефіцієнт активів і зобов’язань у China 海地产 (CОUGE) становив 54,1%, а сукупний обсяг позик — 2473,8 млрд юанів. З них позики, що погашаються протягом одного року, — 423,2 млрд юанів, що становить 17,1% від загальних позик.

Паралельно China 海地产 (CОUGE) використовує внутрішні й зовнішні платформи подвійного фінансування, гнучко застосовуючи різні фінансові інструменти та раціонально плануючи фінансування. З фінансового звіту видно, що у 2025 році China 海地产 (CОUGE) залучила фінансування на 543,8 млрд юанів у межах країни та за кордоном. Протягом року середня вартість фінансування знизилася до 2,8%, а вартість фінансування перебувала в найнижчому діапазоні в галузі.

Завдяки стабільним фінансам China 海 (CОUGE) продовжує зберігати провідний кредитний рейтинг у галузі. Компанія є єдиною компанією з ринку нерухомості, що котирується (у біржовому форматі), серед тих, які були оцінені трьома основними міжнародними рейтинговими агентствами S&P Global, Moody’s та Fitch, де дві з трьох присвоїли рейтинг «A-». Це демонструє високий рівень визнання міжнародними рейтинговими агентствами перспектив стабільного та сталого розвитку China 海.

Потрібно зазначити, що в сфері сталого розвитку рейтингова результативність China 海 (CОUGE) постійно покращується. Постійний рейтинг сталого розвитку (恒生可持续发展评级) компанії підвищився з A+ до рівня AA-, компанія й надалі входить до складу індексу підприємств Хенсін (恒生可持续发展企业指数), залишаючись єдиною компанією з нерухомості, що увійшла до цього індексу. Оцінка сталого розвитку від S&P Global підскочила з 61 до 69 і зберегла перше місце серед компаній з нерухомості, а також уперше потрапила до «S&P Global 2025 Sustainability Yearbook» (США/Рік стійкого розвитку 2025) та стала єдиною компанією з нерухомості, що потрапила до нього. ESG-ризик-оцінка від Morningstar (Sustainalytics) — найкраща серед компаній з нерухомості; глобальний рейтинг компаній, що брали участь у дослідженні, також піднявся з позицій у межах топ-10% до топ-3%. ESG-рейтинг MSCI (明晟（MSCI）ESG) зберігається на рівні категорії A.

Націлюючись на період «Плану 15-ї п’ятирічки» (十五五), Янь Цзяньго заявив, що China 海地产 (CОUGE) прагнутиме стати лідером китайської індустрії нерухомості та вибороти створення компанії світового рівня. Спрямовані на досягнення трьох цілей розвитку лідерства: «лідер підприємств з якості та задоволеності клієнтів»; «лідер підприємств з ефективності та брендованої вартості»; «лідер підприємств, що впроваджують нову модель розвитку нерухомості».