Мейкайлун 2025 рік: основний бізнес закладає фундамент і стабілізується, бухгалтерський облік резервів активів спричинив збитки

3 березня 30-го, компанія Meikailong (601828.SH、01528.HK) опублікувала річний звіт за 2025 рік. У звітному періоді компанія досягла виручки 65,82 млрд юанів. Під впливом тиску спаду в секторі нерухомості Meikailong, дотримуючись принципу обережності, провела суттєве коригування оцінки за справедливою вартістю інвестиційної нерухомості, що призвело до чистого збитку, що належить акціонерам компанії, яка котується, у розмірі 237,22 млрд юанів у цьому році.

Варто зазначити, що, якщо вилучити вплив неопераційних факторів, основний бізнес Meikailong демонструє операційну стійкість і гнучкість до відновлення. Під керівництвом нової п’ятирічної стратегії та завдяки глибокій підтримці з боку China Resources Properties Company (建发股份), компанія покращила якість операцій. Згідно зі звітом, чистий обсяг операційних грошових потоків за весь рік досяг 8,16 млрд юанів, що суттєво вище за 2,16 млрд юанів у 2024 році, тобто на 277,34% більше; валова маржа ключового сегмента послуг у сфері домашнього господарства зросла на 2 відсоткові пункти до 61,9%.

China Resources надає підтримку на всіх напрямах, основний бізнес закріплює дно та стабілізується

З огляду на цей річний звіт, основна діяльність Meikailong уже попередньо стабілізувалася. Станом на 31 грудня 2025 року середній рівень заповнюваності в 74 власних торговельних центрах і в 218 керованих за дорученням торговельних центрах компанії підвищився порівняно з 2024 роком. Зокрема, середній рівень заповнюваності власних торговельних центрів зріс на 2 відсоткові пункти і становить 85,0%.

Одночасно зрілий досвід управління державною власністю від China Resources Group допоміг компанії досягти всеосяжного зниження витрат і підвищення ефективності. У 2025 році операційні витрати Meikailong, витрати на продаж і витрати на управління знизилися відповідно на 18,95%, 18,59% і 24,22%; рівень зниження перевищив рівень зниження операційного доходу, а операційна ефективність була реально підвищена. Переваги в фінансуванні, які зумовлені акціонерним бекграундом China Resources Company (建发股份), також поступово реалізуються: сукупна ставка витрат на фінансування компанії з оптимізації минулого року 5,1% зменшилася до 4,4%, що спричинило зниження витрат на відсотки з 25,31 млрд юанів до 21,60 млрд юанів. Станом на кінець 2025 року загальний обсяг зобов’язань за векселями до сплати та за торговельною кредиторською заборгованістю в Meikailong зменшився на 43,79% порівняно з попереднім кінцем року, а історичні борги стабільно погашаються.

У звітному періоді ділова взаємодія сторін прискорилася. Meikailong разом із China Resources Light Industry, China Resources Automobile поглибили співпрацю та продовжують впроваджувати такі стратегічні напрямки, як “3+зірки” та “людина-авто-домівка”. У 2025 році експлуатаційна площа електронних магазинів (电器馆) Meikailong досягла 140,5 тис. кв. метрів, а частка площі зросла до 10,1%; площа під автомобільний бізнес збільшилася з 16 тис. кв. метрів удвічі до 32 тис. кв. метрів, охоплюючи 46 міст по всій країні.

China Resources Company також забезпечила Meikailong нові канали залучення клієнтів. З одного боку, компанія в партнерстві з Diamond League, міським марафоном у Сямені та іншими міжнародними подіями підвищує імідж бренду; з іншого боку, Meikailong через девелоперську екосистему China Resources/联发 розширює маркетингові дотики на 20 міст і 76 житлових проєктів, загалом залучивши понад 1,4 тис. груп клієнтів, що безпосередньо спричинило обсяг конверсії приблизно на 1,5 млрд юанів, формуючи “нерухомість + домашнє господарство” як замкнений цикл трафіку.

Крім того, перший проєкт глибокої координації сторін — комерційний проєкт Chengdu Bay Yuecheng — також відкрився 20 грудня 2025 року. Цей проєкт позиціонується як “район південного міста: активність і сімейні зустрічі в Yuecheng”, виходить за межі традиційної комерції в сфері домашнього господарства, вводить різноманітні формати споживання з високою частотою, зокрема спорт і відпочинок на природі, сімейні розваги з дітьми, спеціалізоване ресторанне харчування тощо. Це забезпечило оновлення “запасу” активів і ефективне вивільнення комерційної вартості.

Коригування оцінки інвестиційної нерухомості, укріплення якості активів

Через глибокі коригування на ринку китайської нерухомості в попередні роки комерційна нерухомість загалом потребує коригування оцінок. На основі обережного судження щодо макроекономічного середовища та галузевих тенденцій Meikailong повністю переоцінила справедливу вартість інвестиційної нерухомості на власному балансі відповідно до стандартів бухгалтерського обліку. Цей крок сформував у обліку збиток від зміни справедливої вартості приблизно на 234,42 млрд юанів і став ключовою причиною великих збитків компанії у 2025 році. Але з іншого боку, таке коригування оцінки зміцнило якість активів компанії, зробивши балансову вартість активів більш узгодженою з фактичними реаліями поточного ринку.

Представники галузі зазначають, що такий бухгалтерський підхід не пов’язаний із грошовими потоками компанії й не означає, що основний бізнес зазнав суттєвого фактичного погіршення. Завдяки повноцінному коригуванню вартості Meikailong усунула потенційні ризики подальшого безперервного знецінення активів у майбутньому та створила більш міцну фінансову основу для подальшого стратегічного розміщення.

Паралельно з тим, як компанія сприяє тому, щоб оцінка активів повернулася до розумної комерційної вартості, Meikailong також діє на операційному рівні. У відповідь на фактичні виклики, пов’язані зі скороченням попиту в галузі та труднощами в діяльності орендарів, компанія вживає заходи для стабілізації торгівців і підтримки торгівців, зокрема знижки з орендної плати, щоб максимально забезпечити простір для виживання орендарів та підтримати стабільність ланцюга поставок у сфері домашнього господарства. Хоча це справді створює певний тиск на рівень доходів у короткостроковій перспективі, водночас воно стабілізує групу орендарів і закладає підґрунтя для подальшого тривалого покращення.

Запуск нової п’ятирічної стратегії, фокус на високоякісному розвитку

Починаючи з 2025 року, під керівництвом верхньорівневого визначення “акценту на стабілізації ринку нерухомості” галузь отримала низку сприятливих політик. У грудні 2025 року Комісія з цінних паперів і бірж (证监会) опублікувала “通知关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知”, включивши комерційну нерухомість до пілотного переліку, щоб допомогти галузі розширити різноманітні канали фінансування. З 1 січня 2026 року процентні ставки за накопичувальними житловими кредитами для вже наявних позик буде повністю знижено: зокрема ставки за іпотекою на перше житло з терміном 5 років і більше знижені до 2,6%, для другого житла — до 3,075%, що продовжує зменшувати тиск на покупку житла серед мешканців. У березні 2026 року Шанхай оголосив про зниження мінімальної частки початкового внеску для кредитів на купівлю комерційних об’єктів нерухомості до не менш ніж 30%, знижуючи пороги для купівлі та інвестування в комерційну нерухомість. Одночасно по всій країні політики щодо оновлення побутових товарів за схемою “заміна старого на нове” активно продовжують розвиватися: розумні товари для дому включені до переліку субсидій, що точно стимулює вивільнення попиту на споживання в секторі домашнього господарства.

На тлі продовження посилення політик і власного довгострокового “очищення” ринку, ринок нерухомості поступово виходить із низхідного циклу, а припинення падіння та стабілізація вже стають спільною думкою серед різних сторін. Згідно з дослідницьким звітом Cітібэн (中信证券), оскільки скорочення пропозиції триває вже шостий рік, глибоке коригування ринку нерухомості, як очікується, майже завершилося. Керівник спільної ради China Index Information Service Group (克而瑞集团) та голова правління Purui Smart Technology (普睿数智科技) Дін Цзуюй (丁祖昱) проаналізував за 6 вимірами, зокрема динамікою попиту та пропозиції, запасами, масштабом коригування цін на житло, і вважає, що ринок нерухомості переходить до підтвердження “дно”, надсилаючи сигнал про припинення падіння та стабілізацію.

На ключовому етапі, коли галузь виходить до зупинки падіння та відновлення, Meikailong запускає свою нову п’ятирічну стратегію відповідно до ситуації. Компанія ставить за мету високоякісний розвиток через позицію “новий комерційний оператор для домашнього життя та постачальник послуг екосистеми для індустрії домашнього господарства”. З одного боку, Meikailong зосередиться на оновленні основного бізнесу в сфері домашнього господарства: шляхом постійного підвищення якості контенту та операційних можливостей глибоко розкриватиме цінність комерційних площ у сфері домашнього господарства та укріплюватиме конкурентоспроможність основного бізнесу; водночас компанія продовжує розширювати межі сервісу, даючи підтримку верхнім ланкам індустріального ланцюга — включно з брендовими заводами та іншими ключовими суб’єктами — і створює другу криву зростання.

Аналітики вважають, що з огляду на повернення інвестиційної нерухомості до поточної комерційної вартості та на те, що операційні фундаментальні показники стабілізуються, у майбутньому, на тлі поступового відновлення ринку нерухомості та тривалого вивільнення попиту на споживання в сфері домашнього господарства, Meikailong матиме змогу скористатися вигодами від галузевого відновлення, забезпечивши подальше покращення операційних показників і повернення до довгострокової цінності.

Великий обсяг новин, точна інтерпретація — усе в застосунку Sina Finance (新浪财经APP)