Політичне та фінансове двостороннє підсилення: ринок нерухомості Пекін, Шанхай і Шеньчжень наповнений теплом

本报记者 李冰 熊悦

Весняні хвилі вирушають, теплий настрій дедалі передається.

«Теплий потік» на первинному ринку нерухомості на передовій лінії посилюється, а тенденція стабілізації ринку стає дедалі чіткішою. Тісно прив’язуючись до стратегічного напряму «сприяння високоякісному розвитку нерухомості» в плані «15-ї п’ятирічки» (план 15-ї п’ятирічки), орієнтуючись на розпорядження урядової доповіді на 2026 рік «зосередитись на стабілізації ринку нерухомості», політичне спрямування та фінансова практика працюють в одному напрямі, безперервно активізують ринок на передовій лінії та просувають до здорового циклу в галузі нерухомості.

25 лютого 2026 року Комісія з питань житлового будівництва та міського управління Шанхаю та ще п’ять відомств оприлюднили «Повідомлення про подальшу оптимізацію та коригування політики Шанхаю щодо нерухомості» (далі — «Повідомлення»). Станом на 25 березня нова політика вже реалізована та діє повний місяць. Дані Інституту досліджень Lianjia в Шанхаї показують, що з 1 по 23 березня 2026 року в Шанхаї було укладено 22 400 угод з вторинним житлом; обсяг угод зріс на 11% порівняно з відповідним періодом 2025 року. Не лише Шанхай: наразі в Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені водночас знижено процентні ставки за персональні житлові іпотечні кредити та частку першого внеску. Заходи «залежно від ситуації в місті» у трьох регіонах повністю впроваджені, а відповідні політики перейшли в період стабільного спостереження.

Кореспондент «Секьюріті Дейлі» спеціально вирушив у Пекін, Шанхай і Шеньчжень для проведення польового дослідження. Безпосередньо поспілкувався з представниками фінансових установ, агентами з нерухомості, покупцями житла та власниками, які продають житло — з різних сторін ринку, здійснюючи всебічне збирання реальних даних про стан ринку на передовій лінії. За сукупними результатами опитувань видно, що на ключових територіях трьох міст ринок нерухомості демонструє тенденцію до стабілізації; а попит «під необхідність» і попит «для покращення житлових умов», що фінансується іпотекою, нині є головною рушійною силою ринкових угод.

Два напрями: політика та фінанси — разом

Реально знижуючи витрати на облаштування житла

У межах макрополітичної рамки Пекін, Шанхай і Шеньчжень запровадили політики «послаблення регулювання з урахуванням місцевих умов»: від пом’якшення обмежень на купівлю до оптимізації умов іпотеки за комерційними кредитами, а також до посилення підтримки через житловий фонд公積金 (фонд житлового забезпечення). Це точно підтримує обґрунтовані житлові потреби мешканців, формуючи політичну синергію.

Як показує згадане «Повідомлення», проведено оптимізацію та коригування політик у семи аспектах, включно з обмеженнями на купівлю житла, кредитами під公积金 (фонд житлового забезпечення), податком на нерухомість для особистих житлових об’єктів тощо. На цій основі місцева політика щодо кредитування комерційної нерухомості також додатково оптимізувалась. З 16 березня мінімальна частка першого внеску за іпотечними кредитами на купівлю комерційної нерухомості в Шанхаї (включно з «житлово-комерційними приміщеннями для двох цілей») встановлена не нижче 30%.

Керівник Інституту досліджень Lianjia в Шанхаї Лі Ген, коментуючи для кореспондента «Секьюріті Дейлі», зазначив: «Наразі щоденний обсяг переглядів (leading/带看) у Lianjia в Шанхаї зріс приблизно на 30% порівняно з періодом до запровадження нової ринкової політики; щоденний приріст кількості нових клієнтів — на 51%. Впевненість клієнтів щодо входу на ринок помітно підвищилась порівняно з періодом до нової політики, а перегляди та угоди є надзвичайно активними».

У Пекіні, своєю чергою, у 2025 році згодом було оприлюднено два документи-повідомлення про подальшу оптимізацію й коригування політик, пов’язаних із нерухомістю. 8 серпня 2025 року було послаблено обмеження на купівлю за межами п’ятого кільця: тобто при купівлі товарного житла за межами п’ятого кільця (включно з новобудовами та вторинним житлом) не встановлюються обмеження за кількістю комплектів; 24 грудня 2025 року Комісія з питань житлового будівництва та міського управління Пекіна та інші відомства знову оприлюднили нову політику щодо ринку нерухомості, скоригувавши строки сплати соціального страхування або індивідуального прибуткового податку для сімей мешканців, які не мають місцевої реєстрації в цьому місті, при купівлі товарного житла в межах і за межами п’ятого кільця, а також у механізмі ціноутворення процентних ставок більше не розрізняли першу купівлю і другу купівлю.

Кореспондент дізнався з кількох великих державних банків: наразі пекінські комерційні іпотечні кредити для нерухомості як базовий орієнтир використовують LPR на термін 5 років і більше (3.50%). На практиці багато банків застосовують процентні ставки здебільшого на рівні 3.05%. Зроблені розрахунки показують: наприклад, при купівлі другого житла в межах п’ятого кільця кредит 1 млн, рівними частками упродовж 30 років до погашення; порівняно з процентною ставкою 3.45%, яка діяла до 24 грудня 2025 року, після запровадження нової політики щомісячний платіж може зменшитися більш ніж на 100 юанів; а сукупна сума виплат за весь період зможе заощадити кілька десятків тисяч.

Шеньчжень із 6 вересня 2025 року запровадив заходи з оптимізації та коригування політик щодо нерухомості, зокрема щодо персональних житлових кредитів. При цьому процентна ставка за комерційними іпотечними кредитами більше не розрізняє першу купівлю житла та другу купівлю.

«З минулого року міста першої лінії щільно запроваджували регулюючі заходи для зниження частки першого внеску, зменшення процентних ставок за кредитами, оптимізації обмежень на купівлю та кредитування тощо. Це ефективно знижувало поріг для купівлі житла мешканцями та сформувало сильний пакет фінансової підтримки, що спричинило граничне відновлення ринкових настроїв». Генеральний менеджер відділу індексних досліджень Інституту zhongzhi (中指研究院) Цао Цзінцзінь сказав(ла) кореспонденту «Секьюріті Дейлі»: «Причини такі: з одного боку, нова політика справді дала ефект і ефективно підштовхнула вивільнення потенційного попиту; з іншого — ціни на якісні сегменти в основних містах уже поступово наближаються до розумного рівня. Наразі ринок має очевидні ознаки структурного розмежування: активність угод в якісних проєктах у центральних міських районах вища, тоді як у віддалених передмістях тиск запасів (інвентар/stock) усе ще зберігається».

У поєднанні з низкою пакетів політик та фінансовими можливостями активність угод на ринку нерухомості в містах першої лінії продовжує зростати. 16 березня Державне статистичне управління оприлюднило дані про зміну цін на продаж товарного житла у 70 великих і середніх містах у лютому; згідно з цими даними, скорочення місячного відхилення цін на 70 містах продовжувало скорочуватися.

Згідно з даними Держстату: у лютому в містах першої лінії ціни на продаж новозбудованого товарного житла у місячному вимірі змінилися з падіння на 0.3% за попередній місяць на «порівняно стабільні» (тобто без змін). Зокрема, у Пекіні та Шанхаї зростання становило по 0.2%, у Гуанчжоу — без змін, у Шеньчжені — падіння 0.3%; ціни на продаж вторинного житла в містах першої лінії в місячному вимірі знизилися на 0.1%, а темп скорочення був меншим, ніж у минулому місяці (на 0.4 процентного пункту): при цьому у Пекіні зростання — 0.3%, у Шанхаї — 0.2%.

«Якщо дивитися на об’єктивні дані, ринок нерухомості в містах першої лінії вже демонструє позитивні показники. Особливо коригування цін і вивільнення ефекту політики вже створили дуже хороший комплексний ефект». Заступник директора Інституту досліджень нерухомості E-ju (易居) у Шанхаї Янь Юечзин сказав(ла) кореспонденту «Секьюріті Дейлі»: «Щодо Шанхаю, то розширення обсягу ринкових угод у цьому раунді не є наслідком одного лише чинника, а результатом накладання кількох позитивних факторів: по-перше, тривале вивільнення політичних «пільгових бонусів», точне «крапельне» підживлення фінансами, що додає ринку сильний імпульс; по-друге, коригування цін зроблено належно — довіра поступово відновлюється; по-третє, потенційний попит об’єктивно існує».

Посередники «знову беруться за роботу»

Свідчить про теплий настрій на ринку нерухомості першої лінії

«Під сонцем квіти й дерева легше — отже весна», найкраще відчувають теплоту ринку брокери з купівлі-продажу нерухомості в містах першої лінії. Завдяки новій політиці активність угод у Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені помітно зросла.

«О 7 ранку з’їв(ла) три яйця й був(ла) весь час зайнятий(а) аж до 8-ї години вечора». Особистий досвід продавця новобудов Лі Кая (псевдонім) у Пекіні наочно показує жвавість ринку після впровадження нової політики. Він відверто сказав: лише за один суботній день було завершено 7 підписаних угод, навіть обід доводиться замовляти заздалегідь. Ситуація Лі Кая не є поодинокою — це типове явище серед ріелторів/агентів з нерухомості в трьох містах: Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені.

З настанням вечора в Пекіні, в Західному районі, в одному з ріелторських офісів усе ще горять вогні: у трьох кімнатах для підписання договорів немає вільних місць. На стінах — безліч почесних грамот і прапорців (почесних стрічок/подяк) від власників та покупців; у зоні друку безперервно виходять договори на угоди з житлом. Усе довкола відчувається як суцільна метушня. Ріелтор з вторинного житла Чжан Лі (псевдонім), даючи інтерв’ю, розповіла, що телефонні консультації й дзвінки щодо переглядів надходять безперервно. Вона сказала кореспонденту: упродовж останнього часу клієнти частіше домовляються про перегляди, власники частіше виставляють оголошення про продаж, а також помітно зростає кількість запитів щодо політики. Внутрішні «вітальні новини» про завершені угоди на дошці/екрані в офісі часто з’являються. Лише 14 березня цього дня обсяг угод у районі перевищив 170 угод; з них 4 великі підзони уклали понад 5 угод, а 9 великих підзон — по 4 угоди.

За тисячі кілометрів у Шанхаї агенти з нерухомості також зайняті. Агент Чень Цзюнь (псевдонім) навіть після 21:00 продовжує відповідати клієнтам на запити щодо переглядів. Він зазначив: від початку року темп ринку явно прискорився; обсяг консультацій і переглядів продовжує зростати. У день, коли «Повідомлення» було офіційно впроваджено, фахівці в галузі швидко систематизували інформацію, розтлумачили її та оперативно поширили/переказали для просування; обсяг консультацій клієнтів зріс ще більше. Найактивніші угоди — серед високоцінних за співвідношенням ціни й якості пропозицій у межах «внутрішнього кільця» (серед центральніших районів).

Дані, надані агентом з однієї платформи для операцій із нерухомістю кореспонденту «Секьюріті Дейлі», свідчать: лише 14 березня на цій платформі обсяг угод з вторинним житлом у Шанхаї перевищив 1400 комплектів.

За цією метушнею стоїть активна зміна стратегії посередницької індустрії. Під час відвідувань кореспондент побачив: багато ріелторських офісів посилили навчання щодо політик, щоб агенти точно знали найновіші правила, вміли опановувати ключові моменти — такі як частка першого внеску, коригування процентних ставок за іпотекою тощо. Прагматична зайнятість агентів з нерухомості стала найпрямішим живим підтвердженням того, що ринок починає оживати.

По обидва кінці угоди — кожен має власні міркування

Допомога стабільному розвиткові ланцюга постачання галузі

Ключові «бонуси» від нової політики ринку нерухомості вигідні не лише покупцям житла, а й глибоко підтримують весь «екосистемний» ландшафт ринку нерухомості, закладаючи сильний імпульс для здорового циклу в галузі. З боку політики — точне таргетування, підкріплене діями «в межах конкретного міста» для стабільної бази; з боку фінансів — точне «крапельне» підживлення та проактивні дії, що формують синергію; це просуває галузь послідовно до високоякісного розвитку та забезпечує позитивний «замкнений цикл» для екосистеми ринку нерухомості.

Відчуття покупців, які купують із нагальною потребою (just-in-need), такі: «житла, до якого можна реально дотягнутися», стало більше. Лі Хуей, який працює в Пекіні, почав дивитися квартири ще з початку 2025 року, але через обмежений бюджет вагався. Раніше він міг дозволити собі лише однокімнатну квартиру, а після виходу нової політики тепер може купити невелику двокімнатну. Наразі він планує вже робити кроки до покупки.

У Шанхаї офісний працівник Лю Хун, який живе в районі Мінхань, також визнав(ла), що серед його колег і друзів, які не мають шанхайської реєстрації, останнім часом більше обговорюють тему житла: «Зараз політика є сприятливою; є друзі, які теж повільно спостерігають і дивляться підходящі варіанти».

Група, що потребує покращення умов проживання, користується попутнім вітром політики для оптимізації умов. Вивільнення потреби в обміні житла (переселення/upgrade) не лише активує наявний у запасі ринок нерухомості, а й підвищує ліквідність ринку, допомагаючи екосистемі ринку сформувати здоровий цикл «продай старе — купи нове». Ван Цзунсю, який у Шеньчжені планує придбати вторинне житло, сказав: «Зараз ще спостерігаю; головно через потребу в покращенні. Хочу поміняти житло на квартиру в центральних районах. Для мене це також вважається відносно стабільною схемою розподілу активів».

На тлі позитивного активного входу покупців ринку, у власників, які продають, також під впливом нової політики змінюється тонка психологія. Дехто з власників, які мають потребу в обміні житла, є активними респондентами нової політики: коли ринок гарячий, вони самі виставляють оголошення, у помірній мірі роблять поступки по ціні, сподіваючись якнайшвидше продати, щоб завершити обмін. Але є й частина власників, які виставляють оголошення лише з метою конвертувати в готівку та вийти з ринку, урізноманітнюючи рівні пропозиції на ринку.

Кореспондент «Секьюріті Дейлі» раніше супроводжував покупця Чжан Цзюня під час перемовин щодо потенційної угоди з вторинним житлом. Цей об’єкт було виставлено за ціною 5.28 млн юанів. Перед перемовинами посередник розповів, що, з огляду на психологічну ціну власника, ціна може знизитися до рівня нижче 5 млн юанів. Однак у процесі перемовин позиція власника помітно змінилася: було видно «тримання» (惜售) — він чітко заявив, що не продає, якщо ціна буде нижче 5 млн юанів. Під час цієї розмови, яка тривала менш ніж годину, угоди досягти не вдалося. Проте навіть такі поодинокі настрої «небажання продавати» опосередковано відображають те, що довіра ринку поступово відновлюється.

Чжан Лі сказала кореспонденту: «Обсяг угод у моєму районі справді зріс, але загального сценарію «повсюдного росту цін» немає; лише в частині центральних районів ціни на якісні об’єкти показують незначне зростання».

У цілому, після впровадження нової політики активність на ринку нерухомості в Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені продовжує зростати. Незалежно від того, йдеться про обмін, конвертацію в готівку чи очікування, ринкові учасники шукають найкраще рішення відповідно до власних потреб. Таке різноманітне ринкове поводження разом створює здорову й впорядковану екосистему ринку нерухомості, а зростання активності разом із розумним поверненням до рішень в угодах додатково зміцнює тенденцію стабілізації ринку.

На думку Цао Цзінцзінь, у цьому раунді оптимізації політики проявляється характерна риса «дії залежно від конкретного міста та точного «крапельного» підживлення»: за рахунок узгодженого пом’якшення умов купівлі та зниження вартості фінансування відбувається скоординований ефект, що реально знижує поріг для покупців.

Ще важливіше те, що як один із ключових опорних пунктів для стабільного відновлення ринку нерухомості в містах першої лінії, така стабілізація та відновлення постійно вивільнятиме позитивні сигнали для ринку, сприяючи закріпленню основ у всьому ринку нерухомості.

«Зараз стабілізація ринку нерухомості в містах першої лінії вже має позитивний вплив на всі ланцюги згори й донизу. Наприклад, на вторинному ринку Шанхаю: угоди в центральних районах залишаються дуже активними, що напряму стимулює подальші споживчі напрямки — швидке зростання в ремонті осель, меблях, побутовій техніці тощо». Янь Юечзин сказав(ла): «Коли ринок нерухомості йде на краще, а фінансовий стан підприємств покращується, а також на тлі зростання потреб людей у високоякісному житлі, це теж створюватиме додатковий ринковий попит у таких нових сферах, як AI та роботи».

Старший дослідник Інституту досліджень СуШан банк (苏商银行) Ду Цзюань сказав(ла): «Ланцюг нерухомості довгий: від будівельних матеріалів і будівництва — до ремонту та побутової техніки. Він охоплює багато напрямів. Стабілізація ринку нерухомості — це не лише потепління ринкових угод, а також відновлення всього ланцюга галузі та стимулювання споживання. Такі багатовимірні позитивні відгуки постійно вдосконалюють екосистему ринку нерухомості та формують здоровий цикл: «стабілізація ринку, відновлення ланцюга промисловості, підвищення рівня споживання, оптимізація екосистеми»».

Щодо покупців житла Ду Цзюань рекомендує: по-перше, першочергово — задовольнити потребу в проживанні; по-друге — оцінити купівельну спроможність; ключове — діяти в межах можливостей та посилити усвідомлення захисту своїх прав; по-третє — звертати увагу на додаткові витрати, потрібно всебічно та системно планувати кошти; по-четверте — своєчасно стежити за новою політикою, щоб скористатися відповідною підтримкою.

Двонапрямний вплив політики та фінансів не лише ефективно знижує поріг для купівлі житла мешканцями, а й відіграє важливу роль у пом’якшенні проблем із ліквідністю в девелоперів, стимулюванні відновлення ланцюгів галузі нерухомості вгору й вниз по ланцюгу постачання тощо, забезпечуючи тривалий імпульс для здорового циклу екосистеми ринку нерухомості та високоякісного розвитку.

(Редактор: Вень Цзін)

Ключові слова:

                                                            楼市