0.5元/м² плата за обслуговування призвела до «циклічного судового процесу» у житловому комплексі

Цей текст запозичено з: Peninsula Morning News

Плата за обслуговування 0,5 юаня/м² змусила житловий комплекс потрапити в «циклічні судові позови»

Після багатостороннього узгодженого посередництва щодо врегулювання: рівень добровільної оплати зріс з 60% до 90%

Спокійне й заможне життя — найпростіше прагнення людей. Послуги з управління майном стосуються відчуття щастя та здобуття для громадян. Щойого після святкування Китайського Нового року цього року, в Даляні одна компанія з управління майном подала до суду вищого рівня зони високих технологій 31 позов проти власників житла, вимагаючи погашення заборгованості; власники одразу подали зустрічний позов із вимогою поліпшити послуги. Останніми роками спори щодо послуг з управління майном демонструють тенденцію до зростання. У частині житлових комплексів конфлікти між власниками та компаніями з управління майном загострювалися, перетворюючись на «головний біль» для базового управління. У липні 2025 року Далянський районний народний суд зони високих технологій спільно з Далянською міською асоціацією з управління майном і житлово-будівельним управлінням зони високих технологій підписали «Угоду про співпрацю щодо спільного врегулювання спорів у сфері послуг з управління майном», досліджуючи новий шлях первинного врегулювання проблем джерела спорів із багатовимірною участю та скоординованою взаємодією. Саме завдяки багатосторонній узгодженій взаємодії ця справа щодо послуг з управління майном змогла вийти з безвиході «циклічних судових позовів», забезпечивши перехід від «вирішення у судовій залі» до «спільного управління для стабільного життя».

Безвихідь: складне стягнення зборів переплітається з поганими послугами   Житловий комплекс опинився в ситуації «подвійної втрати»

Один із житлових комплексів у зоні високих технологій Даляня збудований у 2000 році, має близько 1600 квартировласників, серед яких частка людей похилого віку перевищує половину; також є певна кількість орендарів. Починаючи з травня 2019 року, одна компанія з управління майном заступила на обслуговування: тариф на послуги становив 0,5 юаня за квадратний метр, фактична ставка стягнення — 60%, а частина власників житла систематично не сплачувала борг протягом тривалого часу, починаючи з 2020 року.

Компанія з управління майном скаржилася на нестачу коштів і прямо заявляла: «Навіть зарплати працівникам складно виплачувати, не кажучи вже про підвищення якості послуг»; водночас власники нарікали: «Послуги не встигають за потребами, щодня тільки й думають про стягнення плати». Щойого після святкування Китайського Нового року 2026 року компанія з управління майном подала до суду в зоні високих технологій позов проти 31 власника житла з вимогою погасити заборгованість; власники одразу подали зустрічний позов із вимогою поліпшити послуги. Сторони потрапили в порочне коло «погані послуги — важке стягнення оплати — ще гірші послуги».

Втручання: у суду є «тепло»   За допомогою «повного обстеження» визначити першопричини

Після прийняття справи до розгляду суд зони високих технологій не обмежився суто розглядом у порядку провадження, а швидко запустив механізм координації врегулювання спорів щодо послуг з управління майном. Пліч-о-пліч із посередниками з Далянської міської комісії з народного посередництва у спорах щодо послуг з управління майном судді провели попереднє посередництво. З огляду на те, що в житловому комплексі багато власників похилого віку, застосували підхід «повного обстеження»: уважно вислухали вимоги кожного власника, детально задокументували думки, узагальнили три основні спільні проблеми: стан сходових кліток і під’їздів незадовільний, накопичений мотлох погіршує проходи та впливає на пожежну безпеку; керування паркувальним майданчиком хаотичне, транспорт сторонніх осіб займає місця, перекриваючи проходи для пожежних; гігієна на відкритих громадських територіях погана, собачі фекалії впливають на досвід проживання.

Під час слухання та комунікації судді й посередники поступово завоювали довіру власників, заклавши міцну основу для подальшого врегулювання спорів.

Порятунок: галузева самодисципліна та адміністративний нагляд у спільній роботі   Просування виправлень «в дій і з ефектом»

Після того як першопричини було визначено, Далянська міська асоціація з управління майном і районне житлово-будівельне управління своєчасно підключилися. Вони одночасно активізували роботу з двох напрямів — галузевої самодисципліни та адміністративного нагляду — спрямовуючи компанію з управління майном визнати слабкі місця в послугах і проактивно відповідати на обґрунтовані запити власників. Завдяки контролю, координації та рекомендаціям із боку багатьох сторін компанія з управління майном швидко розпочала виправлення: спільно з громадою провела повне прибирання громадських зон і сходових кліток, створила довгостроковий механізм регулярного прибирання; встановила та ввела в дію систему автоматичного розпізнавання транспортних засобів, жорстко контролює транспорт сторонніх осіб, ефективно пом’якшуючи проблему з паркуванням для власників; встановила таблички з попередженнями щодо цивілізованого вигулу собак, додала контейнери для зовнішнього сміття, спонукаючи власників свідомо підтримувати громадське середовище.

Після одного місяця інтенсивного виправлення загальний рівень послуг керування майном у комплексі істотно зріс. За тарифом 0,5 юаня за квадратний метр надаються послуги якості, що перевищують очікування. Позиція власників помітно змінилася: станом на цей час серед 31 спору вже 19 було врегульовано шляхом медіації; рівень успішності медіації становить 61%, а інші спори також у впорядкованому порядку врегульовуються. Рівень добровільної сплати плати за керування майном зріс з 60% до 90%. Колишнє «протистояння» рухається до «взаємної довіри».

Нові підходи: інституційне підсилення для багатостороннього спільного управління   Окреслити «коло єдності» для базового управління

Народні інтереси не дрібниця: питання майна в житловому комплексі стосується тисяч родин. Від «вирішення в суді» до «спільного управління задля спокійного життя» — це перевірка судової відповідальності в дусі «якби це було моє»; і це підтвердження ефективності управління завдяки багатосторонній узгодженій взаємодії. У липні 2025 року Далянський міський проміжний народний суд, міське управління житлового та міського- сільського будівництва, відділ соціальної роботи парткому та Управління юстиції спільно видали «Перелік завдань і відповідальних підрозділів щодо сприяння врегулюванню суперечностей і спорів у сфері послуг з управління майном у Даляні», що охоплює 12 аспектів: удосконалення системи оцінювання кредитоспроможності підприємств, що надають послуги з управління майном; регламентацію механізму виходу; просування оприлюднення інформації про стягнення; забезпечення прозорих каналів для скарг і повідомлень; створення та вдосконалення механізму народної медіації на чотирьох рівнях; розгляд справ про порушення зобов’язань щодо плати за майно відповідно до закону та з дотриманням регламенту тощо. Завдяки цьому системно сформовано інституційну рамку для первинного врегулювання спорів у сфері послуг з управління майном і для багатомірної медіації.

Із системою як основою, із координацією як ключем, із турботою про добробут людей як центром. Досвід Даляня показує: коли різні сили — судова влада, адміністрація, галузь, громада — формують спільні зусилля, спори щодо управління майном цілком можуть вийти з безвиході «циклічних судових позовів», і справді забезпечити перехід від «вирішення в суді» до «спільного управління задля спокійного життя». Так люди відчувають справедливість і «температуру» управління на «своєму порозі».

Сун Юцзяо

Peninsula Morning News, відео 39度

репортер Юе Юйянь