Три великі державні підприємства об'єдналися, цей новий проект має гарний вигляд

**Пекін, Шэньцзінь, Сюй Ді **Перші цього року партії житлових земельних ділянок, які були виставлені на продаж, почали поступово проходити процедури погодження проєктної документації.

30 березня було оприлюднено проєктний план забудови щодо ділянки 0703-6002 у межах проєкту реконструкції міських кварталів сіл, зокрема Сунчжуан у містечку Тунчжоу- Сунчжуан, села Дінгегуанцунь та ще трьох сіл.

Площа земельної ділянки під забудову становить близько 4,85 гектара, загальний обсяг будівництва — близько 132,2 тис. м², з них площа надземних приміщень, що підлягає врахуванню, — близько 87,4 тис. м², коефіцієнт використання території — 1,8.

Заплановано 20 житлових будинків, загалом приблизно 866 квартир, середня житлова площа забудови — 100 м²+.

** Розміщення корпусів**

20 будинків розташовані рядами: основна частина — таунхауси (низькі будинки), лише з західного боку — 3 корпуси є будинками малої висотності на 15 поверхів.

Таунхауси розташовані «п’ятьма рядами», відстані між будинками — понад 30 метрів; між корпусами малої висотності з півночі на південь — понад 50 метрів.

Через обмеження умов земельної ділянки орієнтація будинків також не є строго точною «на південь/на північ»: таунхауси орієнтовані на південний схід; у 3 корпусів малої висотності кутова розводка має трохи більший відхил, і вони розвернуті у бік південного заходу.

У документах про продаж ділянки зазначено, що рекомендується формувати багатошаровість просторових рішень і коридори видимості, використовуючи прийоми «розриву та ступеневого розміщення будівель» і поєднання точкових та лінійних корпусів.

Забудова має бути узгоджена за масштабом із навколишніми будівлями, зберігаючи загальну впорядкованість; за основу слід брати масштаб для пішоходів. Потрібно обробляти фасадні рішення по секціях/відрізках, і не варто створювати окремі будівлі надто великого об’єму.

При забудові вздовж вулиці слід уникати надмірно довгих і надто високих мас, щоб не створювати глухий високий закритий «фронт» уздовж вулиці, який створюватиме відчуття тиску на міські вулиці.

Щодо принципу чергування будинків різної висоти — проєкт реалізовано дуже добре: у кожному ряду одна будівля вища, інша — нижча; у більшості випадків висоти двох сусідніх корпусів базово різняться.

Щодо габаритів будівель: хоча номери корпусів у кварталі розбиті досить фрагментарно, на практиці кілька будинків усе ж з’єднані й стоять поруч як єдиний комплекс.

Група корпусів 6, 7, 8: разом ширина фасаду становить понад 75 метрів; у північній частині також три групи корпусів — ширина фасадів однієї групи становить близько 60 метрів або навіть більше.

** Планування квартир із «подарунком»**

Залежно від різних корпусів різниться й локація «подарованих» площ.

Зокрема, таунхауси: на південній стороні всі будинки мають наскрізні (на всю ширину) фасадні лоджії, які можна повністю засклити, — «дарують» половину площі;

на північній стороні частина квартир отримує двосекційні інженерні (технічні) платформи, а інші — одразу виконані як єдина «з’єднувальна» конструкція; це будівельні об’єкти ззовні конструкції. Проте, враховуючи масштаб Тунчжоу, імовірно, їх також можна включити в інтер’єр, причому їх не враховують у площу, що має право власності (за правовими розрахунками).

Будинки малої висотності зазвичай мають більші площі загального користування, ніж таунхауси; плюс південні лоджії не є наскрізними по ширині. Тому після додаткового «подарунку» фактичний коефіцієнт корисності для проживання виявляється значно нижчим, ніж у таунхаусах.

Однак оскільки це варіанти для квартир із обходом по всьому периметру (в усі боки) — окрім північної сторони, також є частина бічних технічних платформ, які компенсують «подаровані» площі.

Разом із дугоподібним формоутворенням на південній стороні, кутові вікна з криволінійним рішенням для освітлення й оглядових характеристик, як очікується, будуть доволі вражаючими.

** Дизайн громадських зон**

На сході та на заході є по одних ландшафтних вхідних «воротах», розташованих напроти одне одного.

Зі східного боку — головний вхід, виконано просторий і складний ландшафт біля брами.

Щойно потрапляєте на площу біля входу, всередині продовжується зона для сусідського спільного використання, друга секція — заглиблений внутрішній двір; далі, пройшовши крізь криті переходи під дощем і вітром, у третій секції розташовується внутрішній ландшафтний сад кварталу.

Західні ворота ведуть у дві зони на рівні «підвісних поверхів» (архівні перекриття/поверхні на висоті), які розміщені на першому поверсі відповідно будинку 23#楼和13#.

** Північ — пішоходи й транспорт не змішуються?**

Між рядами житлових будинків на півночі заплановано 72 наземні місця для паркування.

З західного боку є в’їзд/виїзд для автотранспорту, який спільний із пожежними проїздами.

У результаті на північній половині кварталу наземний рівень — це змішаний рух пішоходів і транспорту.

Загалом квартал передбачає 1044 місця для паркування для机动车 (автомобілів). Якщо розраховувати на 866 квартир, то співвідношення місць для паркування ледь досягає 1:1,2.

Якщо прибрати понад 70 наземних парковочних місць, тоді на кожну квартиру припадатиме лише 1,12 місця для паркування.

** Повернення до історії викупу ділянки**

2 лютого земельна ділянка FZX-0703-6002 проєкту реконструкції міських кварталів чотирьох сіл — Дінгегуанцунь у містечку Сунцзянь у Тунчжоу — була завершена процедура її продажу на торгах.

Згідно з умовами, об’єднання «Beitou Real Estate + Beijing Construction Engineering + Xin Hangcheng» здобуло ділянку за стартовою (мінімальною) ціною 15,62 млрд юанів, що еквівалентно приблизно 1,79 тис. юанів/м² ціни за поверх.

Усі три компанії є держпідприємствами, що перебувають у сфері управління міста, зокрема:

Компанія Beijing Beitou Real Estate Co., Ltd. була заснована у липні 2014 року; юридичний представник і директор — Лінь Хайянь, менеджер — Цю Чень. Статутний капітал компанії — 200 млн юанів; 100% частки належить Beijing Urban Sub-center Investment and Construction Group Co., Ltd.

Beijing Construction Real Estate Co., Ltd. (відповідальність товариства) була заснована у квітні 2010 року; юридичний представник і голова ради директорів — Пан Цзе, менеджер — Сон Пен. Статутний капітал компанії — 6 млрд юанів; 100% частки належить Beijing Construction Group.

Beijing Xin Hangcheng Development and Construction Co., Ltd. була заснована у грудні 2016 року; юридичний представник і голова ради директорів — Ша Ганг, менеджер — Ван Мяо. Компанія належить Beijing Urban Sub-center Investment and Construction Group і Beijing Xin Hangcheng Holding Co., Ltd. — відповідно по 50%; остання є держпідприємством району Дасін.

Через тиждень після придбання ділянки як девелоперський суб’єкт були створені Beijing Beitou і YI Development (翼房地产开发有限公司). Зареєстрований капітал — 50 млн юанів; Beitou Real Estate контролює 60%, а Beijing Construction Real Estate і Xin Hangcheng — по 20% відповідно.

Лю Хуї обіймає посаду голови ради директорів проєктної компанії, а генеральний менеджер — Цзі Ліньтао.

Містечко Сунцзянь розташоване в північній частині Тунчжоу, далеко за межами Східної 6-ї кільцевої дороги.

Згідно з плануванням Пекінського міського субцентру, позиціонування Сунцзянь — як арт-містечка; поблизу бізнес-сценарії здебільшого зосереджені навколо артгалерей та музеїв мистецтв.

Наразі міський вигляд загалом доволі звичайний: між значними масивами пустирів існують сільські житлові будинки, які ще потребують знесення. Останніми роками, із розвитком частини туристичних ресурсів, ресторанний бізнес поступово розвивається, а соціально-побутова інфраструктура також починає впроваджуватися.

Наразі на продажі в Сунцзянь є досить багато проєктів, зокрема JinDi Beijing Yi Jie, JianTou GuoMao Jian і ChengJian GuoYu Song тощо.

Ділянка 6002 розташована приблизно за 4 кілометри на південь від вищезазначених проєктів; за локацією вона ще ближча до Пекінського міського субцентру.

Але порівняно з такими районами старого Тунчжоу як Ліяюань, Баліцяо тощо, ділянка наразі не має прямого доступу метро з найближчих зон: найближча лінія метро — лінія 6, станція Лучен — майже за 5 кілометрів.

Поруч є торговельно-розважальний центр Gudema (谷德玛特购物广场), торговий центр Hualian (华联购物中心（六合新村店）), медичний заклад Beijing Anzhen Hospital — відділення Тунчжоу (北京安贞医院通州院区), культурно-креативний парк Сунцзянь (宋庄文化创意公园), парк-руїни колишнього міста Лусянь (路县故城遗址公园) та інші об’єкти соціально-побутового забезпечення.

У січні 2024 року частину сіл у містечку Сунцзянь було включено до плану реконструкції «місто в селі» (城中村改造), що стало ознакою значного прогресу урбанізації регіону.

У минулому вересні, міська адміністрація містечка Сунцзянь оприлюднила повідомлення: проєкт розміщення/переселення у межах реконструкції «місто в селі» чотирьох сіл, включно з Дінгегуанцунь (梁各庄福运佳园、春和景明、朗芳园、通瑞嘉苑、后北营家园、召里家园), вже відповідає умовам для здачі в експлуатацію, і буде розпочато роботи щодо заселення в переселенські житлові будинки.

Після цього було оприлюднено проєктний план забудови для району, що охоплює проєкти реконструкції «місто в селі» для чотирьох сіл, включно з Дінгегуанцунь: площа надземної забудови — близько 139,9 тис. м²; планується 17 корпусів житлових будинків на 7–15 поверхів.

У житлових будинках використовується дизайн «квартир хорошої якості» («好房子») зі стандартом висоти поверху 3 метри; зовнішній фасад виконано красиво й стримано; висотність чергується з продуманим композиційним ефектом. З урахуванням потреб у відображенні стилю та побутового вигляду мешканців у зоні переселення, переселенські житлові будинки використовують низьконасичені холодно-теплі сіруваті відтінки; основним матеріалом є фактурна імітація кам’яної штукатурки (仿石漆).

Планування квартир у кварталі різноманітні: площі — в діапазоні 50 м²–135 м², що дає змогу задовольнити потреби всіх мешканців для повернення й переселення з чотирьох сіл, включно з Дінгегуанцунь.