Рік за роком оренда приносить понад 100 мільярдів юанів, Longfor оголошує про трансформацію: найпізніше до 2028 року основний дохід більше не буде надходити від девелопменту нерухомості

Джерело фото: Longfor Group

Житлове/комерційне нерухомісне девелопмент, можливо, більше не буде найбільшим джерелом доходу для найбільшого приватного девелопера-лідерa, Longfor Group.

27 березня Longfor Group (00960.HK) провів зустріч із представниками щодо фінансових результатів за 2025 рік. За весь 2025 рік Longfor реалізував виручку 973,1 млрд юанів, що на приблизно 23,7% менше в річному вимірі. Зафіксовано прибуток, що належить власникам компанії, у розмірі 10,2 млрд юанів; за вирахуванням впливу змін справедливої вартості інвестиційної нерухомості та інших похідних фінансових інструментів, прибуток, що належить власникам компанії, з основної діяльності становив чистий збиток 17,0 млрд юанів — це перший збиток для Longfor з моменту його виходу на біржу.

Щодо основних причин збитків, у ході зустрічі менеджмент Longfor Group зазначив: «Протягом цих років обсяг і ціни на всьому ринку нерухомого девелопменту постійно знижуються, і маржа валового прибутку девелоперського бізнесу компанії зазнає значного тиску. Цей тиск відобразиться в періодах розрахунків у 2025 та 2026 роках, і це є проблемою, з якою стикається вся галузь».

З другої половини 2021 року ринок нерухомості перейшов у фазу глибокого коригування. У звіті про прибутковість девелоперів, який KERRI опублікував минулого вересня, вказано, що типові котирувані девелопери з 2021 року зберігають тенденцію до зниження валового прибутку; а через зменшення масштабів виручки, знецінення активів та багато інших факторів, починаючи з 2022 року, чистий прибуток типових котируваних девелоперів зазнав значних збитків.

Девелоперська діяльність також є сегментом, який впливає на загальні показники Longfor Group. Згідно зі звітом про результати, у 2025 році девелоперський бізнес Longfor Group забезпечив суму контрактних продажів 631,6 млрд юанів, з часткою продажів у містах першого та другого рівнів приблизно 90%, а середня ціна продажу становила 12179 юанів/м². Доходи сегмента девелоперської діяльності склали 705,4 млрд юанів; збиток за сегментним прибутком — 81,4 млрд юанів, тоді як у 2024 році прибуток цього сегмента становив 13,2 млрд юанів.

Щодо девелоперської діяльності менеджмент Longfor сказав: «У цьому році наша стратегія все так само буде зосереджена на реалізації запасів, пост-проєктній активізації земельних банків із державною підтримкою, а також на здійсненні лише кількох точкових інкрементальних інвестицій шляхом відбору “кращих із кращих”».

Зі звіту про результати видно, що у 2025 році Longfor Group здійснив додаткові закупівлі земель у 7 угодах; відповідна загальна будівельна площа — 377 тис. м², площа частки — 265 тис. м²; станом на 31 грудня 2025 року земельні запаси Longfor Group у сумі становили 2235 тис. м², площа частки — 1732 тис. м². Крім того, станом на 31 грудня 2025 року, сума контрактних продажів, здійснених, але не завершених розрахунком, становила 991 млрд юанів, площа — близько 806 тис. м².

Хоча девелоперський бізнес зазнав певного зниження під впливом зовнішнього середовища, операційний бізнес, представлений орендними надходженнями та управлінням майном (property management), усе ще зберіг стабільність.

У 2025 році операційний бізнес Longfor Group, основою якого є орендні доходи та приріст вартості нерухомості, забезпечив сегментний дохід 141,86 млрд юанів; сегментний прибуток — 88,4 млрд юанів, тоді як за аналогічний період 2024 року — 88 млрд юанів. Сервісний бізнес (включаючи управління майном і послуги збудування/побудови “dai jian”) забезпечив сегментний дохід 171,5 млрд юанів; сегментний прибуток — 48,9 млрд юанів, за аналогічний період 2024 року — 52,7 млрд юанів.

Ці два основні напрями також стануть вектором трансформації Longfor Group у майбутньому. У 2025 році Longfor Group додатково ввів в експлуатацію 13 торгових центрів, з них 5 — з моделі легких активів. Станом на кінець періоду торговельний сегмент загалом обслуговував 99 торгових центрів, рівень орендної заповнюваності наприкінці періоду залишався на рівні 97%; протягом року дохід від оренди в річному вимірі зріс на 4% до 112,1 млрд юанів. У 2026 році заплановано відкрити близько 9 торгових центрів. У сфері послуг з нерухомості Longfor Zhichuang Life протягом усього 2025 року отримав дохід 112,3 млрд юанів, а площа в управлінні станом на кінець періоду — близько 360 млн м².

За прогнозом менеджменту Longfor Group, щонайпізніше до 2028 року дохід операційного та сервісного бізнесу Longfor Group перевищить дохід від девелопменту, тобто основним доходом Longfor Group більше не буде девелопмент нерухомості, а буде стійкий дохід від операційних сервісів.

«Модель є дуже стабільною та чіткою: девелоперський бізнес поступово зменшує збитковість, а операційний і сервісний бізнес зберігає двозначне зростання». Управлінці очікують, що Longfor Group досягне мінімуму в 2025–2026 роках, а починаючи з 2027 року відновить загальне зростання компанії.

Також за словами менеджменту, у 2025 році валова маржа операційного та сервісного бізнесу Longfor Group перевищила 50%, чистий прибуток — близько 30%, а основний прибуток, який цей бізнес забезпечує компанії, становить приблизно 79 млрд юанів. «Цього року ми також очікуємо (операційний і сервісний бізнес) зростання понад 10% та прагнемо якнайшвидше досягти масштабу прибутку 100 млрд юанів».

Паралельно з розвитком бізнесу Longfor Group усе ще потрібно докладати зусиль для погашення боргів.

У 2025 році Longfor у сумі завершив безпечне погашення внутрішніх облігацій на 135 млрд юанів і позичок синдикату за кордоном на 92 млрд гонконгських доларів. У 2026 році залишок боргів із терміном погашення — близько 61 млрд юанів; у 2027 році — близько 62 млрд юанів. Станом на 31 грудня 2025 року процентні зобов’язання Longfor зменшилися на 235 млрд до 1528 млрд юанів; середній строк запозичень з 10,27 року подовжено до більш ніж 12 років; середня вартість фінансування з 4,00% знижена до 3,51%.

Огромний обсяг інформації, точний аналіз — у застосунку Sina Finance APP