Фань Вей: від «мислення ломбардної крамниці» до «кредиту проекту», реформа фінансування стимулює трансформацію нерухомості

Питає AI · Як реформа фінансування має перейти від залежності від застави до оцінювання грошових потоків?

2026 рік є роком старту «15-го п’ятирічного плану» («XV»), на якому перетворення в будівельній галузі нерухомості входить у вирішальний етап, а реформа системи фінансування стає важливим інструментом для просування якісного розвитку галузі.

У цьогорічному звіті про роботу уряду під час підбиття підсумків 2025 року зазначено: продовжувати докладати зусиль для стабілізації ринку нерухомості, раціонально контролювати обсяги новоземельних ділянок під нерухомість, застосовувати політику «з урахуванням конкретного міста» для коригування обмежувальних заходів, знижувати відсоткові ставки за іпотечними кредитами з використанням коштів фонду житлового забезпечення для громадян, завдання «забезпечення здачі житла в строк» виконано повністю. У переліку ключових робіт цього року звіт про роботу уряду розмістив матеріали, пов’язані з нерухомістю, у розділі «посилення запобігання та врегулювання ризиків у ключових сферах і розвиток спроможності із забезпечення безпеки», чітко висунувши загальне налаштування «активно стабілізувати ринок нерухомості», а також додатково посиливши роль механізму «білого списку» для «забезпечення здачі житла в строк», щоб запобігти ризикам невиконання боргових зобов’язань.

16 березня партійний комітет Головного управління фінансового нагляду провів розширену нараду, наголосивши на необхідності ще більше використати роль механізму «білого списку» для «забезпечення здачі житла в строк», а також прискорити створення системи фінансування, що відповідає новій моделі розвитку нерухомості.

Керівник партійного комітету, генеральний менеджер відділу фінансування з фіксованим доходом China Shenwan Hongyuan Securities, Фань Вей, заявив: фінансові установи звикли покривати ризики за рахунок тривалого зростання цін на активи; коли ж Головне управління фінансового нагляду наголошує «прискорити створення системи фінансування, що відповідає новій моделі розвитку нерухомості», це означає формування нової логіки фінансового ризик-менеджменту.

Подвійні завдання «білого списку»

Білий список проєктів нерухомості створюється Житлово-будівельним та місько-адміністративним міністерством і Головним управлінням фінансового нагляду спільно в січні 2024 року як перелік для фінансової підтримки. Його об’єктом є незавершені проєкти нерухомості (не суб’єкти-підприємства): через міський механізм координації фінансування нерухомості забезпечують розумні потреби проєктів у фінансуванні, а також просувають роботу із «забезпечення здачі житла в строк». Проєкти, що потрапили до переліку, мають відповідати таким умовам, як статус «в роботі», відповідність заставі, закрите управління, відповідність коштів від попереднього продажу правилам тощо, однак остаточне право ухвалення рішень щодо фінансування все ще належить фінансовим установам.

Яку ефективність та яку роль відіграє для підтримання стабільності ринку нерухомості система «білого списку» для «забезпечення здачі житла в строк»?

Фань Вей, керівник партійного комітету, генеральний менеджер відділу фінансування з фіксованим доходом China Shenwan Hongyuan Securities, зазначив: «бiлий список» для «забезпечення здачі житла в строк» має ключову роль у точковому пом’якшенні фінансових труднощів, запобіганні ризикам і стабілізації очікувань ринку; він став важливим інструментом для узгодження врегулювання ризиків у нерухомості та трансформації галузі.

По-перше, забезпечення «живої води» точково через суворий відбір проєктів, які є такими, що відповідають вимогам і піддаються контролю, а також мають реальну можливість здачі, з тим щоб спонукати фінансові установи виділяти окремі ліміти кредитування, спрощувати процедури затвердження та відкривати зелені коридори. Це допомагає ефективно й точно спрямовувати кошти, у повному обсязі забезпечувати успішне продовження будівництва незавершених проєктів і своєчасну здачу, реально захищати законні інтереси покупців житла та зміцнювати межу соціального захисту населення.

По-друге, запобігання та врегулювання двох рівнів ризиків — фінансових і галузевих — через запровадження закритого управління коштами, а також через ефективне відокремлення ризиків проєкту від боргових зобов’язань групи девелоперів, щоб досягти принципу «цільове фінансування та точкове дозування коштів». Це має на меті впорядковане «виведення» галузевих ризиків; водночас створюється міст для ефективної взаємодії між урядом, банками та підприємствами, щоб точно розв’язувати проблеми блокування й труднощі у фінансуванні проєктів, а також запобігати таким ризикам, як нецільове використання коштів.

По-третє, стабілізація очікувань щодо ринку нерухомості: роботу з «забезпечення здачі житла в строк» переводять з етапу екстреного подолання проблем у режим постійної, нормативно врегульованої роботи; це безперервно відновлює споживчу впевненість покупців житла. Одночасно це закладає основу для поступового створення системи фінансування, що відповідає новій моделі розвитку нерухомості та спрямовує галузь від експансії обсягів до плавної трансформації на якісний розвиток.

Від системи «білого списку» для «забезпечення здачі житла в строк» до «системи фінансування, що відповідає новій моделі розвитку нерухомості» — які нові обов’язки мають виконувати фінансові установи у 2026 році?

Фань Вей вважає, що «нова модель розвитку нерухомості» в своїй основі — це перехід від минулого «високого кредитного плеча, швидкого обігу» до етапу якісного розвитку «підвищення якості на основі наявних обсягів, перебудова моделі». Конкретно це включає: застосування політики «з урахуванням конкретного міста» для контролю за приростом; зменшення запасів; оптимізацію забезпечення житлом за рахунок держави; просування будівництва «вдома, яке є хорошим» із зеленими й розумними технологіями; посилення фінансового «страхувального» покриття ризиків у межах «забезпечення здачі житла в строк» тощо. Система фінансування, узгоджена з цією моделлю розвитку, вимагає від фінансової системи синхронно здійснити три великі трансформації:

По-перше, трансформація об’єкта фінансування: від підтримки різних девелоперів, які в минулому займалися викупом землі та будівництвом, до пріоритетної підтримки якісних проєктів і стабільних девелоперів, які входять до білого списку для «забезпечення здачі житла в строк», щоб реально забезпечити своєчасну здачу проєктів і зберегти межу для захисту інтересів населення;

По-друге, трансформація напряму використання фінансування: від підтримки купівлі додаткових земельних ділянок і розробки та будівництва до фокусування на таких сферах, як залучення обігових активів із наявних запасів, викуп і реконструкція соціального житла, просування зеленого будівництва, а також підвищення якості житла;

По-третє, трансформація фінансового ризик-контролю: від надмірної залежності від заставного забезпечення та зростання масштабів — до більшої уваги до стабільності грошових потоків проєктів, фінансової стійкості девелоперів і контролю реальних ризиків, щоб не допустити поширення ризику невиконання боргових зобов’язань.

«Трансформацію фінансової системи потрібно прискорити: з одного боку — підтримати здоровий розвиток індустрії нерухомості, а з іншого — ефективно запобігати пов’язаним ризикам». Так сказав Фань Вей.

Трансформація нерухомості

Паралельно з трансформацією фінансових установ прискорюється й глибока перебудова в галузі нерухомості — від «розробки додаткових обсягів» до «експлуатації наявних об’єктів».

«У довгостроковій перспективі зміни в фінансовій системі мають далекосяжне стратегічне значення для перебудови ринку нерухомості». Так сказав Фань Вей. Він зазначив, що у 2026 році вплив трансформації фінансової системи на галузь нерухомості проявлятиметься переважно у трьох аспектах.

По-перше, створення «протипожежного бар’єра» для фінансових ризиків. Спираючись на модель банку-організатора та механізм закритого управління проєктом, вдалося досягти фізичної ізоляції та децентралізованого контролю ризиків — від девелоперських груп до окремих проєктів, а також перекрити ланцюг поширення системних ризиків на рівні першопричин, твердо тримаючи межу недопущення виникнення системного фінансового ризику.

По-друге, зміцнення фундаменту довіри населення. За рахунок узгодженого точкового впливу політики білого списку для «забезпечення здачі житла в строк» націлено підтримують фінансування проєктів, які відповідають вимогам, щоб забезпечити своєчасне виконання прав власників житла, ефективно відновити ринкові очікування та стати «ковдрою» для стабілізації загальної ситуації на ринку.

По-третє, стимулювання галузі до переходу на якісний розвиток. Інноваційно фінансову систему глибоко прив’язують до стандартів будівництва «хорошого житла», спрямовуючи фінансові ресурси на концентрацію зелених, розумних і високоякісних житлових об’єктів. Через ринкові механізми галузь змушують переходити від «змагання за масштабами» до нового етапу розвитку за змістом, де «якість продукту є королем».

Розширена нарада партійного комітету Головного управління фінансового нагляду, скликана 16 березня, розглядається як чіткий сигнал того, що у 2026 році нерухомість має продовжувати просувати глибоку трансформацію.

Фань Вей вважає: ця розширена нарада партійного комітету Головного управління фінансового нагляду відбулася у рік старту «15-го п’ятирічного плану» («XV»). Її ключова мета — реалізувати вимоги Всекитайських зборів народних представників і НПК (двох сесій), а також чітко показати наглядовий напрям: комплексно просувати врегулювання ризиків у сфері нерухомості та трансформацію галузі. Водночас на нараді фінансова політика для нерухомості включається до категорії ключових завдань «обережного врегулювання ризиків у ключових сферах», чітко підкреслено «ще більше використати роль механізму білого списку для “забезпечення здачі житла в строк”», і розгорнуто роботу «прискорення створення системи фінансування, що відповідає новій моделі розвитку нерухомості».

Якщо дивитися детальніше, наведені формулювання мають яскраво виражене значення наступності та переломного етапу. Фань Вей проаналізував, що це формулювання задає два суттєвих кроки фінансової реформи: по-перше, чітко визначено, що головна межа нинішньої фінансової роботи все ще полягає в недопущенні виникнення системних ризиків, а врегулювання ризиків у сфері нерухомості як ключова ланка є пріоритетом для наглядового тиску; по-друге, воно означає, що система фінансової підтримки нерухомості переходить від попередньої моделі, яка обслуговувала галузь із «високим кредитним плечем і швидким обігом», до системної служби новому етапу якісного розвитку «підвищення якості на основі наявних обсягів, перебудова моделі». Це розгортання є одночасно продовженням і поглибленням політик фінансової підтримки нерухомості на попередньому етапі, а також офіційним сигналом трансформації фінансових механізмів у напрямі довготривалості та нормативності. Основна ціль — сформувати безпечнішу, точнішу та більш сталу фінансову екосистему для нерухомості, чітко відповідати ключовому напряму трансформації галузі нерухомості у період «15-го п’ятирічного плану»: від експансії масштабів до якісного розвитку.

«Згідно зі змістом наради та поточним розгортанням політик, нинішні пріоритети роботи з нерухомістю зосереджені на напрямах: соціальний захист населення, оптимізація фінансування, запобігання ризикам і трансформація галузі». Так сказав Фань Вей.

Фань Вей додатково зазначив, що для виконання розпоряджень наради потрібно продовжувати активно працювати у чотирьох аспектах.

По-перше, тримати межу соціального захисту населення: безперервно вивільняти ефективність білого списку для «забезпечення здачі житла в строк», посилювати обсяг розгляду й видачі кредитів для проєктів, що відповідають вимогам, суворо запобігати ризикам невиконання боргових зобов’язань, реально забезпечувати законні права покупців житла та зміцнювати лінію соціального захисту. По-друге, удосконалити систему фінансування: прискорити створення системи фінансування, що відповідає новій моделі розвитку нерухомості, точно спрямовувати фінансові ресурси на оптимальний розподіл; пріоритетно — у ключові сфери на кшталт залучення обігових активів із наявних запасів і будівництва доступного житла. По-третє, оптимізувати структуру пропозиції: дотримуватися принципу «з урахуванням конкретного міста» та «класифікованого керівництва», суворо виконувати орієнтир «контроль за приростом, зменшення запасів, забезпечення кращої пропозиції», активно досліджувати багатоканальні механізми залучення наявного комерційного житла для використання в доступному житлі, впорядковано просувати будівництво «хорошого житла» та безперервно підвищувати якість житла й рівень послуг з обслуговування майна. По-четверте, точно запобігати ризикам: посилити замиканий контроль грошових потоків на рівні компаній-девелоперів і проєктів, рішуче обмежувати приріст ризиків і впорядковано врегульовувати ризики наявних запасів; поглиблювати реформу системи фонду житлового забезпечення, точно підтримувати обґрунтовані потреби у житлі для сімей на етапі першого шлюбу та першої дитини, а також для сімей із кількома дітьми; суворо тримати межу недопущення системного ризику та просувати плавну трансформацію галузі на якісний розвиток.

(Автор Лі Сяо-дань)