Рік за роком оренда приносить понад 100 мільярдів юанів, Longfor оголошує про трансформацію: найпізніше до 2028 року основний дохід більше не буде надходити від девелопменту нерухомості

Джерело: Times Finance, автор: Чень Цзецюань

                      Джерело зображення: Longhu Group           

Розробка нерухомості, ймовірно, більше не буде найбільшим джерелом доходу найбільших приватних девелоперів Longhu.

27 березня Longhu Group (00960.HK) провела 2025 річні збори з показниками діяльності. За 2025 рік Longhu досягла виручки 973,1 млрд юанів, що на к落о 23,7% менше, ніж торік. Прибуток, що належить власникам компанії, склав 10,2 млрд юанів; без урахування впливу зміни справедливої вартості інвестиційної нерухомості та інших похідних фінансових інструментів прибуток, що належить власникам компанії, за основним показником становив чистий збиток 17,0 млрд юанів — це також перший випадок збитковості Longhu з моменту лістингу.

Щодо основних причин збитків, керівництво Longhu Group на зборах із показниками діяльності зазначило: «Упродовж цих років весь ринок девелопменту нерухомості як за обсягами, так і за цінами постійно рухається вниз; валова маржа за девелоперським бізнесом компанії істотно перебуває під тиском. Цей тиск проявиться в розрахункових періодах 2025 і 2026 років, — це також проблема, з якою стикається вся галузь».

Від другої половини 2021 року ринок нерухомості перейшов у фазу глибокого коригування. У звіті Керай про рентабельність девелоперів, опублікованому минулого вересня, зазначено, що типові біржові компанії девелоперів з 2021 року зберігали тенденцію до зниження валового прибутку. Крім того, через падіння масштабів виручки, знецінення активів та низку інших чинників, починаючи з 2022 року чистий прибуток типових біржових девелоперів зазнав значних збитків.

Девелоперський бізнес також є сегментом, що впливає на загальні показники Longhu Group. Згідно зі звітом про результати діяльності, у 2025 році девелоперський бізнес Longhu Group забезпечив суму контрактних продажів 631,6 млрд юанів. Частка продажів у містах першого та другого рівнів становила близько 90%, а ціна продажу — 12179 юанів/кв. м. Сегментна виручка девелоперського бізнесу становила 705,4 млрд юанів; сегментний прибуток зафіксував збиток 81,4 млрд юанів, тоді як у 2024 році прибуток цього сегмента був 13,2 млрд юанів.

Щодо девелоперського бізнесу керівництво Longhu Group сказало: «Цього року наша стратегія все так само буде зосереджена на прискореному збуті запасів, постінвестиційній активізації земельних банків із наявними активами, а також на здійсненні небагатьох, але найкращих з «обрати найкраще з найкращого» додаткових інвестицій».

Зі звіту про результати діяльності видно, що протягом усього 2025 року Longhu Group здійснила 7 нових придбань землі, що відповідає загальній будівельній площі 37,7 млн кв. м; частка площі (rights) становила 26,5 млн кв. м. Станом на 31 грудня 2025 року земельний банк Longhu Group загалом становив 223,5 млн кв. м, площа за правами — 173,2 млн кв. м. Крім того, станом на 31 грудня 2025 року Longhu Group уже продала, але ще не розрахувалася за контрактними обсягами продажів на суму 991 млрд юанів, площа — близько 80,6 млн кв. м.

Хоча девелоперський бізнес зазнав певного зниження через зовнішнє середовище, операційні напрями, що представлені орендною діяльністю та управлінням нерухомістю, залишаються стабільними.

У 2025 році операційний бізнес Longhu Group, який здебільшого базується на доходах від оренди та прирості вартості нерухомості, отримав сегментну виручку 141,86 млрд юанів, а сегментний прибуток — 88,4 млрд юанів; у відповідному періоді 2024 року — 88 млрд юанів. Сервісний бізнес (включно з управлінням нерухомістю та агентським/конструкційним будівництвом за дорученням) забезпечив сегментну виручку 171,5 млрд юанів, сегментний прибуток — 48,9 млрд юанів; у відповідному періоді 2024 року — 52,7 млрд юанів.

Ці два основні напрями також стануть напрямами майбутньої трансформації Longhu Group. У 2025 році Longhu Group додатково ввела в роботу 13 торгових центрів, з яких 5 — легкі активи. Станом на кінець періоду комерційний бізнес Longhu накопичив 99 торгових центрів; рівень заповнюваності (оренди) станом на кінець періоду зберігався на рівні 97%. За весь рік дохід від оренди зріс на 4% у річному вираженні до 112,1 млрд юанів; у 2026 році планується відкриття близько 9 торгових центрів. У сфері послуг з управління нерухомістю Longhu Zhichuang Life за весь 2025 рік отримала дохід 112,3 млрд юанів, а площа під управлінням станом на кінець періоду становила близько 360 млн кв. м.

За оцінкою керівництва Longhu Group, не пізніше ніж до 2028 року дохід операційного та сервісного бізнесу Longhu Group перевищить дохід від девелопменту нерухомості, тобто основний дохід Longhu Group більше не буде девелопментом, а стане сталим доходом від операційних і сервісних послуг.

«Модель є дуже стабільною та чіткою: девелоперський бізнес поступово зменшуватиме збитки, а операційний і сервісний бізнес зберігатиме зростання двозначними темпами», — очікує керівництво. Воно також прогнозує, що Longhu Group досягне низької точки в 2025–2026 роках, а починаючи з 2027 року відновить загальне зростання компанії.

Крім того, керівництво повідомило, що у 2025 році Longhu Group успішно здійснила безпечне погашення в межах боргових зобов’язань у юанях на суму 135 млрд юанів і банківського синдикованого фінансування в розмірі 9,2 млрд гонконгських доларів. У 2026 році залишок зобов’язань, що підлягає погашенню, становить близько 61 млрд юанів; у 2027 році — близько 62 млрд юанів. Станом на 31 грудня 2025 року процентні зобов’язання Longhu зменшилися на 235 млрд до 1528 млрд юанів; середній строк залучення позик подовжився з 10,27 року до понад 12 років; середня вартість фінансування знизилася з 4,00% до 3,51%.