Звіт за рік | Продажі ChengTou Holdings — «барометр» економічної ситуації

2025 року продажі «Ченгтоу Холдінг» знизилися, що може вплинути на подальші показники виручки.

За даними Guancha View, для компанії, що спеціалізується на бізнесі з нерухомістю, рівень продажів має вирішальний вплив на показники виручки.

Через темпи виставлення проєктів на продаж у 2025 році обсяг продажів «Ченгтоу Холдінг» у річному вимірі суттєво знизився, однак виручка зберегла певне зростання.

Згідно з оприлюдненими компанією даними ввечері 27 березня, за період було зафіксовано загальний дохід від реалізації приблизно 14,457 млрд юанів, що на 53,27% більше в річному вимірі; чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, яка котирується на біржі, — 289 млн юанів, зростання на 19,19%; чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, яка котирується на біржі, після вирахування нематеріальних/разових прибутків і збитків, — 331 млн юанів, зростання на 212,15%.

Станом на кінець звітного періоду чисті активи, що відносяться до материнської компанії «Ченгтоу Холдінг», становили 21,036 млрд юанів, зростання на 0,64%; загальні активи — 81,5 млрд юанів, зменшення на 3,74% у річному вимірі, рентабельність чистих активів — 1,38%.

Зростання виручки було зумовлене доходами від зарахування (визнання) раніше проданих проєктів. У річному звіті «Ченгтоу Холдінг» зазначено, що поточний операційний дохід на 53,27% перевищує показник за аналогічний період минулого року, насамперед через збільшення порівняно з минулим роком доходу від здавання в експлуатацію та зарахування (recognition) завершених проєктів нерухомості; чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії, після вирахування нематеріальних/разових прибутків і збитків, на 212,15% більший, ніж за аналогічний період минулого року, основною причиною є те, що в цьому періоді відбулося зарахування (recognition) у сфері операцій нерухомості, чистий прибуток у річному вимірі зріс, а також через коливання вартості на ринку цінних паперів відбувся спад у результатах від fair value у складі нематеріальних/разових прибутків і збитків у річному вимірі.

Непередбачені «хитання» продажів

Guancha New Media повідомляє, що бізнес-структура «Ченгтоу Холдінг» охоплює три основні напрямки: розробку нерухомості, операції з нерухомістю та інвестиції в акції/частки (еквітіз). Це комплексна девелоперська група з бізнес-розміщенням навколо нерухомості протягом усього життєвого циклу.

Зокрема, діяльність у сфері нерухомості переважно ведеться повністю дочірньою компанією «Чжіді Груп» (置地集团), і охоплює комерційну житлову нерухомість, орендне житло, житло для забезпечення, готелі, розробку технопарків, реконструкцію міських старих районів, реконструкцію міських селищ у межах міста (城中村), а також проєкти PPP тощо; операції з нерухомістю насамперед включають орендне житлове управління, управління комерційними активами та маркетинг/залучення орендарів, операції з нерухомістю, а також управління майном/нерухомістю; інвестування в частки — це прямі інвестиції в акції, управління фондами приватного акціонерного капіталу (private equity).

За період виручка «Ченгтоу Холдінг» здебільшого надходила від бізнесу з нерухомості; раніше зарахування від продажів дало приріст цієї частини виручки. У цьому бізнес-напрямі дохід від операцій становив 14,425 млрд юанів, зростання на 53,48%, основний внесок — з Шанхаю; валова маржа — 17,83%, на 2,86 процентного пункту більше, ніж минулого року. За період дохід від зарахування становив 13,686 млрд юанів, площа зарахування — 164,6 тис. кв. м, а площа, що ще має бути зарахована станом на кінець звітного періоду, — 62,3 тис. кв. м.

У річному звіті зазначено, що у девелоперському сегменті «Ченгтоу Холдінг» упродовж року успішно завершив здавання 5 проєктів: земельну ділянку B в Lùxiāngyuán, черги 1–2 Hóngshènglǐ, Qīngxī Yúndǐ та західну ділянку 2-го етапу Jǐngyúnlǐ. Lùxiāngyuán (другий етап), а також проєкти, зокрема XìnghuáLǐ, що перебувають у будівництві, просувалися відповідно до етапів будівництва. У 2025 році масштаб проєктів у будівництві — близько 840 тис. кв. м, новий старт будівництва — приблизно 140 тис. кв. м, завершення — приблизно 360 тис. кв. м.

У 2025 році продажі «Ченгтоу Холдінг» дещо знизилися, що може вплинути на подальші показники виручки. Згідно з даними річного звіту, за весь 2025 рік компанія накопичено отримала кошти від продажу нерухомості приблизно на 97 млрд юанів, зокрема за такими продуктами, як Qīngxī Yúndǐ, Lùxiāngyuán (другий етап), Jǐngyúnlǐ (другий етап) тощо.

За період «Ченгтоу Холдінг» реалізував на 78,82 млрд юанів, площа продажів — 115,5 тис. кв. м. Натомість у 2024 році обсяг продажів «Ченгтоу Холдінг» становив 177,33 млрд юанів, що на 55,55% менше в річному вимірі.

В операційному плані «Ченгтоу Куаньтінь» має 16 діючих проєктів і 17 тис. квартир; річний масштаб орендної плати — понад 6 млрд юанів. Після року роботи стабільно функціонуючі проєкти мають загалом показник орендної заповнюваності понад 90%. «Куаньчень сервіс» поступово вибудовує систему управління майном, встановлюючи стандарти сервісу повного циклу — від передачі проєкту після здавання до щоденної експлуатації та робіт з техобслуговування. Наразі в управлінні компанії перебуває 10 проєктів, із них уже прийнято/взято в управління 7; загальний показник стягнення物业费 (плати за послуги з управління майном) досягає 96%.

В інвестиційному плані «Ченгтоу Холдінг» за період загалом отримав дивіденди від вже лістингових цінних паперів приблизно 0,97 млрд юанів (включно з REITs). Станом на кінець звітного періоду ринкова вартість цінних паперів, що належать компанії (вже лістингових), становить приблизно 5,335 млрд юанів (включно з REITs).

Податковий вплив

Особливої уваги заслуговує те, що на початку 2026 року повністю дочірня компанія «Шанхай Лùсянґюань Чжіє» (上海露香园置业有限公司) «Ченгтоу Холдінг» отримала «Рішення щодо податкового врегулювання» (《税务处理决定书》). Оскільки компанія Lùxiāngyuán під час подання заяви щодо врегулювання податку на приріст вартості землі (土地增值税清算) допустила порушення, було донараховано податки на 90,891 млн юанів + пеню/штраф за прострочення приблизно 39,5607 млн юанів; прогнозовано це зменшить чистий прибуток за 2025 рік приблизно на 130 млн юанів.

Як уже відображено в річному звіті, у цьому періоді показник «податки та збори» (税金及附加) «Ченгтоу Холдінг» становив приблизно 6,86 млрд юанів, тоді як минулого року — лише 1,83 млрд юанів; зростання на 275,47%. «Ченгтоу Холдінг» зазначає, що в цьому періоді «податки та збори» зросли на 5,03 млрд юанів у річному вимірі, головним чином через збільшення податкових зборів і зборів, пов’язаних із бізнесом продажів нерухомості.

Позареалізаційні витрати — приблизно 59,5618 млн юанів: порівняно з 2,6619 млн юанів у минулому році зростання становить 2137,54%, головною причиною є сплата пені/штрафів за прострочення.

Останніми роками «Ченгтоу Холдінг» активно накопичував ресурс проєктів, закладаючи основу для тривалого розвитку девелоперського бізнесу. Згідно з інформацією Guancha New Media, у 2024 році компанія придбавала земельні ділянки досить активно, тоді як у 2025 році підхід став обережнішим.

Щодо запасів нерухомості (land bank), станом на кінець звітного періоду загальна будівельна площа земельного банку «Ченгтоу Холдінг» становить близько 730 тис. кв. м. Наразі компанія має сім об’єктів із запасів нерухомості, зокрема: земельну ділянку в м.Цзіньшан (金山区) — селище Чжуцзінь (朱泾镇); північний блок технологічного парку в новому районі Сіньцзяньвань (杨浦区新江湾城科技园北块); 3-й етап (III期) ділянки A-1 нового залізничного міста Хуаншань (黄山高铁新城A-1地块III期); земельну ділянку № HK0015-06 у вулиці Цзяньвань (江湾镇街道) району Хункоу (虹口区); ділянку №235B-03 у вулиці Сяодунмень (小东门街道) району Хуанпу (黄浦区) тощо; а також проєкт реконструкції «міського селища» (城中村) у селищі Пуцзянь — старого міста Дудін (浦江镇杜行老街“城中村”改造项目) та проєкт реконструкції «міського селища» у містечку Хуацзянь — Чжуцзе (华漕镇诸翟“城中村”改造项目).

Два проєкти старої реконструкції — це найбільші за площею землі, що належать компанії та очікують на розробку.

У 2024 році «Ченгтоу Холдінг» уклав угоди про співпрацю щодо проєктів реконструкції відповідно з народними урядами селища Пуцзянь (浦江镇人民政府) та селища Хуацзянь (华漕镇人民政府). Компанія брала участь у проєкті реконструкції «міського селища» на старій вулиці Дудін у селищі Пуцзянь району Мінханг (闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目) та в проєкті реконструкції «міського селища» в селищі Хуацзянь — Чжуцзе (华漕镇诸翟“城中村”改造项目). Загальний обсяг інвестицій у кожен проєкт становить 65,17 млрд юанів і 118,39 млрд юанів відповідно; строк розробки в обох випадках, як прогнозується, — 5,5 року; наразі обидва проєкти перебувають на стадії переміщення мешканців (动迁阶段).

Щодо структури активів і зобов’язань: у період «Ченгтоу Холдінг» успішно розмістив середньострокові векселі (中期票据) на 17,3 млрд юанів; ставка розміщення — 2,4%. Була затверджена квота на випуск asset-backed securities у розмірі 35 млрд юанів. Станом на кінець 2025 року грошові кошти «Ченгтоу Холдінг» становили 8,281 млрд юанів; загальний обсяг фінансування — 42,183 млрд юанів; середня загальна вартість запозичень — 3,53%; частка процентних зобов’язань — 51,76%.

«Ченгтоу Холдінг» оприлюднив, що в 2026 році прогнозує додатковий загальний обсяг нових випусків не більше ніж 200 млрд юанів. Це включатиме, зокрема, але не обмежуючись: трастове фінансування, операції sale-and-leaseback (продаж із зворотною орендою), випуск корпоративних облігацій, корпоративних облігацій підприємств, середньострокових векселів, програми фінансування заборгованістю через Beijing Financial Assets Exchange (北京金融资产交易所债权融资计划), інструменти боргового фінансування для небанківських фінансових підприємств, програми інвестицій страхових коштів у боргові зобов’язання, програми сек’юритизації активів (включно з, але не обмежуючись, CMBS、REITs、квазi-REITs、ABS), а також інші приватні фінансові інструменти тощо.

Огромний обсяг інформації та точна аналітика — усе в застосунку Sina Finance (新浪财经APP)