Інституція: три з десяти забудовників дотримуються точних інвестицій, ринкова позиція відносно стабільна

26 березня Інститут з індексів, що спеціалізується на дослідженнях у сфері нерухомості, опублікував низку результатів досліджень, зокрема дослідницький звіт щодо 100 провідних компаній у секторі нерухомості. Дана установа зазначила, що ринок нерухомості все ще проходить коригування, а ротація серед “стозначників” може тривати. Водночас серед компаній “100 провідних” у 2025 році три десятки компаній продовжують дотримуватися точних інвестицій, тож їхні позиції на ринку відносно стабільні. Крім того, розширення державних REITs на сферу комерційної нерухомості відкриває для компаній нові шляхи фінансування.

Три десятки забудовників з відносно стабільним становищем на ринку

Згідно з дослідницьким звітом щодо 100 провідних компаній у сфері нерухомості, за умов, коли на тлі ринкових коригувань продажі демонструють стійке падіння, всередині галузі спостерігається подальша диференціація. У 2025 році продажі 100 провідних компаній зберегли спадну тенденцію: загальний обсяг продажів та площа продажів становили 32605.2 млрд юанів і 14857.9 млн кв. м відповідно, що в річному вимірі знизилося на 18.1% та 24.3% відповідно.

Серед них три десятки компаній у 2024-2025 роках мали як обсяг продажів, так і суми земельних покупок у межах топ-100. Ці компанії зосереджуються на розміщенні в ключових містах, реалізують результати продажів, а також концентруються на поповненні якісних земельних запасів у ключових містах, щоб підвищити рівень забезпечення показників продажів і зберегти відносно стабільні позиції на ринку. Частина компаній може відчувати нестачу підтримки з боку інвестиційних масштабів або мати обмежені можливості в девелопменті, що робить їхню операційну стабільність слабшою; тож ротація серед 100 провідних компаній може тривати.

У 2025 році проблема нестачі ліквідності у 100 провідних компаній ще потребує послаблення. У короткостроковій перспективі “виживання” стає операційним ядром нинішнього етапу роботи забудовників: необхідно підвищувати ліквідність, підтримувати помірні інвестиції та забезпечувати операційну безпеку.

Аналіз Інституту з індексів (Цзунцзі) вказує, що у 2026 році в нашій країні триває перебудова та реінжиніринг моделей у галузі нерухомості; розвиток галузі переходить від нарощування масштабів і високого левериджу до етапу, заснованого на виживанні, з якісним розвитком як ключовим акцентом. У довгостроковій перспективі, за умов повного входження ринку нерухомості в еру стоку (наявних обсягів), професійна операційна діяльність і сервіс якості стали ключовими рушіями для виходу забудовників за межі “стелі” девелоперської діяльності та для вилучення цінності зі стокових активів. Забудовникам потрібно зважати як на поточні, так і на довгострокові аспекти: у короткостроковій перспективі посилювати ліквідність і зберігати помірні інвестиції для забезпечення операційної безпеки компаній; у довгостроковій перспективі прискорювати формування нової моделі розвитку нерухомості.

Розширення публічних REITs у комерційну нерухомість прокладає нові шляхи фінансування

Комерційний звіт щодо 100 провідних компаній у секторі комерційної нерухомості, опублікований Інститутом з індексів того ж дня, показує, що у 2025 році макроекономічна діяльність загалом була стабільною, однак внутрішнє протиріччя “пропозиція сильна — попит слабкий” лишається виразним, а ринок комерційної нерухомості продовжує перебувати в стані відносно слабких попиту й пропозиції.

За показниками масштабу ринок комерційної нерухомості вже перейшов у еру стоку; за якістю управління попит на ринку комерційної нерухомості все ще є слабким, а середня заповнюваність орендних об’єктів у ключових проєктах представницьких компаній “100” дещо знизилася. За можливостями фінансування компанії, активуючи потреби в обігу стокових активів, стимулюють розширення сек’юритизації: у 2025 році обсяг випусків CMBS/CMBN та ABS, що ґрунтуються на власності нерухомості, які здійснювали компанії, пов’язані з нерухомістю, зріс більш ніж на 50% у річному обчисленні. Паралельно триває стабільне розширення споживчих інфраструктурних REITs: у 2025 році було здійснено первинне лістингування 5 споживчих REITs; водночас стартував пілот у сегменті REITs для комерційної нерухомості, і контур “інвестувати — фінансувати — управляти — відмовитися/вийти” (投融管退) у межах бізнес-підходу компаній поступово розкривається.

Інститут з індексів зазначив, що розширення публічних REITs на сферу комерційної нерухомості відкриває компаніям нові шляхи у сфері сек’юритизації активів і фінансування за рахунок частки у власності. Це також змушує компанії посилювати операційні можливості та підвищувати операційні показники проєктів, використовуючи інструменти нерухомого фінансування для оптимізації структури активів і зобов’язань, а також сприяє переходу всієї галузі у напрямі asset management (управління активами).

У 2026 році, із подальшим посиленням політики “стимулювання внутрішнього попиту” та підтримки споживання, ринок споживання, імовірно, продовжить демонструвати стабільне зростання; однак у короткостроковій перспективі ринок магазинів і офісів усе ще стикається з тиском “пропозиція перевищує попит” та спадом ставок оренди. На тлі загострення конкуренції за стокові обсяги та посилення різноманітності споживчого попиту підприємствам слід сфокусуватися на підвищенні рівня операційної діяльності та можливостей у сфері управління активами (资管). Зберігаючи стабільну операційну стратегію, потрібно також користатися можливостями фінансування нерухомості для забезпечення сталого розвитку.

Комерційний звіт щодо орендних компаній, опублікований Інститутом з індексів того ж дня, показує, що в умовах дедалі гострішої ринкової конкуренції провідні компанії галузі продовжують поглиблювати прецизійну (fine-grained) операційну діяльність. Спираючись на цифрові та інтелектуальні інструменти управління, вони домагаються зниження витрат і підвищення ефективності. Завдяки сукупності заходів ключові операційні показники орендного житлового сектору на рівні основних підприємств у 2025 році, зокрема доходи від основної діяльності та рівень орендної заповнюваності, залишалися на стабільному рівні.

У 2025 році в нашій країні продовжувалося подальше вдосконалення каналів виходу (exit) для активів орендного житла. Обсяг емісії публічних REITs для забезпечувального орендного житла стабільно розширювався, а розширювальні механізми (розширення емісії) досягли важливого прориву. З урахуванням того, що різні типи проєктів орендного житла, які відповідають умовам, включалися до переліку подання, REITs для “保租房” (орендного житла з гарантованою орендною схемою) вже ввійшли в етап рутинної (регулярної) емісії. Паралельно інституційні інвестори, зокрема страхові компанії, збільшували частку інвестицій у якісні довгострокові орендні апартаментні проєкти в ключових містах через способи на кшталт Pre-REITs, поступово формуючи повний комерційний замкнений цикл “придбання проєкту — вирощування/розвиток в управлінні — вихід через REITs”. Зі становленням дедалі досконалішої системи регулювання механізми виходу для активів орендного житла стають більш ринковими та різноманітними, а галузь прискорено наближається до моделі зрілих ринків.