Кілька компаній-забудовників, що зазнали збитків, «перевищили прибутки»｜Огляд ринку нерухомості

Нещодавно низка проблемних забудовників житла (збанкрутілих або таких, що опинилися в складному становищі) поспіль оприлюднили попередні прогнози щодо результатів за 2025 рік і забезпечили вихід у прибуток через реструктуризацію боргів. Хоча без урахування впливу від реструктуризаційного прибутку операційні показники цих компаній ще не вдалося переламати, на думку представників галузі, прибутковий результат у фінансовій звітності все ж сигналізує про позитивні зрушення. Водночас, щоб реально відновити здатність «генерувати грошові потоки» та забезпечити сталу діяльність, підприємствам потрібно вжити дієвих заходів.

Нещодавно Country Garden (Біцзуйюань) опублікувала матеріали з внутрішньої інформації та прогноз прибутку. У повідомленні Country Garden оголосила, що її результати дали вихід у прибуток, і очікує, що у 2025 році буде зафіксовано чистий прибуток приблизно в діапазоні 10 млрд юанів до 22 млрд юанів, тоді як у відповідний період 2024 року компанія зафіксувала збиток приблизно в 351,45 млрд юанів. China Evergrande оприлюднила прогноз прибутку за 2025 рік, очікуючи, що у 2025 році буде отримано материнський чистий прибуток не менше ніж 500 млрд юанів, що, порівняно зі збитком у чистій сумі 285 млрд юанів за відповідний період 2024 року, означає вихід у прибуток. Sunac China також у своєму повідомленні зазначила, що очікує вихід компанії з мінуса в плюс у 2025 році: материнський чистий прибуток становитиме 170 млрд юанів до 190 млрд юанів, тоді як у попередньому році в аналогічний період компанія зазнала збитків у сумі 70,76 млрд юанів. Пояснюючи вихід у прибуток, Sunac China зазначила, що головним чином це сталося завдяки доходу приблизно 400 млрд юанів, отриманому внаслідок завершеної у 2025 році реструктуризації зовнішніх боргів.

За цими забудовниками, які «вийшли з мінуса», стоїть «заслуга» реструктуризації боргів. Наприклад, для Country Garden: раніше всі 9 схем реструктуризації внутрішніх боргових зобов’язань сукупним обсягом приблизно 137,7 млрд юанів були схвалені; також схеми реструктуризації зовнішніх боргових зобов’язань із охопленим обсягом приблизно 177 млрд доларів США набули чинності 30 грудня 2025 року. У цілому прогнозоване зниження боргового навантаження сягає майже 900 млрд юанів. Після реструктуризації вартість фінансування за новими борговими зобов’язаннями різко знизилася до 1%–2,5%, що дасть Country Garden змогу впродовж наступних п’яти років позбутися тягаря та легше «взяти темп», отримавши ключове вікно можливостей.

Директор з корпоративних досліджень China Index Academy Liu Shui зазначає, що під час реструктуризації боржник формує різницю, коли балансова вартість реструктурованого боргу перевищує суму погашення грошима, справедливу вартість немонетарних/негрошових активів або балансову вартість боргових зобов’язань після реструктуризації. Цю різницю потрібно одноразово включити до прибутку поточного періоду, утворюючи «дохід від реструктуризації боргу». З огляду на прогнози цих кількох компаній, вихід у прибуток головним чином пов’язаний із доходами, що виникли внаслідок реструктуризації боргів; якщо виключити дохід від реструктуризації боргів, усі вони все ще залишаються в збитках.

З операційного боку цим забудовникам у короткостроковій перспективі й надалі доведеться відчувати тиск. Liu Shui підкреслює, що завершення реструктуризації боргів не означає, що підприємство справді «вийшло на берег». Якщо в подальшому реалізація продаватиметься недостатньо успішно, а операційні показники не покращаться, зберігається ризик повторного розриву грошового потоку. Тому компанія має розглядати реструктуризацію боргів як нову точку відліку, а не кінцеву мету. Цей крок насамперед вирішує ризики короткострокової ліквідності та дає дорогоцінний час для відновлення балансу активів і зобов’язань. Водночас, щоб реально відновити здатність «генерувати грошові потоки» та забезпечити сталу діяльність, підприємствам усе ще потрібно вжити практичних заходів. Ключове завдання — прискорити повернення коштів від продажів і розблокувати запаси активів; компаніям також потрібно скоригувати структуру бізнесу, зосередитися на ключових сильних сторонах, посилити точне/детальне операційне управління та перейти до моделі розвитку, яка більше зважає на якість активів, стабільність операцій і фінансову безпеку. Крім того, додаткові зусилля з боку підприємств мають бути підтримані поліпшенням зовнішнього середовища.

Як з’ясував репортер, проблемні забудовники одна за одною шукають вихід, і більшість обирає старт із легших за ризиками напрямів бізнесу з меншими активами. Нещодавно відбулося засідання із запуску «Цифровий новий берег · Старт HarmonyOS» у районі Baiyun міста Гуанчжоу — прем’єра інновацій промисловості на основі HarmonyOS. Country Garden, як один із перших партнерів по всьому регіону в розумній екосистемі, офіційно підписала з Державною службою з надання адміністративних послуг і управління даними району Baiyun рамкову угоду про партнерську взаємодію в екосистемі. Згідно з інформацією, Country Garden інтегрує ключові ресурси й компетенції своїх напрямів, що охоплюють управління й будівництво за дорученням, будівельні технології, послуги з управління нерухомістю тощо, і глибоко вбудовується в план забудови району Baiyun «розумне місто».

Заступник голови Китайської асоціації корпоративного капіталу Bo Wenxi зазначив, що «паперовий» вихід у прибуток проблемних забудовників — це лише зупинка кровотечі на фінансовому рівні. Справжнє відродження потребує трьох взаємопов’язаних переходів: від бухгалтерського відновлення до операційного відновлення — якнайшвидше вивести оборотний операційний грошовий потік у позитив; від реструктуризації боргів до перебудови моделі — попрощатися з моделлю з високим левериджем і швидким обертанням та створити сталу бізнес-модель з легкою структурою активів і сильним операційним управлінням; від гарантування здачі проєктів покупцям до гарантування кредитної довіри — відновити довіру ринку та повернути можливості для нормального фінансування й продажів.