«Національна команда» втрутилася, знижки до 50%

Питай АІ · Як зниження цін на житло для орендарів із пільговою орендою вплине на ринок оренди в передмістях?

Підприємства держсектору-орендодавці почали знижувати ціни.

Нещодавно Департамент житлового та міського- сільського розвитку міста Сіань опублікував повідомлення, в якому чітко визначено, що зовнішні працівники (які приїхали на роботу) можуть скористатися пільговим проєктом житла для оренди з підтримкою, отримуючи знижку на орендну плату від 10% до 50%, а максимальна знижка може дозволити орендну плату зменшити до половини.

Варто звернути увагу на те, що раніше багато міст другого ешелону житло для оренди з підтримкою переважно спрямовувалося на випускників університетів та інших нових мешканців, тож існували певні порогові вимоги для подачі, наприклад, рівень освіти, страхові внески до пенсійної системи тощо. Але цього разу Сіань не лише активно сприяє тому, щоб зовнішні працівники брали в оренду таке житло, а й надає суттєві пільги саме щодо орендної плати.

Крім Сіаня, є чимало великих міст, які запускають житло для оренди з підтримкою з орендною платою значно нижчою за ринкову ціни, наприклад, у Шеньчжені — «житло для оренди з підтримкою зі ставкою 6/10» (шестидисконтове).

Чимало нових проєктів житла для оренди з підтримкою, що з’являються дедалі частіше, — який вплив вони можуть мати на ринок оренди?

Житловий комплекс житлова забудова Фото/візуальний Китай

Зниження цін і послаблення умов

«Не потрібно мати записи про страхові внески, головне — щоб прописка була не в Сіані» «потрібно, щоб у Сіані не було житла; якщо ви не маєте прописки в Сіані, цього достатньо» «строк оренди щонайменше 3 місяці, можна одразу оформити й заселитися»… Під час звернення журналом «China Newsweek» до кількох проєктів житла для оренди з підтримкою в Сіані, орієнтованих на зовнішніх працівників, отримали такі відповіді.

Насправді, після того як Сіань опублікував «Про забезпечення оренди житла для зовнішніх працівників із пільговою орендою», де зазначено, що зовнішні працівники, які орендують житло для оренди з підтримкою, можуть отримати знижку на орендну плату від 10% до 50%, відразу ж було оприлюднено першу партію проєктів пільгової оренди для подачі заявок зовнішніми працівниками.

Орендна плата в цих проєктах уже була знижена порівняно з цінами, поданими на реєстрацію: наприклад, у проєктах житла для оренди з підтримкою в районах Ліньтун (Тяньцянь) і Чан’ань орендна плата вже зменшена на 50% відносно цін, поданих на реєстрацію.

Відповідні працівники зазначили, що у Сіані житло для оренди з підтримкою, орієнтоване на зовнішніх працівників, також застосовує принцип «спочатку заселення, потім перевірка»: після перевірки на місці можна укласти тимчасову угоду для заселення, а офіційний розгляд має бути завершений протягом 1 місяця.

Отже, яка наразі загальна ситуація з орендою житла для оренди з підтримкою у Сіані, орієнтованого на зовнішніх працівників? За даними «China Newsweek», у частині проєктів, які розташовані відносно ближче до центру міста, з орендою ситуація краща, тоді як у частині проєктів у більш віддалених передмістях оренда йде гірше, і там залишається чимало вільних площ.

Це не лише Сіань. Нещодавно у Чжухай також випробувальний район Ваньшань-океан і район Цзіньвань послідовно коригували ціноутворення житла для оренди з підтримкою, знизивши стандарт орендної плати до 70% від ринкової ціни — що було зниженням на суттєво більшу величину порівняно з попереднім періодом. За інформацією щодо цих проєктів, наразі всі наявні відповідні квартири/будинки фактично вже розкуплені та здані в оренду.

Зазвичай навіть без додаткового зниження цін орендні ставки житла для оренди з підтримкою в цілому нижчі за ринкові. Окрім зниження цін, останнім часом багато міст також постійно послаблюють умови подачі заявок на житло для оренди з підтримкою.

Наприклад, у Шеньчжені обмежувальні умови для подачі заявок дедалі більше послаблюються. Протягом останніх кількох місяців розподільниками при配租 (переданні) житла для оренди з підтримкою у Шеньчжені були здебільшого об’єкти для працівників установ і підприємств (спрямований розподіл), але тепер значна частка ресурсів спрямовується на прямий розподіл для окремих осіб і сімей. Також групи, які раніше мали мало шансів отримати житло, зокрема працівники малих і середніх підприємств та мікропідприємств, фрилансери тощо, тепер можуть подавати заявки. Певні партії «порогу» за страховими внесками (наприклад, перша партія на рівні міста у 2026 році) послабилися до вимоги лише щодо нормальної сплати; у районі співпраці Шеньшень—Шаньшуй (глибокі Шансь-кооперації) навіть уже не встановлюють вимог щодо страхових внесків — можна подати заяву, маючи трудовий договір або документ, що підтверджує місце реєстрації (戶籍证明).

На думку Лі Юцзя, керівника Центру досліджень політики житла провінційного інституту містобудівного планування та регіональних норм (Guangdong Cheng Gui Yuan Housing Policy Research Center), зі збільшенням масштабів постачання житла для оренди з підтримкою та виходом його на ринок, зростає і тиск щодо підвищення рівня оренди (лізингу). Водночас останні роки, окрім «гарячих» міст, багато міст 2-, 3- і 4-го ешелонів, виходячи з міркувань щодо активізації наявного майна (盤活) і зменшення запасів товарного житла (去库存), просування інтеграції «місто-виробництво» (产城融合), також почали масово заготовляти/формувати житло для оренди з підтримкою. Через це частина міст також ухвалила пільгові політики, щоб підвищити орендну заповнюваність.

Варто звернути увагу на те, що за даними Ке’еруй (克而瑞), у 2025 році частка ринку оренди житла підприємств державного сектору зросла на 5,41% у річному вимірі. Станом на кінець 2025 року частка на ринку оренди житла перевищила 20%.

Який вплив?

Згідно з відповідними розкриттями Міністерства житлового та міського- сільського розвитку, у період «十四五» (план на 14-ту п’ятирічку) в масштабах країни заплановано залучити до збору та будівництва 8,7 млн комплектів/житлових одиниць житла для оренди з підтримкою (квартир). Багато фахівців в галузі відверто зазначають: зі плином часу ці об’єкти все більше виходять на ринок і запускають розподіл (виділення). Все більше великих міст також починає або прискорює процес «викупу та зберігання» наявної нерухомості (收储).

Втім, на даний момент, в багатьох містах постачання житла для оренди з підтримкою багато концентрується у передмістях або біля промислових парків, тоді як у центрі міста загальний обсяг постачання загалом невеликий. Наприклад, у цьому випадку в Сіані житло для оренди з підтримкою, орієнтоване на зовнішніх працівників, переважно зосереджене в районах Чан’ань, Ліньтун і Гаолін (高陵区) та інших некоревих міських районах.

«Житло для оренди з підтримкою більше і помітніше впливатиме на ринок оренди у передмістях. Наприклад, у Шанхаї — п’ять великих нових містечок і промислові нові міста останнім часом запустили чимало проєктів житла для оренди з підтримкою. У районах Цзядін (嘉定), Мінхай (闵行), Цзіньшань (金山) тощо це вже створило відчутний вплив на ринок оренди, що існував раніше. Порівняно з іншими районами Шанхаю, у цих районах зниження орендної плати є значно більшим», — сказав Лі Юцзя.

А на думку Янь Юйцзина, заступника директора з досліджень нерухомості Інституту досліджень «E-House» Шанхаю (上海易居房地产研究院), останніми роками житло для оренди з підтримкою поступово виходило на ринок, а потенційна пропозиція в цілому продовжує зростати. Зниження орендної плати об’єктивно зменшує витрати нових мешканців на оренду та проживання, і таким чином дійсно реалізує роль житла для оренди з підтримкою як вигідного за ціною варіанту (високої ціннісної ефективності). Після зниження орендної плати можна краще використати ефект «людина-через людину» (以人带动) для залучення ринкових ресурсів і ресурсів промисловості до таких районів.

Окрім більш значного впливу на ціни оренди нерухомості в передмістях, найбільш серйозно під впливом також перебувають компактні (концентровані) апартаменти. За даними Ке’еруй, станом на січень цього року майже половина міст знизили орендну плату як у місячному/річному порівнянні, так і в річному. Серед основної групи з 8 міст, що активно контролюються (Пекін, Шанхай, Шеньчжень, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанцзін, Ченду, Ухань), оренда в сегменті компактних апартаментів у цілому знизилася на 0.8% у місячному порівнянні, та на 2.5% — у річному.

Раніше квартали житла для оренди з підтримкою, які будували концентровано, здебільшого розміщувалися у передмістях міста. Але останнім часом все більше міст почали скуповувати вторинне житло як джерело квартир для житла з підтримкою оренди — у тому числі чимало «старих, дрібних і проблемних» квартир у міських центрах («老破小»). Наприклад, 2 лютого цього року Шанхай розпочав фактичний запуск використання придбаного вторинного житла для житла для оренди з підтримкою: округ Пудун (浦东新区), район Цзіньань (静安区) та район Сюйхуей (徐汇区) стали першими пілотними зонами.

Тож у майбутньому житло для оренди з підтримкою ще більше впливатиме на ринок оренди?

На думку Янь Юйцзина, нинішнє використання для житла для оренди з підтримкою викуплених «старих і невідповідних» об’єктів у центрі міста («老破小») або старих квартир для проживання (老公房) може привести до певної структурної зміни поточного житла для оренди з підтримкою. Але щодо будівництва житла для оренди з підтримкою: у кожного міста можуть бути відмінності. У більшості місць будівництво житла для оренди з підтримкою буде тісно пов’язане з місцевою промисловістю, тож вплив на ринок оренди може бути відносно слабшим.

Лі Юцзя, у свою чергу, вважає, що житло для оренди з підтримкою завдяки низькій орендній платі та гарантуючому (забезпечувальному) характеру в першу чергу орієнтоване на молодих людей і нових мешканців, які не мають достатніх можливостей платити за ринковою орендою. Хоча орендна плата там нижча, є й недоліки: через обмеження за витратами та вимогами до стандартизації планування часто одноманітне, стиль ремонту — «тисяча квартир однаково» («千房一面»), бракує індивідуальності та відчуття якості. Житло для оренди з підтримкою надає базові гарантії, але між ним і потребами ринку щодо оренди за ринковими умовами все ще існує розмежування. У майбутньому більш імовірно, що місцеві уряди будуватимуть житло для оренди з підтримкою все ще, поєднуючи це з місцевою промисловістю: на основі концепції інтеграції «місто-виробництво» та створення «промислових житлових громад» (产业社区), вони зводитимуть нові об’єкти житла для оренди з підтримкою, в першу чергу обслуговуючи людей, які працюють у межах промислових парків.

Репортер: Чжао Юе

Редактор: Сун Сяобо