Інститут Zhongzhi: перетасовка сотні провідних забудовників може тривати далі “П’ятнадцята п’ятирічка” — загальний обсяг потреб у житлі в містах і селах країни становить приблизно 49,8 мільярдів квадратних метрів

Запитай ІІ · Які ключові фактори стоять за розподілом компаній із топ-100 девелоперів?

Щоденний репортер: Чень Мэнъюй    Редактор: Вей Гуаньхунь

26 березня дослідницький інститут China Index Research Institute (CIND) у Пекіні оприлюднив «Звіт про дослідження 100 найкращих компаній нерухомості Китаю за 2026 рік» (далі — «Звіт»).

Згідно з «Звітом», у 2025 році ринок нерухомості Китаю загалом усе ще перебуває в процесі корекції; продажі компаній із топ-100 демонструють неоднорідну динаміку. Третина підприємств робить акцент на розбудові в ключових містах, активно просуває будівництво «хорошого житла», дотримується точних інвестицій; їхні ринкові позиції є відносно стабільними. Водночас у частини компаній слабша стійкість операційної діяльності, а «переформатування» в групі топ-100 може тривати далі.

Джерело зображення: China Index Research Institute

У довгостроковій перспективі, у період «п’ятої п’ятирічки» потреба містян у житлі все ще матиме стабільний обсяг. Попит, орієнтований на покращення умов проживання, стає ключовим драйвером зростання додаткового ринку. Оновлення міської забудови, операції з наявними активами, девелопмент підрядним способом (代建) та інші напрями перетворюються на важливі стимули розвитку галузі. Девелоперам потрібно поєднувати поточні та довгострокові інтереси: у короткостроковому періоді посилювати ліквідність, підтримувати помірний рівень інвестицій, забезпечувати безпеку ведення бізнесу; у довгостроковому — прискорювати формування нової моделі розвитку нерухомості.

Джерело зображення: China Index Research Institute

Після корекції ринку, показники продажів продовжують знижуватися, а ринкові позиції третини компаній є відносно стабільними. У 2025 році ринок нерухомості все ще перебуває в корекції; продажі компаній із топ-100 зберігають тенденцію до падіння. Загальний обсяг продажів і площа продажів становили відповідно 32605.2 мільярда юанів та 14857.9 мільйона квадратних метрів; у річному вимірі вони знизилися на 18.1% та 24.3% відповідно. Показники продажів компаній із топ-100 диференціюються: третина компаній у 2024–2025 роках і за обсягом продажів, і за сумою угод щодо придбання землі перебувала в межах топ-100. Ці компанії фокусуються на розбудові в ключових містах, повністю просувають «хороше житло», виконують цільові показники продажів; водночас вони зосереджуються на шести ключових містах, щоб поповнювати портфель якісних земельних ресурсів, підвищуючи рівень забезпечення показників продажів та зберігаючи відносно стабільні ринкові позиції. Частина компаній може зіткнутися з проблемою через недостатню підтримку обсягів інвестування — «старий товар важко продати, а нових надходжень недостатньо»; або через обмежені можливості з девелопменту, що робить стабільність операційної діяльності слабшою, тож «переформатування» в групі топ-100 може тривати далі.

Ризики ліквідності все ще присутні, а диференціація тиску з погашення боргів посилюється. У 2025 році леверидж компаній із топ-100 продовжив зростати, а тиск із ліквідністю ще потребує зняття. Девелоперам слід активно користуватися різними політиками фінансування, якісно налагодити управління строками погашення боргів (debt duration), а також активно застосовувати політики на кшталт «віддати землю в обмін на нову», викуп/прийняття до зберігання (收储) наявних об’єктів житла та використання покинутих земельних ділянок, щоб покращити операційну діяльність і підвищити безпеку грошового потоку.

Загальний обсяг попиту на міське житло по всій країні в період «п’ятої п’ятирічки» становить приблизно 49.8 мільярда квадратних метрів. При цьому привабливість у плані залучення населення в ключових містах лишається виразною, а попит, орієнтований на покращення умов проживання, є ключовим драйвером зростання додаткового ринку. Міське оновлення та послуги з експлуатації відкривають можливості для розвитку ринку наявних (існуючих) активів. У період «п’ятої п’ятирічки» реалізуються ключові завдання міського оновлення, зокрема реконструкція міських старих житлових кварталів, реконструкція старих вулиць, модернізація застарілих промислових об’єктів, оновлення міської інфраструктури тощо; обсяг прямого інвестування є дуже значним. На тлі того, що в індустрії нерухомості вона повністю входить у «еру наявних активів» (存量时代), професійна операційна діяльність і послуги якості стали ключовим рушієм, який дозволяє девелоперам прорвати верхню межу девелоперського бізнесу та розкрити цінність наявних активів.

Зіштовхнувшись із галузевими труднощами та водночас можливостями розвитку, девелоперам потрібно поєднувати поточні та довгострокові інтереси й шукати шлях прориву: у короткостроковій перспективі «виживання» стає операційним ядром девелоперів на цьому етапі. Необхідно посилювати ліквідність, підтримувати помірний рівень інвестицій і забезпечувати безпеку операцій. Зокрема — активізувати роботу зі зниження складських запасів, оживляти наявне комерційне житло (існуючі товарні квартири) та покинуті земельні ділянки, прискорювати повернення коштів. Обирати перспективні міста та якісні земельні ділянки невеликого масштабу, зберігати помірний рівень інвестицій. Повною мірою використовувати політики фінансової підтримки, щоб покращити фінансовий стан.

У традиційному девелопменті в довгостроковій перспективі — точне міське позиціювання, прискорення ітераційного оновлення продуктів, а також підсилення маркетингу за рахунок цифрових технологій і «цифрово-розумного» (数智化) підходу. Активно розвивати бізнес девелопменту «підрядним способом» (代建), використовувати професійні компетенції та вплив бренду, щоб надавати послуги для розширення девелоперської діяльності. Зробити акцент на розвитку бізнесу міського оновлення, задіяти ключові переваги та формувати модель диференційованого розвитку. На основі ключових компетенцій здійснювати операційну діяльність і сервісні послуги, інтегрувати внутрішні та зовнішні ресурси, працювати в синергії для розвитку, сприяючи формуванню нової моделі розвитку.

Щоденна економічна новина