Longfor: 2025 рік дохід 97,31 млрд юанів, очікується, що через два роки буде закладено основу нової моделі

27 березня компанія Longfor Group оприлюднила звіт про фінансові результати за 2025 рік. Згідно з звітом, операційний дохід Longfor Group у 2025 році складе приблизно 97,31 мільярда юанів.

Серед них, дохід від розвитку нерухомості складе 70,54 мільярда юанів; дохід від операцій та послуг складе 26,77 мільярда юанів, що становить 27,5% від загального операційного доходу групи, що є історичним рекордом; прибуток, що належить акціонерам компанії, складе 1,02 мільярда юанів; виключаючи вплив змін у справедливій вартості інвестиційної нерухомості та інших похідних фінансових інструментів, чистий збиток материнської компанії складе 1,7 мільярда юанів.

З 2022 року Longfor активно коригує свій баланс та зменшує борги, частка доходу від розвитку знижувалася. У 2025 році дохід від розвитку вперше показав збиток, але операційний та сервісний бізнеси досягли прибутку близько 8 мільярдів юанів, компенсуючи негативний вплив зниження доходів від розвитку.

Голова правління та CEO Longfor Чень Сюйпін висловив припущення, що найпізніше до 2028 року дохід від операційного та сервісного бізнесу перевищить дохід від розвитку нерухомості, ставши основним джерелом доходу компанії. Одночасно, оскільки структура бізнесу нерухомості тісно пов’язана зі структурою доходів, боргів, джерелами та ритмом грошових потоків, а також кредитною системою, структура доходів, що переважає в операційних послугах, свідчитиме про те, що Longfor завершила будівництво “фундаменту” нової моделі розвитку.

Прес-конференція Longfor

01

Безпечно подолати пік боргових зобов’язань

Фінансова безпека є першим життєвим ланцюгом для підприємств у галузі нерухомості під час періоду скорочення. У цей час Longfor також дотримується принципу “без прострочень, без продовжень, без порушень” як мінімум для своєї кредитної репутації.

Згідно з даними річного звіту Longfor, на кінець 2025 року їх боргове зобов’язання знизиться до 152,8 мільярда юанів, середня вартість фінансування знизиться до 3,51%, середній термін позики подовжиться до понад 12 років. Серед боргових зобов’язань, частка банківського фінансування становить близько 90%, що на 15 процентних пунктів більше, ніж на кінець 2022 року, а загальний обсяг і частка кредитних облігацій продовжують зменшуватися.

Фінансовий директор Longfor Чжао Ій висловив думку, що у 2025 році група планує виплатити близько 22 мільярдів юанів боргу, включаючи 13,5 мільярда юанів внутрішніх облігацій та 9,2 мільярда гонконгських доларів зовнішніх кредитів, з яких в цьому році залишиться близько 6 мільярдів, з яких близько 2,5 мільярда юанів – це кредитні облігації, безпечно і стабільно подолавши пік боргових зобов’язань.

Поряд зі зменшенням загальної суми боргу, Longfor також продовжує коригувати структуру боргу. На кінець минулого року частка внутрішніх кредитів Longfor зросла до 83%, а частка зовнішніх кредитів знизилася до 6%, фінансування ланцюга постачання практично нульове, новий кредит на операційну нерухомість склав близько 18 мільярдів юанів, загальна сума перевищила 100 мільярдів юанів, а частка зросла до 66%.

Крім того, залишок валютних боргів Longfor також продовжує знижуватися до близько 15 мільярдів юанів, що на кінець минулого року становило приблизно 10%.

На кінець 2025 року, після виключення попередньо отриманих платежів, коефіцієнт боргу до активів Longfor знизиться до 55%, а чистий борг залишиться стабільним на рівні близько 52%, при цьому коефіцієнт грошових коштів до боргу залишиться вище 1, що свідчить про стабільний фінансовий стан.

2025 рік є піковим роком для сплати боргів Longfor, з терміном погашення близько 22 мільярдів юанів, після чого в 2026 і 2027 роках сума знизиться до близько 6 мільярдів та 6,9 мільярда юанів відповідно. Після цього, у 2029 році, вона знову істотно знизиться до близько 4 мільярдів юанів.

Чжао Ій розкрив, що у майбутньому управлінська стратегія Longfor з фінансування буде суворо дотримуватись трьох принципів:

• По-перше, дотримуватись кредитних зобов’язань, не допускати прострочень у банківському фінансуванні, не продовжувати терміни погашення, не порушувати зобов’язання у відкритому ринку;
• По-друге, постійно підвищувати NPI операційних активів, підвищувати оцінку активів, знаходити простір для кредитів на операційну нерухомість, оптимізувати структуру фінансування, подовжувати терміни погашення, а також особливо контролювати короткострокові борги та борги в іноземній валюті;
• По-третє, зміцнити механізм фінансування та управління грошовими коштами, закріпити та створити систему управління на рівні рахунків, заздалегідь зменшити пік термінів погашення боргів.

Протягом останніх кількох років, під впливом глибоких коригувань у галузі та структурних проблем з проектами, валова маржа Longfor Group також продовжує знижуватися, однак керівництво компанії очікує, що після двох років стабілізації у 2025 та 2026 роках, з подальшим зниженням загальної суми боргу та відсоткових ставок, частка доходів від операційних та сервісних бізнесів продовжить зростати, а поступове зменшення збитків від розвитку призведе до відновлення валової маржі компанії.

02

Перехід до нової моделі закінчується

З структури доходів Longfor Group видно, що компанія все більше покладається на операційні та сервісні бізнеси.

Чень Сюйпін зазначив, що в найближчі роки Longfor зосередиться на виведенні залишків нерухомості з обігу, зосередивши увагу на утилізації залишків, не приділяючи особливої уваги масштабам, а зростання та стабільність компанії в основному залежатиме від операційних бізнесів.

Згідно з даними, у 2025 році дохід від розвитку Longfor вперше знизиться нижче 100 мільярдів, тоді як дохід від операційних і сервісних бізнесів досягне нового рекорду.

Структура доходів Longfor у 2025 році

У 2025 році Longfor все ще буде досить “обережним” у придбанні земель. Протягом року компанія отримала 7 нових проектів, загальна площа — близько 380 тисяч квадратних метрів, площа прав власності — близько 260 тисяч квадратних метрів, нова вартість приблизно 8,2 мільярда юанів. У порівнянні з контрактними продажами в 63,16 мільярда юанів, співвідношення продажу до покупки становить лише близько 5,5%.

Виконавчий директор Longfor і генеральний менеджер відділу розвитку нерухомості Чжан Сюйчжун зазначив, що стратегія Longfor полягає в тому, щоб фінансова безпека була на першому місці, пріоритет у виплатах має бути вищим, ніж нові інвестиції. Наразі земельний резерв Longfor становить близько 22 мільйонів квадратних метрів, загальна невикористана вартість перевищує 200 мільярдів юанів, основна стратегія полягає в активізації залишків, а вимога до нових проектів полягає в тому, щоб один проект був реалізований.

На відміну від “обережної” стратегії розвитку, бізнеси в комерційних секторах демонструють більш активні результати зростання. У 2025 році Longfor відкриє 13 нових торгових центрів, з яких 8 — це проекти з важкими активами, а 5 — легкі активи.

Доходи від оренди торгових центрів у 2025 році зростуть до 11,21 мільярда юанів, що на 4% більше в річному обчисленні, загальний рівень заповнюваності становитиме 96,8%.

На кінець терміну Longfor має 99 торгових центрів в експлуатації, загальна площа відкритих об’єктів становить близько 10,5 мільйона квадратних метрів, охоплюючи 25 ключових міст, загальний обсяг продажів перевищує 82 мільярди юанів, без урахування автомобільних продажів обсяг продажів зріс на 17%, зростання в тих же магазинах становить 6%. Середня щоденна відвідуваність становить близько 3,8 мільйонів осіб, загальний ріст складає 16%, зростання в тих же магазинах — 7%.

Відомо, що у 2026 році Longfor також відкриє ще 9 торгових центрів. Керівництво поставило ціль в операційних бізнесах досягти зростання в тих же магазинах на понад 5% в річному обчисленні.

У інших секторах Longfor у 2025 році загальний дохід від сервісних бізнесів складе 12,58 мільярда юанів, з яких дохід від послуг з управління нерухомістю становитиме 11,23 мільярда юанів, загальна площа в управлінні — 3,6 мільйона квадратних метрів; дохід від управління активами складе 2,98 мільярда юанів, з яких дохід від довгострокової оренди становитиме приблизно 2,48 мільярда юанів, загальний рівень заповнюваності складає 94,1%; дохід від “Розумного виробництва” складе 1,3 мільярда юанів.

Чень Сюйпін зазначив, що коригування в галузі триває вже 5 років, обсяги нових будівництв впали на 70%, коригування є дуже значним, однак у цей період Longfor, незважаючи на тиск зниження на ринку, не проводила жодних продажів або розмивань своїх основних активів, зберегла найголовніші активи компанії, що створило найсприятливіші умови для резервування майбутнього зростання.

Чень Сюйпін також зазначив, що Longfor сподівається на зростання прибутку від операційних і сервісних бізнесів на близько 10% цього року, аби швидше досягти масштабу у 10 мільярдів. Підтримуючи прибутковість Longfor та стабільність, сприяючи зростанню за рахунок операційних грошових потоків, на цій основі замінюючи короткострокове фінансування компанії кредитами на операційну нерухомість, продовжуючи знижувати борговий тягар.

Керівництво Longfor прогнозує, що у 2027 році прибуток компанії почне відновлюватися, а в 2028 році дохід від операційних і сервісних бізнесів перевищить дохід від розвитку, завершивши таким чином поточну стратегічну трансформацію.

Після року найвищого тиску боргу Longfor продовжує дотримуватися стратегії зменшення боргів, забезпечення безпеки та обережних інвестицій, залишаючи резерви для реагування на зміни в галузі.

Нещодавно UBS опублікував звіт, зберігаючи нейтральну оцінку Longfor Group. Вони зазначили, що збитки від розвитку викликають тиск на скорочення активів, але активи, такі як торгові центри, мають більший потенціал для підвищення вартості, що забезпечує основні можливості для поліпшення Longfor.