Фінансові сімейні офіси роблять опортуністичні ставки на нерухомість, оскільки інвестори утримуються в стороні

Барвистий епічний аерофотопанорама горизонту Сан-Франциско з діловими будівлями-висотками та набережною на сутінках в Каліфорнії, США.

Prasit Photo | Moment | Getty Images

Версія цієї статті вперше з’явилася в бюлетені CNBC Inside Wealth з Робертом Франком, щотижневим посібником для інвесторів та споживачів з високими доходами. Підпишіться на отримання майбутніх випусків безпосередньо на вашу електронну пошту.

Приватні інвестиційні компанії надзвичайно багатих скуповують вітчизняну нерухомість, оскільки відновлення ринку продовжує застоюватися, повідомили інвестори сімейних офісів Inside Wealth.

Хоча постійно високі процентні ставки та геополітичні конфлікти змушують багатьох інвесторів сидіти на узбіччі, сімейні офіси можуть дозволити собі здійснювати спекулятивні ставки, оскільки вони інвестують на довгий термін.

Тревіс Кінг, генеральний директор Realm, сказав, що колектив з приблизно 100 сімей інвестував близько 100 мільйонів доларів у нерухомість Північної Каліфорнії за останні шість місяців. Realm скористався вигідними пропозиціями, такими як придбання офісної нерухомості в Сан-Франциско приблизно за 21% від ціни, за яку вона останнім часом продавалася, і від того, скільки коштувало б її побудувати сьогодні.

“Ми подивилися на це і сказали: ‘Гей, Сан-Франциско було побито, але ми віримо, що технології продовжуватимуть залишатися дуже потужним середовищем, і ми продовжуємо вірити, що це буде головним рушієм американської економіки в майбутньому. Ми не думаємо, що Сан-Франциско кудись йде,’” сказав він. “Здається, що цей прогноз виявився точним, враховуючи той факт, що ми зараз торгуємо документами на оренду або угоди купівлі-продажу на кілька з цих об’єктів.”

Кінг сказав, що деякі сім’ї нервують через інвестування своїх грошей в ці бурхливі часи, але більше зацікавлені скористатися низькими оцінками.

“Це важкий час для життя, просто як громадянин, але це цікавий час для інвестора, тому що саме в цей час ціни стають найкращими,” сказав він.

Метью Коен, партнер у Declaration Partners, інвестиційній компанії, яку підтримує сімейний офіс мільярдера Карлайла Девіда Рубенштейна, сказав, що тривалий інвестиційний горизонт компанії дозволяє їй використовувати можливості, які традиційні керуючі активами не можуть.

Declaration Partners закрила свій другий фонд інвестування в нерухомість у жовтні, залучивши близько 303 мільйонів доларів. Компанія уклала безліч угод в останні місяці, таких як підписання майстер-договору на оренду на 50,1 мільйона доларів за три магазини в районі Со-Го в Нью-Йорку. Хоча поточні орендні ставки орендарів нижчі за ринкові, договір Declaration Partners охоплює 25 років з можливістю продовження до 2091 року.

“Багато інституційних фондів дивляться на такі можливості і кажуть: ‘Якщо я не можу реалізувати бізнес-план за півтора роки чи за два або три роки, це не досить швидко,’” сказав Коен. “Це вимагало когось, хто мав довгострокову перспективу, щоб сказати: ‘Я готовий тримати довше, щоб дочекатися завершення цих оренд,’ і терпіння та гнучкості працювати з приватним власником, щоб придумати структуру, яка була б взаємовигідною.”

Отримуйте Inside Wealth безпосередньо на вашу електронну пошту

Бюлетень Inside Wealth Роберта Франка - це ваш щотижневий посібник для інвесторів з високими доходами та галузей, які їх обслуговують.

Підписуйтесь тут, щоб отримати доступ сьогодні.

Опитування сімейних офісів показали амбівалентність до інвестування в нерухомість, але ті, що в США, були більш оптимістичними.

Опитування J.P. Morgan Private Bank, опубліковане в лютому, показало, що 35% сімейних офісів США планують збільшити свою експозицію до нерухомості, тоді як лише 24% їхніх міжнародних колег сказали те ж саме. Вражаючі 40% респондентів також повідомили про відсутність алокації в нерухомість.

Однак сімейні офіси, які назвали інфляцію найбільшим ризиком для своїх портфелів, повідомили про середню алокацію 16,3% в нерухомість, що вдвічі більше, ніж у загальному пулі респондентів.

“Щоразу, коли інфляція стає проблемою, люди починають інвестувати в речі, які вони можуть бачити і торкатися,” сказала юрист з нерухомості Cozen O’Connor Дженніфер Нелані.

Джейсон Озур, генеральний директор компанії з управління капіталом Lido Advisors, сказав, що навіть з низькими цінами на придбання, інвестори повинні враховувати багато факторів, таких як витрати на кредитне плече та зростаючі витрати на страхування, щоб побороти інфляцію. Lido Advisors змогла інвестувати в привабливі багатоквартирні об’єкти зі знижками від 20% до 30% від витрат на заміну, сказав він. Компанія зосереджена на великих містах, таких як Солт-Лейк-Сіті, Денвер та Даллас, додав він.

Озур сказав, що грошовий потік та диверсифікація портфеля є сильнішими привабливостями для клієнтів, щоб інвестувати в нерухомість. Він також описав нерухомість як актив з податковою ефективністю, наводячи стратегії, такі як відрахування амортизації та 1031 обміни, які дозволяють інвесторам в нерухомість відстрочувати приріст капіталу, реінвестуючи доходи в нерухомість подібного типу. Клієнти також можуть дарувати нерухомість своїм дітям за зниженими цінами з часом, сказав він.

Що стосується дата-центрів, найгарячішого класу активів у комерційній нерухомості, Нелані сказала, що сімейні офіси вважають важким інвестувати за привабливими цінами. Вона також зазначила, що деякі сімейні офіси, особливо ті, що мають філантропічний ухил, стурбовані впливом дата-центрів на навколишнє середовище.

Інвестор в нерухомість Чаз Лазаріан подвоює свої ставки на офісну нерухомість, яка часто вважається найменш привабливою в комерційній нерухомості, через свою компанію Elle Family Office.

Лазаріан сказав, що він скуповує проблемні активи за значними знижками. Він повідомив, що придбав колишню штаб-квартиру Home Depot в Атланті та її борг за приблизно 21 мільйон доларів, заплативши близько 18 центів за долар, коли купував її в жовтні в порівнянні з тим, скільки її власник приватного капіталу заплатив у 2019 році.

Хоча ця нерухомість залишалася офісною будівлею, він зруйнував інші, щоб побудувати багатоквартирне житло. На відміну від багатьох принципалів сімейних офісів, Лазаріан не інвестує на довгий термін, плануючи перепродати нерухомість за два-три роки.

“Я вважаю, що поколіннєве багатство можна створити, беручи на себе певні ризики,” сказав він. “Ця можливість не існувала в 2007, 2008 роках, і ми просто хочемо повторювати це якомога більше разів, поки ринок не висохне.”

Виберіть CNBC як ваш улюблений джерело інформації в Google і ніколи не пропустіть момент з найнадійнішим ім’ям у бізнес-новинах.