Повна оренда та ефект розширення залучень: базові активи JD REIT

**Погляд-сайт **REITs є важливою ланкою, що з’єднує капітальний цикл «інвестування — фінансування — управління — вихід» для капіталомістких активів.

На початку цього року вже розміщені на ринку REITs поспіль оприлюднили інформацію про операційну діяльність своїх активів за 2025 рік. Видно, що в секторі логістичного складування показники заповнюваності на певний час стабілізувалися, а експлуатація проєктів далі демонструє диференціацію: пов’язані орендарі та проєкти з провідними операторами показують операційну стійкість.

Як відображено у показниках заповнюваності, у проєктах із високою часткою орендарів-пов’язаних осіб зберігається доволі сильна стабільність. Наприклад, 京东REIT, 顺丰REIT і 中外运REIT: наприкінці IV кварталу їхня заповнюваність становила відповідно 100%, 95.9% та 97.8%.

Довгий час складські об’єкти в логістичній структурі існували як базова інфраструктура, що надає послуги для обігу. Протягом останніх кількох років завдяки якісній комбінації активів та професійному ринково-орієнтованому операційному управлінню 京东产发, показники 京东REIT залишаються стабільними та мають позитивний висхідний тренд, а також вони й далі забезпечують інвесторам високі частки та частотні виплати грошових дивідендів.

Річне повторне розміщення для проєктів із повною здачею: повідомлення про розширення

З даних за IV квартал 2025 року, які було оприлюднено, видно, що операційна діяльність 京东REIT залишається стабільною.

У повідомленні зазначено, що в IV кварталі 京东REIT зафіксував дохід у розмірі 2703.51 млн юанів, сума, доступна для розподілу — 1434.92 млн юанів, фактична сума розподілу — 2002.5 млн юанів, річна норма розподілу грошових потоків — 4.03%.

京东REIT через спеціальні програми володіє 100% частками 3 компаній-проєктів із нерухомістю для складської логістики. Ці проєкти розташовані у трьох ключових логістичних містах: Чунцін, Ухань і Ланфан. У сукупності загальна будівельна площа — близько 35.1 млн кв. м, сукупна площа, доступна для здачі в оренду — близько 34.13 млн кв. м. Наприкінці звітного періоду всі три логістичні складські проєкти зберігали 100% заповнюваності.

Особливо варто звернути увагу на те, що 27 березня 京东REIT офіційно запустив роботу з повторного розширення (другого розширення) та планує придбати три логістичні парки з усталеними операціями під керівництвом 京东产发 у Пекіні, Куньміні та Гуанчжоу, щоб додатково оптимізувати комбінацію активів фонду. Це другий за рік випуск повідомлення про розширення для 京东REIT після повідомлення, оприлюдненого у липні 2025 року.

Це повідомлення про друге розширення стосується трьох об’єктів активів: проєкт у району Дасін міста Пекін (скорочено — «пекінський проєкт»), проєкт «Куньмінський аеропортний» у районі Гуаньду міста Куньмін (скорочено — «куньмінський проєкт»), а також проєкт «Гуанчжоуський аеропортний» у районі Хуаду міста Гуанчжоу (скорочено — «гуанчжоуський проєкт»).

Друге розширення буде поєднане зі наявними активами та активами першого розширення, формуючи стратегічну взаємодоповнюваність і далі вдосконалюючи загальнодержавне компонування національної логістичної мережі за принципом «центр — вузол — ворота».

Складська інфраструктура є ключовою ланкою циркуляції в реальній економіці промислового сектору, а локація визначає ефективність. Проєкти повторного розширення 京东REIT розташовані в ключових містах ланцюга постачання. Зокрема, пекінський проєкт у Дасін знаходиться в центральній зоні столицького міжнародного авіаційного хабу. Спираючись на авіаційну мережу державного рівня та економічний пояс Цзіньцзінь-Цзіньцзінь-Цзі — Цзіньцзінь (京津冀), він забезпечує ефективну взаємодію між ринком Північного Китаю та глобальним ланцюгом постачання. Гуанчжоуський проєкт у Хуаду розташований в міжнародному авіаційному хабі Великої затоки Гуандун — Гонконг — Макао; завдяки авіа-хабу аеропорту Байюнь та зрілій мережі мультимодальних перевезень він може глибоко охоплювати виробничі галузі дельти Перлинної річки та ринки споживання. Куньмінський проєкт «аеропортний» спирається на ключовий вузол «Пояс і шлях»; він повною мірою використовує вузлову функцію авіаційного порту, додатково «ущільнює» мережу логістики на базі авіахабів у Південно-Західному регіоні та забезпечує надійну підтримку розвитку регіональних авіа-портових галузей.

Раніше активи першого розширення також були прив’язані до ключових транспортних вузлів. Хефей — це важливе центральне місто Дельти річки Янцзи, визнане Держрадою, і державний комплексний транспортний вузол, який поєднує функції передової виробничої бази в центральній частині, регіонального науково-технологічного інноваційного центру та міжнародного авіаційного вантажного центру. Там уже створено тривимірну транспортну мережу, що охоплює всю країну та з’єднує глобальний рівень. Сіань — також незамінний логістичний «мозок» для п’яти провінцій Північно-Заходу, а ще це перший у країні національний логістичний вузол внутрішнього типу «4 хаби — 1 база» (типи: наземний порт/авіахаб/виробничо-сервісний/комерційно-сервісний + ключова база магістрального холодного ланцюга).

Через побудову мережі п’яти великих різноманітних економічних «коридорів» — «Цзіньцзінь-Цзіньцзінь-Цзіньцзінь — Дельта Янцзи — Середня течія Янцзи — Ченду-Чунцин — Південний Захід» — 京东REIT буде повною мірою вбудований у стратегії розвитку ключових регіональних зон країни та в загальну картину будівництва «Пояс і шлях». Це суттєво підвищить щільність охоплення базових активів для загальнонаціональних ключових економічних зон і міжнародної співпраці; сформує логістичну мережу з взаємодією «точка — лінія — площина», посилить стійкість ланцюга постачання та його можливості з охоплення. Це стане дієвим доповненням до покриття вже утримуваних інфраструктурних проєктів.

Крім того, після розширення одночасно збільшаться загальні активи та чисті активи фонду. Плановані до придбання інфраструктурні проєкти забезпечать фонду додаткове джерело розподілюваних доходів, а здатність протидіяти ризикам буде ще сильнішою.

Якщо обидва розширення успішно завершаться, масштаб управління складськими операціями 京东REIT зросте до понад 87 тис. кв. м. З огляду на поточний стан операцій, загальна робота запланованих до придбання інфраструктурних проєктів є доброю, а грошові потоки — стабільними.

Фонд зазначив, що це розширення відповідає інвестиційній стратегії фонду і є доповненням до зон покриття вже утримуваних інфраструктурних проєктів. Воно може ефективно розподіляти ризики у складі активів, сприятиме розширенню комбінації активів фонду — складських логістичних парків, і при цьому фонд, отримуючи стабільні грошові потоки, матиме також потенціал зростання. «Періодичне (на регулярній основі) розширення базується на довгостроковому плануванні та постійних інвестиціях 京东产发 у платформу публічних REITs. Компанія має достатній запас якісних активів. У майбутньому вона й надалі постійно оптимізуватиме комбінацію активів, підвищуватиме рівень операційного управління. Спираючись на стійку базу активів, ми прагнемо надавати інвесторам більш тривалі та стабільні результати».

З’єднати «інвестування — фінансування — управління — вихід»

Як стало відомо з коментарів щодо парків промислово-міського типу, під час процесу пролонгації договорів за історичними проєктами 京东REIT не виникло жодного періоду простою. Безперервність орендної плати дуже добра. Водночас орендар, який обслуговується, — 京东物流 — як компанія-лідер у галузі, має здорові фінанси, стабільну діяльність, добре кредитне становище та сильну здатність до виконання зобов’язань, що значно знижує ризик несплати орендної плати через нестабільність бізнесу орендаря.

У той самий день, коли було оприлюднено питання щодо другого розширення, 京东REIT також розкрив назовні інформацію про ситуацію з пролонгацією договорів основних орендарів ланьфанського проєкту: починаючи з травня 2026 року, компанія проєкту Ланфан і основний орендар 北京京讯递 (Beijing Jingxundi) пролонгують договір із початковою чистою ефективною орендною платою за перший рік у розмірі 27.68 юаня за кв. м на місяць. Середня чиста ефективна орендна плата впродовж строку продовженого договору становитиме 29.87 юаня за кв. м на місяць.

Після пролонгації в ланьфанському проєкті зважений середній залишковий строк оренди 京东REIT станом на кінець І кварталу 2026 року також зросте з 1102 днів до 1773 днів.

Протягом останніх кількох років галузь загалом проходила фазу коригування: зростання рівня вакантності та зниження орендних ставок. Seefang Weiliqi (世邦魏理仕) прогнозує, що у 2026 році диференціація трендів орендних ставок для висококласних складів у різних ринках буде проявлятися ще помітніше. Оскільки приріст нових потужностей у Східному та Північному Китаї значно скорочуватиметься, падіння орендних ставок на більшості ринків у межах регіону буде суттєво звужуватися. Ухань, Чунцін, Ченду та Циндао, де рівень вакантності знизиться до діапазону однозначних значень, можуть отримати стабілізацію орендних ставок із подальшим відновленням. Натомість зростання орендної плати на Нінбо, де попит і надалі перевищуватиме пропозицію, буде ще більше прискорюватися.

З моменту лістингу також показники операційного управління базовими активами 京东REIT демонструють стабільність. Це ґрунтується на відмінних можливостях операційного управління первинного бенефіціара прав та зовнішньої керуючої структури.

У цілому, завдяки хорошій «породі» галузевих компетенцій навіть у ситуації, коли ринок перебуває в відносно слабкому циклі, логістичні складські проєкти під управлінням 京东产发 мають порівняно сильну внутрішню стійкість; вони фокусуються на підвищенні якості активів (ефективності та характеристик), чітко відстежують ринкові тенденції та надають високоякісну інфраструктуру, що відповідає потребам клієнтів, забезпечуючи, щоб по всій країні активи зберігали рівень високої заповнюваності понад 90%.

Така глибока здатність до управління активами перетворює складські площі 京东产发 із простих носіїв простору на інфраструктуру, що підвищує ефективність ланцюга постачання та знижує загальні витрати. Саме це є гарантією того, що базові активи мають стабільні грошові потоки та потенціал зростання.

Ця ж здатність до операційної діяльності також є основою для забезпечення стабільної дохідності публічних REITs. Зараз, як видається, REITs як важливий фінансовий інструмент уже стали одним із способів «розв’язання задачі» для капіталомістких активів.

Сучасна логістична галузь є базовою сучасною сферою сервісу, тісно інтегрованою з національною економікою. Складське господарство є необхідним носієм логістики та важливою базовою інфраструктурою для підтримки реальної економіки. Але логістичні активи мають капіталомісткий характер: для них часто потрібні значні інвестиції, а період повернення інвестицій довгий — вихід проєкту є складним питанням.

Етап «інвестування — фінансування — управління — вихід» не має різниці за значущістю; якщо капіталізацію вдається «розблокувати» та з’єднати в єдиний цикл, тоді операційна логіка замикається, а тривалий тиск на капітал може бути послаблений.

Тому для власників таких активів REITs здатні активувати вартість капіталомісткої нерухомості, прискорювати повернення інвестованих на початковому етапі коштів і фіксацію доходів, пришвидшувати корпоративний інвестиційно-фінансовий цикл, а також посилювати здатність компанії до подальших інвестицій.

Як інструмент фінансування за рахунок частки (equity-based), REITs можуть розширити канали фінансування компанії, покращити ліквідність, знизити коефіцієнт активів до зобов’язань (leverage), оптимізувати довгострокову структуру капіталу та сприяти довгостроковому стабільному розвитку.

京东产发 ще у 2023 році почав досліджувати цю модель і є приватною компанією — учасником першого розміщення публічних REITs зі складської логістики.

Це також вигідно для інвесторів: публічні REITs мають зрозумілу бізнес-модель базових активів, високу стабільність дохідності та умови щодо обов’язкових дивідендів. Такі активи можуть задовольнити потреби середньо- та довгострокового розміщення, а також потреби інституцій у середовищі низьких ставок щодо якісних активів із високими відсотками.

Останніми роками дохідності облігацій увійшли в епоху низьких ставок, тож безпечні активи з стабільною дивідендною ознакою, такі як REITs, користуються підвищеною увагою інвесторів. Наприклад, для REIT фонду 京东产发: у 2025 році фонд здійснив 4 виплати дивідендів; з моменту випуску сумарні дивіденди становлять 2.09 млрд юанів, а частка дивідендів наближається до 100%.

На тлі макроекономічних тенденцій із підсиленням внутрішнього попиту в Китаї та модернізацією індустрії ринок оренди складської логістики має шанси отримати відновлення попиту. За наявними даними, на більш ніж 40 регіональних ринках по країні чисто залучена площа за весь 2025 рік становитиме 16 млн кв. м, що на понад 20% більше в річному вимірі.

У цьому контексті в майбутньому 京东REIT має потенціал стати двовимірним носієм «стабільної операційної діяльності + зростання галузі», реалізуючи ефект лідерства й показового прикладу для галузі.

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。