Інвестиції Sunac зменшили збитки удвічі! Чи настає час для Сюнь Хунбіна зробити камбек? | Спостереження за фінансовою звітністю

Запитайте AI · Які ключові фактори відновлення продажів?

“

Для Ronchuan справжня точка перевороту не в прибутках від реструктуризації фінансових звітів, а в тому, чи зможе відновитися продаж.

Кореспондент Zhongfang 许倩 | Пекін

З випуском фінансового звіту справжня ситуація Ronchuan вийшла на поверхню.

27 березня Ronchuan офіційно опублікувала перевірений фінансовий звіт за 2025 рік. Дані показують, що чистий збиток, що належить материнській компанії, значно скоротився з 257 мільярдів юанів у 2024 році до 123,3 мільярдів юанів у 2025 році, скорочення на 52%.

Ця зміна головним чином зумовлена доходами від реструктуризації боргу, які у 2025 році склали 329,7 мільярдів юанів. Ці позаопераційні доходи допомогли компанії завершити повний процес реструктуризації боргу як в країні, так і за кордоном, ставши представником, який першим досяг цього прориву серед приватних компаній у сфері нерухомості.

Однак, якщо виключити ці доходи, перед податками Ronchuan все ще має високий рівень збитків, основні причини яких - збитки від основного бізнесу, зменшення вартості активів та високі фінансові витрати.

Успішна реструктуризація боргу дозволила компанії подолати критичний момент, але реальна проблема, яка стоїть на порядку денному, полягає в тому, коли відновиться операційна діяльність.

━━━━

Зменшення навантаження на 329,7 мільярдів юанів

У 2025 році, після більше ніж двох років реструктуризації боргу як в країні, так і за кордоном, Ronchuan стала першою приватною компанією у сфері нерухомості, яка завершила повний процес реструктуризації публічного боргу, повністю позбувшись кризи дефолту та ліквідації.

Реструктуризація боргу принесла компанії значні бухгалтерські доходи. З фінансових даних видно, що завдяки завершенню реструктуризації боргу, Ronchuan зменшила суму позик на 635,7 мільярдів юанів, а у 2025 році отримала доходи від реструктуризації боргу в обсязі 329,7 мільярдів юанів. Компанія очікує, що завершення повної реструктуризації боргу за кордоном і реструктуризації боргу в банку Jiyou призведе до збільшення загальної суми активів компанії на 441 мільярд юанів.

У грудні 2025 року, реструктуризація зовнішнього боргу Ronchuan на суму близько 96 мільярдів доларів США (близько 680 мільярдів юанів) офіційно вступила в силу. Через комбінацію схем, таких як обмін боргів на акції, обмін векселів та часткова виплата готівкою, було одноразово підтверджено доходи від реструктуризації до оподаткування на суму близько 650 мільярдів юанів. Внутрішня реструктуризація боргу просувалася одночасно, шляхом погашення акцій, продовження терміну боргу та використання активів для погашення боргу, що дало змогу додатково звільнити доходи від реструктуризації та зменшити борговий тягар.

Завершення реструктуризації боргу не лише покращило бухгалтерські дані, але й призвело до фундаментальних змін у фінансовій структурі Ronchuan. Станом на кінець 2025 року обсяг боргових зобов’язань Ronchuan зменшився до 1882,6 мільярдів юанів, що на 714,1 мільярди юанів менше, ніж на кінець 2024 року (2596,7 мільярдів юанів) та на 1334,5 мільярди юанів менше, ніж у піковий період боргу наприкінці 2021 року. Витрати на відсотки значно зменшилися, а ризики короткострокового погашення боргу в основному зникли.

Станом на кінець 2025 року Ronchuan має загальну суму готівки в 120,1 мільярдів юанів, з яких нерегульована готівка становить 56,8 мільярдів юанів; у 2025 році компанія отримала схвалення на спеціальний кредит на забезпечення завершення будівництва в загальному обсязі близько 230,2 мільярдів юанів. У 2022-2025 роках Ronchuan виконала доставку 186 тисяч, 312 тисяч, 170 тисяч, 54 тисяч одиниць нерухомості, що в сумі становить 722 тисяч одиниць, і вже практично виконала завдання зі забезпечення доставки.

━━━━

Операційні збитки

Варто зазначити, що доходи від реструктуризації боргу лише поліпшили фінансові звіти Ronchuan, але не призвели до справжнього перевороту в операціях.

Суть доходів від реструктуризації боргу полягає в тому, що після досягнення угоди про реструктуризацію боргу між боржником і кредитором виникає різниця між первісною бухгалтерською вартістю боргу та фактичною ціною викупу. Основна характеристика полягає в тому, що, будучи бухгалтерським доходом, це не призводить до фактичного припливу готівки, але безпосередньо впливає на чистий прибуток за звітний період, одночасно збільшуючи чисті активи компанії.

Одна з осіб, яка побажала залишитися анонімною і працює в аудиторській компанії, зазначила, що реструктуризація боргу вирішує проблему історичного тягаря, але чи зможе компанія справді вийти з кризи, в першу чергу залежить від здатності до збору платежів за продажами та відновлення прибутковості основного бізнесу.

З точки зору доходів, Ronchuan за рік отримала 451,2 мільярдів юанів, що на 39% менше в порівнянні з попереднім роком, встановивши рекордно низький рівень за останні роки. Значне зменшення доходів не є індивідуальним випадком, а є загальною проблемою в результаті глибокої корекції в ринку нерухомості, основні причини якої можна звести до трьох:

По-перше, продажі в галузі залишаються низькими, а швидкість продажів наявних проектів сповільнюється. У 2025 році Ronchuan досягла контрактних продажів на суму 368,4 мільярдів юанів, що на 21,8% менше в порівнянні з попереднім роком, але все ще займає 20-у позицію в галузі, четверте місце серед приватних компаній у сфері нерухомості.

По-друге, обсяги доставки проектів та доходів скорочуються. У 2025 році площа доставки нерухомості Ronchuan знизилася на 23,1% у порівнянні з попереднім роком, що безпосередньо вплинуло на доходи.

По-третє, структура доходів є однобокою, а здатність до ризиків слабка. Серед загальних доходів Ronchuan у 451,2 мільярдів юанів, доходи від продажу нерухомості становили 330,5 мільярдів юанів, що складає 73,3% від загальних доходів, зменшившись на 281,8 мільярдів юанів у порівнянні з попереднім роком, що є основним фактором, що тягне за собою зниження доходів; бізнеси з управлінню нерухомістю та культурно-туристичні послуги, хоча і зберігають стабільне зростання, але їх обсяги обмежені, загалом становлять 114 мільярдів юанів, що становить 25,3% від загальних доходів, і не можуть компенсувати зниження продажів нерухомості.

Щодо зниження доходів від продажів нерухомості, Ronchuan пов’язує це зі зменшенням площі доставки нерухомості та середньої ціни продажу. У 2025 році площа доставки нерухомості Ronchuan зменшилася на 107 тисяч квадратних метрів (близько 23,1%), а середня ціна продажу проектів знизилася на 29,8%.

З точки зору прибутковості, Ronchuan за рік отримала чистий збиток в 123,3 мільярдів юанів, що, здавалося б, значно поліпшилося, але в основному завдяки значним доходам від реструктуризації боргу, операційна прибутковість ще не покращилася.

У 2025 році Ronchuan зареєструвала збиток від валового прибутку в 6,4 мільярдів юанів, а валова рентабельність склала -1,4%, тоді як у 2024 році валовий прибуток становив 28,9 мільярдів юанів. Збиток від валового прибутку означає, що доходи від продажу нерухомості недостатні для покриття витрат, продажи вже приносять збиток.

Ronchuan пояснила у фінансовому звіті, що зменшення валового прибутку та падіння валової рентабельності в основному зумовлені зменшенням доходів від продажу нерухомості в цьому році, зниженням частки високоприбуткових проектів у порівнянні з минулим роком, а також збільшенням резервів на зменшення вартості нерухомості в порівнянні з минулим роком. Якщо виключити вплив корекцій оцінки і резервів на зменшення вартості нерухомості, валовий прибуток Ronchuan за 2025 рік становить 24,1 мільярдів юанів, що відповідає валовій рентабельності 5,3%.

Крім того, фінансові витрати Ronchuan становлять близько 120 мільярдів юанів, що на 1,7 мільярдів юанів більше, ніж у 2024 році; інші витрати та збитки становлять 271,2 мільярдів юанів, в основному включаючи збитки від продажу дочірніх компаній, спільних компаній та асоційованих компаній у розмірі 89,2 мільярдів юанів, резерви на зменшення вартості довгострокових активів у розмірі 75,1 мільярдів юанів, резерви на судові та інші потенційні зобов’язання у розмірі 39,8 мільярдів юанів, чисті збитки від справедливої вартості інвестиційної нерухомості в розмірі 38,7 мільярдів юанів, збитки від продажу різноманітних активів у розмірі 11,4 мільярдів юанів тощо.

━━━━

Судові справи та фінансовий тягар

Ronchuan у фінансовому звіті розкрила, що кілька контрагентів подали до групи позови для вирішення питань, пов’язаних з непогашеними позиками, невиплаченими коштами за роботи та поточними зобов’язаннями з операційної діяльності, а також затримкою в доставці проектів. Серед них близько 511 позовів на суму понад 50 мільйонів юанів, загальна сума позовів становить близько 1751,8 мільярдів юанів, в основному за непогашені позики та невиплачені кошти за роботи.

Ці дані означають, що, незважаючи на завершення реструктуризації публічного боргу, Ronchuan на операційному рівні все ще стикається з великою кількістю потенційних вимог, і деякі проекти нерухомості та активи в культурно-туристичній сфері все ще підлягають ризику ліквідації або аукціону.

Ronchuan визнає, що група все ще стикається з великим тиском на операційну діяльність, що проявляється у зниженні обсягів продажів та цін, нестачі будівельних коштів для деяких проектів, незавершеними каналами фінансування, а також можливими або постійними борговими проблемами та судовими спорами з контрагентами.

Варто зазначити, що Ronchuan все ще має значні активи. На фоні тривалої тенденції скорочення в галузі, у 2025 році Ronchuan створила резерви на зменшення вартості в розмірі 170 мільярдів юанів, а чисті активи материнської компанії все ще становлять 341,7 мільярдів юанів. Крім того, загальний обсяг земельного банку компанії становить 10,8 мільйона квадратних метрів, з яких близько 70% розташовані в основних містах першого та другого рівнів.

У 2025 році Ronchuan активізувала 12 проектів нерухомості в 12 ключових містах, очікуючи отримати близько 112 мільярдів юанів коштів для вирішення існуючих боргових проблем проектів і запуску їхнього розвитку.

Ronchuan також активізувала проекти на ринку, які демонструють “феноменальний” продаж: минулого року загальна сума продажів Shanghai No.1 Residence перевищила 220 мільярдів юанів, стабільно займаючи перше місце в національному списку продажів; проекти Beijing Ronchuan No.1 Residence, Tianjin Meijiang No.1 Residence Phase II, Wuhan Optics Valley No.1 Residence та інші активовані проекти також мають високі продажі.

Аналізуючи Ronchuan, аналітик інвестиційної компанії зазначив, що якість земельного банку та брендова сила Ronchuan все ще залишаються, що є найбільшою відмінністю між нею та компаніями, що вже завершили продаж, але на даний момент продажі в галузі ще не стабілізувалися, а чи зможе земельний банк перетворитися на ефективні платежі, визначить, чи зможе компанія повернутися до позитивного грошового потоку.

Земельний банк є козирем, але наскільки добре він буде використаний, залежить від здатності перетворити його на платежі. Для Ronchuan справжня точка перевороту не в доходах від реструктуризації фінансових звітів, а в тому, чи зможе відновитися продаж.

Редактор чергування: Су Чжиюн

Редактор: Ма Лінь, Вень Хунмей