招商蛇口 змінює керівництво: перший річний звіт — чистий прибуток знизився на 74.6% | Спостереження за фінансовою звітністю

Запитай ІІ · Як нове керівництво має реагувати на падіння прибутків і виклики стратегічної трансформації?

“

Перед новим менеджментом стоїть не лише завдання стратегічної трансформації, а й звіт про результати, який зафіксував найнижчі показники за останні роки

Співробітник газети China House News Фу Шаньшан | Шанхай

«Правильний напрям — і тоді старання має сенс». 17 березня вдень на брифінгу щодо результатів діяльності за 2025 рік голова правління Чжу Венькай, який щойно вступив на посаду менше ніж пів року тому, розпочав саме з цих слів.

Це перша публічна поява управлінської команди після коригування складу. У вересні 2025 року «Чжаось/Цзаньжень Шекоу» завершив заміну ключових посад; Чжу Венькай очолив раду директорів, а Ні Лімін став генеральним директором.

Новій команді дісталася річна звітність із суттєвим падінням прибутку. Згідно з річним звітом, у 2025 році «招商蛇口» (Zhaoshang Shekou) отримав 1547,28 млрд юанів виручки від операцій, що на 13,53% менше в річному обчисленні; чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, становив 10,24 млрд юанів, зниження на 74,65% у річному вимірі; чистий прибуток після коригувань (non-GAAP) — 1,69 млрд юанів, падіння на 93,1% у річному вираженні.

Без сумніву, перед цим новим головою правління та новою командою стоїть ринковий іспит, на який відповісти буде не дуже легко.

━━━━

Наслідки «дорогого захоплення землі»

Знецінення запасів стало «чорною дірою» для прибутку

Падіння всіх ключових показників прибутковості — найбільш різко помітна проблема в цьому річному звіті «招商蛇口».

За весь 2025 рік чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, склав лише 10,24 млрд юанів, зниження на 74,65% у річному обчисленні; валова маржа знизилася до 13,76%, що на 0,85 в.п. менше в річному вимірі; маржа чистого прибутку становила лише 0,45%.

Генеральний директор Ні Лімін, відповідаючи на занепокоєння інвесторів, пояснив спад ефективності трьома факторами: по-перше, падіння в обсягах і цінах через циклічне коригування в галузі; по-друге, нарахування збитків від знецінення в сумі 44,1 млрд юанів; по-третє, облік за методом собівартості нарахування амортизації інвестиційної нерухомості в сумі 37 млрд юанів, що ще більше стискає простір для прибутку в поточному періоді.

Серед цього «招商蛇口» зазначає, що з огляду на принцип обережності він сформував резерви на знецінення активів загалом на 44,1 млрд юанів, що безпосередньо вдарило по прибутку компанії в цьому періоді; і за цим також видно, що «招商蛇口» в попередні роки проявляв агресивність на земельному напрямі.

Згідно з річним звітом, компанія за 2025 рік загалом отримала 43 земельні ділянки, що на 17 ділянок більше, ніж у 2024 році; загальна ціна землі — 938 млрд юанів, що на 93% більше; обсяг витрат на землю порівняно з 2024 роком майже подвоївся.

З погляду інвестиційного планування, хоча ключові міста все ще є основним напрямом для «招商蛇口», певні проєкти, коли отримували землю, мали занадто високі цінові ставки за граничною площею (floor area price). Зокрема, високовартісні ділянки в ключових містах, отримані в період із 2020 по 2022 роки, коли ринок почав знижуватися, стикнулися з великим тиском з продажів і навіть ризиком «перевернення цін» (коли ціна продажу нижча за собівартість). Тож доводилося нараховувати величезні резерви під знецінення запасів, що й стало «чорною дірою» для прибутку.

За даними річного звіту, у 2025 році «招商蛇口» сформував резервів під знецінення запасів на суму 32,68 млрд юанів. З них лише один проєкт — «Chongqing Zhaoshang Yutianfu» — дав нарахування 8,79 млрд юанів: цей проєкт компанія отримала в 2021 році, тоді ставка премії становила близько 130%; також проєкт «Xiamen Bay Huanzijing» у 2025 році нарахував 4,33 млрд юанів, що безпосередньо вдарило по прибутку компанії за цей рік.

Спостереження показують, що проєкти з надвисокими резервами під знецінення не були зосереджені цілком у містах третього чи четвертого ешелону: наприклад, у ключових містах, як-от Чунцін, Шеньчжень і Сямень, теж є окремі проєкти з істотним зниженням вартості. Це свідчить, що навіть у містах з високим потенціалом, якщо відбулося неправильне позиціонування проєкту, собівартість була надто високою або у відповідному районі була жорстка конкуренція, так само виникає тиск щодо реалізації й ризик збитків.

Ще важливіше те, що коли ці запаси, за якими було нараховано знецінення, у майбутньому будуть продані та їх визнають як дохід, оскільки їх балансова собівартість уже буде зменшена резервами під знецінення, тоді показана валова маржа може бути дуже низькою (аж до 0 або від’ємного значення). Тобто частина прибутку по цих проєктах уже була завчасно «вичерпана» у 2025 році, і в майбутньому вона не зможе більше сприяти зростанню прибутків «招商蛇口».

Навіть попри це, «招商蛇口» не зупинився й далі скуповував землю за високими цінами. У березні 2025 року «招商蛇口» придбав земельну ділянку в зоні високотехнологічного розвитку Ченду з премією понад 70%, оновивши рекорд ціни за граничною площею в Ченду; у Шеньчжені «招商蛇口» також здобув житлову землю в Передньому морському (Qianhai) районі з премією 86%, оновивши рекорд Шеньчженя за «земельним королем» (地王) за ціною за одиницю.

На тлі того, що в галузі загалом продажі йдуть повільно, а простір для прибутку стискається, як ці нові «земельні королі» зможе «переварити» «招商蛇口» — і чи не стануть вони знову новим тягарем?

━━━━

Підміна якості та бренду

Порівняно з минулим роком виручка від продажів знижується приблизно на 10%

Всім відомо, що показник виручки в фінансових звітах публічних компаній-забудовників відображає дохід від передачі/введення в експлуатацію проєктів, які були підписані в попередній період. У 2025 році операційна виручка забудовницького бізнесу «招商蛇口» знизилася на 16,33% у річному вимірі — і це напряму підтверджує, що в попередні роки продажі вже дали ознаки слабкості в плані «ліквідації запасів».

На брифінгу менеджмент «招商蛇口» повідомив, що компанія у 2025 році в рейтингу продажів за всіма каналами посіла 4-те місце, а її позиція в галузі ще підвищилася. Але з огляду на абсолютний розмір виручки від продажів, у 2025 році «招商蛇口» реалізував продажі за всіма каналами приблизно на 1960 млрд юанів, що все ще знижується більш ніж на 10% у річному вимірі.

За тиском на продажі насправді стоїть невідповідність між якістю продукції та брендом компанії.

За словами керівництва «招商蛇口», у топ-5 міст за обсягом продажів у 2025 році виручка за всіма каналами в кожному з них перевищила 10 млрд юанів. Зокрема, Шанхай із результатом понад 500 млрд юанів повернув собі перше місце; Пекін із 193 млрд юанів уперше увійшов у топ-5; Ханчжоу з 169 млрд юанів встановив рекорд входу до топ-4; Шеньчжень із понад 150 млрд юанів стабільно утримує третє місце; Ченду з понад 100 млрд юанів увійшов до топ-5.

Заступник генерального директора Люй Бін неодноразово наголошував на брифінгу: «Цей звіт про результати далiся непросто».

Проблема в тому, що клієнти за допомогою «живих грошей» закріпили ринкову позицію «招商蛇口», а натомість компанія віддала клієнтам будинки, які дедалі частіше викликають скарги щодо якості.

У Шанхаї, на ключовому ринку, часи «Zhaoshang Era» у серії «招商蛇口», які продавалися як «червоно-оформлений» проєкт, отримали скарги від власників щодо проблеми «товар не відповідає обіцяному»: у продажах компанія активно просувала «сосново-лісовий (森系) житловий стиль» і «будинки біля парку», але під час здачі в експлуатацію зелені насадження скоротилися до «рівного аеродрому»; обіцянка «розділення людей і машин» також не була виконана. Власники ставили під сумнів якості комунікації, називаючи це можливим неправдивим маркетингом. А на етапі післяпродажного сервісу, коли власники висували вимоги щодо виправлень, забудовник або не відповідав довго, або уникав зустрічей і відмовлявся, перекладаючи відповідальність — така майже «імітаційна» позиція остаточно загострила протиріччя та вплинула на довіру до бренду компанії.

У Ханчжоу власники повідомляли, що проєкт «招商翠印府», розроблений «招商蛇口», не провів оцінку ризиків повеней; а під час продажів забудовник замовчував важливі несприятливі фактори, пов’язані з різницею висот у 1,7 метра на західній стороні та тим, що двір «оточений зоною повеней». Також у попередньому публічному оголошенні відповідні попередження навмисно розмивалися, що створює підозру в навмисному введенні клієнтів в оману та шахрайстві. Крім того, проєкт називають еталоном якості для цього району, але фактична здача не відповідала обіцяному: виникли проблеми якості житла, що навіть привернуло увагу місцевих органів влади.

Щодо прогнозу продажів на 2026 рік Люй Бін вважає, що після того, як буде закріплена політична основа «стабілізації й зупинки падіння», ринок матиме шанси рухатися до стабільності, але диференціація між містами триватиме. Він повідомив, що план продажів компанії за всіма каналами на 2026 рік буде майже на рівні минулого року: компанія й надалі дотримуватиметься обережного принципу «продав — виробляй, продавай — інвестуй» (以销定产、以销定投), не буде бездумно женитися за масштабом, а прагнутиме зростання з якістю та надходженнями готівки.

На тлі тенденції переходу в галузі від моделі «масштаб понад усе» до «продукти та послуги» голова правління Чжу Венькай на брифінгу чітко окреслив стратегічний напрям «15-ї п’ятирічки» («十五五») для «招商蛇口»: зробити кращою забудову, посилити операційну діяльність, розширити сервіс, удосконалити контроль ризиків; і просувати трансформацію компанії з традиційного девелопера до моделі «девелопер + оператор + сервісний провайдер». Він зазначив, що в майбутньому буде посилено фокус на ключових стратегіях, а «система будівництва якісних будинків» стане центральним елементом для підвищення якості продукту й доставки/здачі.

Для нового менеджменту питання полягає в тому, як одночасно відновити показники прибутку та ще обігнати великий ринок продажів, а також забезпечити реалізацію інвестиційних прибутків — саме це є труднощами, з якими їм доведеться впоратися.

Черговий член редакції: Су Чіюнун

**Відповідальний редактор: Лі Хунмей, Вень Хунмей **