Потік пропозицій у піковий період, повторне закріплення цінності ядрової зони

Текст запозичено з: 《Шаньсі ванбао》

У 2026 році понад десять нових проєктів виведуть на ринок на ринку нерухомості Тайюаня

Черговий пік пропозиції, цінність центральних районів ще раз укріпиться

На початку 2026 року ринок нерухомості Тайюаня отримав період підвищеної активності з пропозицією, рідкісний за останні роки. Йдеться не лише про одночасне виставлення на біржу 12 земельних ділянок, а й про те, що невдовзі відновить роботу Greenland Central Plaza, а також про новини щодо оголошення про плани інвестицій майже на 5 млрд юанів по проєкту Сицяо в районі Сяодянь тощо. Завдяки цим подіям контури ринку новобудов Тайюаня в 2026 році поступово стають зрозумілішими. Цьому раунду пропозиції на ринку нерухомості притаманні чіткі риси: «різноманітність типів, стабільна цінність районів». Проєкти міського оновлення масово «розморозилися», забудову під керівництвом держпідприємств і центральних держкорпорацій прискорили, а ітерації продукту — пришвидшили. Ринок нових об’єктів Тайюаня, який дві роки був у затишші, нині входить у черговий пік пропозиції. За такими вимірами, як тип проєкту, забудовник та логіка цінності, можна чітко систематизувати картину та напрямки забудов на Тайюань у 2026 році — що саме планують вивести на ринок.

Три типи продуктів формують матрицю пропозиції　　У 2026 році структура пропозиції на ринку нових квартир Тайюаня демонструє багатовекторні тенденції. Три основні категорії — міське оновлення, нові платформи (напрями) та продовження великих проєктів — разом формують матрицю пропозиції.

Щодо міського оновлення, то в березні земельний ринок відображає, що саме в цьому напрямі відбувається основний рух: місто-реформи (城改) домінують. Просування проєктів на кшталт Шагу, Нантун тощо свідчить, що міське оновлення в центральному районі Тайюаня переходить у стадію реальної пропозиції. За словами фахівців, запуск цих проєктів поповнить запас дефіцитних житлових продуктів у старих міських районах. На винос на продаж у цьому раунді також виставили земельну ділянку 18 для розміщення проєкту реконструкції (改造) селища в межах села Нантун (城中村改造) у районі Ваньпайлинь: заплановане цільове призначення — житло з суміщенням комерції. Так само у районі Ваньпайлинь на синхронному етапі виставили ділянку 004 для реконструкції (改造) селища Шагу (城中村改造): вона включає житло, комерцію та супровідні послуги для дошкільнят/догляду. А в районі Сінсянлінь у переліку цього раунду продажів з’явилася також частина земельної ділянки 4 для проєкту розміщення працівників у гетто/трущобах (棚户区安置工程) у межах проєкту працівничого містечка: планується житло з суміщенням комерції та з послугами для дітей (托幼). Фахівці вважають, що зосереджене нарощування обсягу землі, що виводиться на ринок, у 2026 році забезпечить значну пропозицію товарного житла. Багато проєктів міського оновлення матимуть шанси знову активувати численні ключові локації в Тайюані.

А от Бюджинсько-комерційний пояс Фендун і зона Цзунгай (综改区) стали важливими майданчиками для пропозиції нових секторів. У лютому проєкт Сицяо в районі Сяодянь оприлюднив план тендерів. Згідно зі змістом, проєкт розташований на схід від Чженьмінь Сілу, на північ від лінії метро №8, площа ділянки близько 30 му. Загальні інвестиції — 49458 млн юанів. Планується загальна будівельна площа приблизно 70 тис. кв. м. Проєкт передбачає будівництво 5 житлових корпусів і 1 корпусу із супровідною комерцією. Крім того, планується облаштування денного центру догляду за людьми похилого віку, культурних івентових кімнат, поліцейського пункту, громадських туалетів, теплопункту та насосної станції, а висота проєктування — 80 метрів. Фахівці аналізують, що в межах Фендунського бізнес-комплексу локація проєкту Сицяо має суттєві переваги: поруч станція метро лінії 2 «Сицяо», зручна транспортна доступність, навколо — повний набір медичних і комерційних сервісів. Запуск проєкту додатково посилить житлові функції Фендунського бізнес-поясу. До того ж у грудні минулого року компанія Poly (保利) із премією понад 51% успішно викупила ділянку swp—2551. Це — рідкісний за останні роки випадок преміального продажу на земельному ринку провінційного центру. Ділянка розташована на лівому (східному) березі річки Фенхе, у селі Ліцзячжуан, неподалік — станція метро лінії 2. За характеристиками — серед ділянок зони Цзунгай — це одна з тих, що має «риси ландшафтної елітної нерухомості (景观豪宅)».

Окрім вищезазначених абсолютно нових проєктів, у деяких наявних на ринку проєктах також з’явилися нові зміни щодо наступних земельних ділянок або ділянок поруч — і це, за прогнозами, може додати в 2026 році нові продукти для ринку нерухомості провінційного центру. У листопаді минулого року було оприлюднено коригування генерального плану проєкту Rongxin Shiguang Cheng. Тайюанський муніципальний підрозділ з адміністрування та обслуговування процесів схвалення (行政审批服务管理局) опублікував повідомлення про публічне ознайомлення із проєктно-планувальним рішенням щодо будівельного плану для земельних ділянок BYS01, GD03, NW12 (коригування) у межах проєкту міської реконструкції (城中村改造) сіл Байяншу, Гудадань та Наньшяо відповідно. Загальна будівельна площа підвищилася до 494 тис. кв. м, а кількість квартир — до 3519. Як відомо, Rongxin Shiguang Cheng — відомий великий проєкт у північній частині міста, що включає житло, комерцію, підземні гаражі (地库) та інші формати. Запропоновані цього разу зміни плану відповідають новим правилам щодо житлового будівництва. А неподалік, у районі Rich Power City (富力城), у грудні минулого року нарешті успішно продали ділянку SWP-2518, яка неодноразово «зривалася» через відсутність купівель. За словами фахівців, ця ділянка є резервом під подальший розвиток, який раніше залишав Rich Power City під час реконструкції селища (城中村改造) Дунхуафан. «З позиції локації видно, що ділянка затиснута між кількома житловими кварталами Rich Power City: зліва — східна сторона кварталу №8 (в районі восьмого корпусу, східний сектор), справа — східна сторона Taoyuan (富力桃园), знизу — північна сторона західного сектору кварталу №8. Місцеві мешканці кажуть, що це “залишкова ділянка Rich Power City”». Фахівці також додають: за результатами продажу видно, що врешті ділянку отримала компанія Taiyuan Yuexiu Yuan Real Estate Development Co., Ltd. (太原市樾秀垣房地产开发有限公司). У майбутньому це буде абсолютно новий, незалежний від Rich Power City, житловий проєкт, але оскільки він межує з цим великим житловим комплексом, можна буде користуватися всіма вже сформованими зрілими інфраструктурами та сервісами.

Держпідприємства та центральні держкорпорації залишаються головними забудовниками　　За поточної ринкової ситуації різні забудовники мають свої власні фокуси. У складі центральних держкорпорацій (央企) — Poly, China Resources, Jinmao тощо — продовжують поглиблювати роботу на ринку середнього та високого класу для покращення житла; у складі держпідприємств (国企) Shanxi Construction Investment (山西建投) демонструє сильне лідерство; а інші забудовники — частково прориваються через схеми підряду (代建), комерцію, партнерства тощо.

Будучи центральною держкорпорацією, що роками тримає верхні позиції на ринку Тайюаня, Poly продовжує поглиблювати свою присутність. Проєкт Poly Longcheng Purui (保利龙城璞悦), розташований на перетині Лунченг Дадзе та Пін’ян Саньлу (平阳南路), триває в реалізації. Цей проєкт — житло покращеного класу від Poly у сегменті Longcheng Street (龙城大街). Зокрема, комерційний корпус №1 отримав дозвіл на попередній продаж (预售许可证) у січні 2026 року, а здача, як очікується, відбудеться у грудні 2026 року. Житлові корпуси №1–5 планують здати в межах цього року. Відкриті вже й нові демонстраційні зразки відповідно до нових правил (新规新品样板间), продажі стартують у квітні. Крім того, цього ж року на ринок вийдуть нові ділянки Poly — Tongda Street (通达街) і ділянка в селі Ліцзячжуан (李家庄) у районі Сяодянь. Особливо примітна ділянка Ліцзячжуан у межах району Цзунгай у провінції (山西综改区): рівень преміального коефіцієнта перевищує 50%, ціна за поверх/площу (楼面价) перевищила 4000 юанів/кв. м — це повною мірою показує, що забудовник високо оцінює цей регіон. Присутність China Resources у Тайюані також варто відзначити: у районах Янцзябао (杨家堡), що привертають увагу, дві ділянки з високим коефіцієнтом містобудівної щільності (高容积率) планують розпочати цього року. Це — один із проєктів у 2026 році, який найбільше привертає увагу інсайдерів у провінційному центрі. Нові ділянки по Longcheng Dajie для Jinmao також увійдуть у стадію розробки.

З боку держпідприємств Shanxi Construction Investment (山西建投) — один із забудовників, який за останні пів року забрав найбільше земельних ділянок на ринку Тайюаня, що демонструє відповідальність держпідприємств за стабілізацію ринку нерухомості. У грудні 2025 року Shanxi Jiantou Real Estate (山西建投地产) успішно викупила ділянку з номером SWG—2528 за 244,6 млн юанів (2.446亿元). Ділянка розташована на виїзді (高速公路口) у районі Сяодянь, і більшість фахівців вважають, що це земельна ділянка для проєкту Jiantou · Shiyi Fenhe II (建投·诗意汾河二期). З моменту виходу на ринок першої черги Jiantou · Shiyi Fenhe (建投·诗意汾河一期) у липні 2024 року накопичений обсяг продажів перевищив 1 млрд юанів, і вона стала «феноменальною» червоною гарячою пропозицією (现象级红盘) на ринку нерухомості Тайюаня. Як розповіли фахівці, з урахуванням просування нових правил будівництва у Тайюані на 2025 рік і політики «хороших будинків» (好房子), друга черга Shiyi Fenhe II отримає оновлення продукту: імовірно — перехід до категорії покращеного житла, вищий коефіцієнт «придатності/ефективності» (高得房率), а також збільшення частки комфортних великих площинних квартир (舒适型大平层). Ще раніше, у липні 2025 року, Shanxi Construction Investment також придбала ділянку SWP—2528 на Longcheng South Street (龙城南街). Вона розташована поруч із Longcheng Dajie та головною магістраллю Malianying Road (马练营路). Коефіцієнт містобудівної інтенсивності (容积率) становить лише 2.5, планується будівництво малоповерхових будинків із низькою щільністю (低密度小高层). У підсумку формується житло високої якості для життя.

На тлі того, що головну роль відіграють держкорпорації та центральні держкорпорації, деякі брендові забудовники отримують локальні прориви через схеми підряду, перезапуск старих ділянок тощо; при цьому з’явилися новини й щодо проєктів місцевих забудовників. У лютому цього року компанія Genside (金地管理) підписала угоду про підряд на управління (代建) з проєктом, що залишився, у районі Сяодянь — «Millennium · Flower Fragrance Residence» (千禧·花香丽舍). Після того як проєкт був зупинений понад десять років, нарешті з’явився шанс на відновлення. Також Genside у майбутньому Cloud · Yun Future (未来云著二期) має нові відомості: у березні було опубліковано повідомлення про коригування плану проєкту реконструкції «селища в місті» (城中村改造) у районі Дуншеху (东社村) у районі Ваньпайлинь. Цю земельну ділянку отримала компанія Shanxi Dongya Real Estate Development Co., Ltd. (山西东雅房地产开发有限公司). Вона стане ділянкою для подальшого розвитку проєктів Genside · Yun Future. Цього ж року, у 2026, вийдуть нові продукти у Fangui Central Park (远大中央公园). Згідно з повідомленням про публічне ознайомлення з проєктно-планувальним рішенням, опублікованим у березні, параметри продукту було переглянуто: із 2249 квартир — до 1446 квартир. Середня площа на квартиру зросла з 115 кв. м до 168 кв. м, і проєкт буде виведено на ринок з абсолютно новою концепцією/позиціонуванням. Що стосується Shixin Shiguangli (实信拾光里), то наприкінці минулого року він отримав дозвіл на попередній продаж; у січні цього року проєкт уже офіційно відкрив продажі. На посередницьких платформах відображається, що для частини корпусів орієнтовні строки здачі — наприкінці цього року.

Кілька найбільш популярних напрямів у провінційному центрі мають свої особливі акценти　　Оскільки найближчим часом на ринок виведуть нові продукти, гарячі сегменти Тайюаня розвиваються по-різному. У цьому раунді «хвилі пропозиції» кожен сегмент має свої акценти.

Багаторічною закономірністю стало те, що сегменти Чанфэн (长风) і південний внутрішній кільцевий проспект Захід (南内环西) зосереджують велику кількість елітних проєктів. У звіті про роботу уряду району Ваньпайлинь за 2026 рік прямо зазначено: «Проєкт Greenland Central Plaza (活力盛启绿地中央广场), створення високоякісного центрального бізнес-району на західному березі річки Фенхе». У лютому цього року призупинений багаторічний проект Greenland Central Plaza (нині назва Taiyuan Greenland Bund Center, 太原绿地外滩中心) отримав дозвіл на попередній продаж. Проєкт одразу виставив до продажу корпуси 1–4, а також комерційні стилі-надбудови (commercial裙房) і підземний паркінг. Загалом — 1768 квартир. Фахівці зазначають: за інформацією з відкритих публікацій у медіа, проєкт планують повністю відновити роботи у квітні. Після перезапуску він створить міський комплекс, який об’єднає висококласний готель, офіси класу А та преміальну комерцію. Вартісність елітного житла в цьому районі ще більше закріпиться, а такі проєкти як Нантун у рамках міського оновлення (南屯城改) також зможуть частково зняти дефіцит висококласного житлового попиту в регіоні.

У 2026 році ще один район, який вартий очікування, — сегмент озера Цзиньянху (晋阳湖). Під час нещодавнього зосередженого виведення землі на ринок в цьому секторі особливо помітна концепція «першими — інфраструктури». Тут є не лише зарезервовані земельні ділянки під середні та початкові школи, а й великі ділянки під житло із суміщенням комерції. «Сегмент Цзиньянху вже перетворився з території, де раніше головним була лише ресурсна цінність озерного виду, на комплексний міський район». Фахівці аналізують, що в 2026 році багато проєктів у районі Цзиньянху варто очікувати. По-перше, це Sunny Fenhe Bay (阳光汾河湾): у листопаді минулого року Тайюанський департамент адміністративного розгляду та управління оприлюднив повідомлення про проєктно-планувальне рішення щодо будівель у зонах E і F цього проєкту. Рівень «отримуваності» (得房率) вищий, а оптимізація продукту — помітна. Як повідомляється, проєкт буде реалізований за схемою підряду (代建) компанією Genside Group (金地集团), а старт на ринок очікують у вересні. Також є проєкт Guotou Jinhu Yalan (国投晋湖雅澜): у березні було опубліковано оголошення про тендер на оздоблення готовими матеріалами (精装工程招标公告), тож до офіційного виходу на ринок залишилося недовго. Додаючи до цього наявні проєкти Hai Shang Fu (海尚府), Vanke West Lake Hidden Beauty (万科西湖隐秀) тощо, сегмент Цзиньянху все ще залишається ключовим районом постачання на ринок нерухомості провінційного центру.

Ще один гарячий район — Longcheng Dajie. Асортимент охоплює ультраелітні (顶豪), елітне покращення, покращення для тих, хто може йти по базовому попиту (刚需改善), а також квартирні (апартаментні) типи продуктів. Цього року в межах району, окрім нових продуктів Poly Longcheng Purui, Shanxi Construction Investment і Jinmao, також є проект з орендно/придбанням за схемою забезпечення житлом — Lihua · Longcheng Tianrui (丽华·龙城天瑞). Lihua · Longcheng Tianrui вже у січні 2026 року отримав 《建设工程规划许可证》. Заплановано будівництво 13 житлових корпусів, загальна будівельна площа — приблизно 154 тис. кв. м, масштаб спільноти — відчутний. Наразі проєкт переходить у стадію тендерів на будівництво та нагляд; наступний крок — старт будівництва. Проєкт межує з елітними проєктами Poly Longcheng Tianjun (保利龙城天珺), Longcheng Jinmao Mansion (龙城金茂府) тощо. Його коефіцієнт 2.34 по містобудівній щільності та показник озеленення 35% забезпечують коректний рівень щільності забудови й раціональне компонування громадських просторів.

Увесь асортимент нових продуктів за стандартом “хороших будинків” виходить на ринок　　Загалом, у 2026 році ринок нерухомості Тайюаня матиме активний період постачання. Поширена думка в індустрії полягає в тому, що вихід на ринок десятків нових і оновлених проєктів справить відчутний вплив на ринок нерухомості провінційного центру.

Останні роки ринок нерухомості в провінційному центрі страждав від загальної нестачі пропозиції, а також виникло «невідповідність попиту й пропозиції». З одного боку, ринок справді все важче пропонує новозбудовані товарні житлові об’єкти, орієнтовані на базовий попит (刚需) і з контрольованою ціною. З іншого боку, на ринку все ще існує значний обсяг житлових запасів, який потрібно «переварити» — житло із гарантійним забезпеченням і вторинний ринок поступово приймають цей попит.

Після впровадження стандарту «хороших будинків» забудовники почали змагатися за 3-метрову висоту поверху, високий рівень отримання корисної площі, розумні (інтелектуальні) комплектації. Більш вишукані рішення з озелененням території та клуби/приватні простори для дозвілля стали базовим оснащенням. Ці продукти дедалі більше віддаляються від потреб групи базового попиту, які прагнуть «низької загальної ціни й повного набору функцій». «Ринок виставлених на продаж земель охоплює широкі масштаби, а очікуваних нових житлових проєктів — безліч. Це не лише проєкти міського оновлення в ключових районах на кшталт Янцзябао та Нантун, а й нові проєкти, що спираються на вже сформовані інфраструктури, такі як реконструкція селища в Дунхуафані (敦化坊城中村改造) і Sunny Fenhe Bay (阳光汾河湾). Це дає покупцям більш різноманітний вибір». Як вважають фахівці, у минулі два роки нові проєкти виходили на ринок рідше; і коли старі проєкти та старі ділянки поступово активуються, ситуацію з недостатністю пропозиції нових квартир у Тайюані вдасться ефективно полегшити. Загальна спільна риса нових джерел цього року — це продукти нового стандарту «хороших будинків».

Крім того, навіть якщо пропозиція збільшується, вартість центральних локацій продовжить систематично укріплюватися. Фахівці зазначають: проєкти міського оновлення, такі як Нантун і Шагу (南屯、沙沟), розташовані в центральному районі Ваньпайлинь; а такі сегменти як Янцзябао й Ціньсянь (亲贤长风) — це місця, де земля «ціна на вагу золота». Вихід на ринок проєктів у цих центральних локаціях ефективно задовольнить потреби в покращенні житла, а цінові очікування залишатимуться стабільними. Водночас потенціал розвитку нових сегментів, таких як Фендунський бізнес-пояс і зона Цзунгай, а також розміщення (присутність) державних центральних забудовників на кшталт Poly та Shanxi Construction Investment слугує підтвердженням цінності цих сегментів.

У 2026 році ринок нерухомості Тайюаня стане роком подальших змін у продуктах. Під впливом нових будівельних правил та політики «хороших будинків» форми продукту на кшталт квартир з вищим рівнем отримання площі, а також низькоповерхових «палацевих» (洋房) будинків з прискореною ітерацією — просуваються швидкими темпами. Оновлення продукту почне чинити тиск (витіснення) на старіші правила й нові квартири, що будувалися за ними. Фахівці зазначають: не лише вторинний ринок може відчувати ціновий тиск через інновації нових продуктів, але й новобудови за старими правилами також зіткнуться із впливом на обсяги та ціни. У результаті двох факторів — піку пропозиції та ітерацій продукту — ми побачимо більш різноманітний і якісніший характер розвитку. Для покупців це означає більше простору для вибору та кращі враження від продуктів. Для ринку центральні локації та нові сегменти сформують диференційовану картину розвитку, разом просуваючи ринок нерухомості Тайюаня до більш зрілого та раціонального етапу.

《Шаньсі ванбао · Шаньхе+》репортер　Чай Сюйхуей