Китайська компанія China Jinmao у 2025 році демонструє зворотний тренд у зростанні показників, керівництво стверджує, що якісні забудовники мають «більше можливостей ніж викликів»

Запитання до AI · Як China Jinmao може зростати всупереч спаду в індустрії завдяки продуктам?

Журналісти Zhongjing У Цзинь Лі Чжікун, Пекін

У 2025 році, коли індустрія нерухомості переживає глибоку корекцію, China Jinmao (00817.HK) представила звіт про зростання всупереч тенденціям.

24 березня компанія опублікувала фінансовий звіт, згідно з яким обсяг підписаних продажів у 2025 році досяг 1135 млрд юанів, що на 16% більше в порівнянні з попереднім роком, а рейтинг в індустрії піднявся до 8 місця, встановивши історичний рекорд. На фоні зниження обсягів продажів у більшості провідних компаній, цей показник привернув увагу ринку.

На прес-конференції з приводу фінансових результатів голова China Jinmao Тао Тяньхай висловив своє бачення щодо перспектив індустрії. Він вважає, що на даний момент корекція ринку досягла нижньої точки, і в 2026 році індустрія все ще буде в процесі стабілізації і відновлення, демонструючи характерні риси «зміцнення індустрії, структурної диференціації, прориву компаній». Він також зазначив, що з поступовою стабілізацією ринку, накопичений потенційний попит у ключових містах першого та другого рівнів має шанси бути реалізованим, а в містах третього та четвертого рівнів проекти, що відповідають умовам «чудове місцерозташування, чудовий продукт», все ще мають можливості.

Продуктова сила стимулює оптимізацію структури продажів

Фінансовий звіт показує, що зростання China Jinmao у 2025 році не залежить від зниження цін. На фоні зниження підписаних продажів у 10 провідних компаній на 16%, середня ціна продажу компанії знову зросла. Ціна підписаних угод на житло зросла на 24% з 2,18 тис. юанів/квадратний метр до 2,7 тис. юанів/квадратний метр у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Цей показник безпосередньо пов’язаний з оновленням продуктового портфоліо компанії. Журналісти дізналися, що компанія постійно реалізує свою продуктовий портфель “Jin Yu Man Tang”, запущений у 2024 році, з 6 проектами Jinmao Fu, 7 проектами Pu (Yu) System, 5 проектами Man System та 8 проектами Tang System, що користуються популярністю в кількох містах. Щодо регіонального розподілу, частка підписаних продажів у містах першого та другого рівнів досягла 96%, а частка підписаних продажів у північному та східному Китаї зросла до 73%. Обсяги підписаних продажів у Пекіні та Шанхаї, двох містах першого рівня, перевищили 200 млрд юанів, а продажі на ринку Сіан перевищили 100 млрд юанів.

На прес-конференції з приводу фінансових результатів Тао Тяньхай описав поточну конкурентну ситуацію в індустрії як “перехід від повної конкуренції до олігопольної конкуренції”. Він вважає, що після перетворення індустрії залишилися в основному провідні компанії, а конкуренція зосередиться на продукті та ефективності управління. Для якісних компаній, які вижили, “майбутнє обіцяє більше можливостей, ніж викликів”.

Поряд зі зростанням обсягів продажів, прибутковість China Jinmao у 2025 році демонструє ознаки відновлення. Загальний валовий прибуток склав 92,21 млрд юанів, що на 7% більше в порівнянні з попереднім роком, а загальна валова маржа зросла до 16%; чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, склав 12,53 млрд юанів, що на 18% більше в річному вимірі.

За покращенням прибутковості стоять зміни в стратегії отримання проектів та їх управління. Керівництво на прес-конференції повідомило, що з 2024 року компанія отримала 43 проекти, зосередивши увагу на ключових містах та сегментах, середня чиста прибутковість продажу перевищує 10%. В той же час, активізація існуючих проектів стала ще однією головною лінією, у 2025 році було завершено ліквідацію 47 проектів, а також активізовано 15 земельних ділянок та 26 великих активів.

Підвищення ефективності управління відображається в тривалості проектів. Минулого року середній час відкриття нових проектів скоротилося до 5,2 місяців, що зміцнило стратегію “швидке відкриття, швидке повернення, швидка ліквідація”, а швидкість відновлення операційного грошового потоку скоротилася до 10,4 місяців. Що стосується контролю витрат, витрати на продажі, управлінські витрати та фінансові витрати знизилися на 4%, 13% та 9% відповідно, що звільнило простір для прибутку.

Щодо фінансової структури, в звітному періоді середня вартість нового фінансування China Jinmao знизилася до 2,75%, що відповідає найнижчим показникам в індустрії. Структура боргу продовжує покращуватися, частка кредитів на розробку та операційних кредитів зросла до близько 50%, частка валютного боргу щороку зменшується до 20%. Станом на кінець звітного періоду компанія має невикористані кредитні лінії в банках на понад 700 млрд юанів, що забезпечує фінансові резерви для подальших інвестицій.

Фокус на інвестиціях та друга хвиля зростання

У сфері інвестицій China Jinmao продовжує стратегію “зосередження та концентрації”. У 2025 році всі 21 новий проект, що отримані, розташовані в містах першого та другого рівнів, з яких частка інвестицій у Пекіні та Шанхаї, двох стратегічно важливих містах, досягла 66%. Станом на кінець звітного періоду 89% невикористаного товару компанії розташоване в містах першого та другого рівнів, а частка невикористаного товару в містах першого рівня зросла на 8 процентних пунктів до майже 30%, структура товару продовжує зосереджуватися на містах високого рівня.

Керівництво на прес-конференції зазначило, що в 2026 році компанія дотримуватиметься принципу “лідерство продукту, клієнт на першому місці”, створюючи більше цінностей для клієнтів шляхом підвищення продукту. У інвестиційній стратегії буде продовжено стиль “активні, але не агресивні”, зосередившись на містах високого рівня, і “інвестувати добре”.

Окрім основного бізнесу з розробки, друга хвиля зростання China Jinmao у 2025 році просунулася вперед. Підприємство Jinmao Services (00816.HK) збільшило площу управління на 5% у річному вимірі, а обсяг доходів зріс на 18,5%, з яких основний дохід від управління нерухомістю зріс на 23%. Що стосується орендованої нерухомості, дохід від комерційної діяльності зріс на 9%, а EBITDA готелів зросла на 31%. Проекти, такі як Ханчжоу Ціньваншуйцзє, Цзінмао Центр на Північному березі, відкрилися минулого року, а бізнес з легким капіталом продовжує розвиватися.

Як спроба сек’юритизації активів, перші в Китаї публічні REITs для споживчих інфраструктур — Huaxia Jinmao Commercial REIT завершили 7 виплат дивідендів, а їх частка залишається стабільною на рівні понад 5%.

Щодо майбутньої стратегії, керівництво на прес-конференції зазначило, що China Jinmao під час корекції в індустрії виконала етапне завдання “вижити”, а на наступному етапі метою буде “жити добре”, подальша активізація існуючих проектів та покращення нових, прагнучи “жити яскраво”.

(Редактор: Лі Чжікун, Рецензент: Тун Хайхуа, Коректор: Янь Цзіньнін)