Не лише вражаючі результати! China Jinmao запускає другу криву розвитку, чи прискорюється шлях трансформації?

Питай AI · Як «друга крива» China Jinmao може стати новим двигуном зростання?

Виробник|Chinavest Media

Рецензент|Лі Сяоян

У 2025 році, завдяки «комбінаційному пакету» політик, ринок нерухомості поступово стабілізувався і повернувся до зростання. China Jinmao у протидію тренду перебудувала стратегію: зосередившись на ключових містах першого та другого ешелонів, глибоко опрацювавши преміальні продукти покращеного житла, оптимізувавши фінансову структуру та здійснивши низку інших стратегічних кроків, компанія здала яскраву підсумкову «п’ятирічку 14-го плану (2021–2025)». На старті «п’ятирічки 15-го плану» China Jinmao чітко визначила новий генеральний план — з ідеєю, де продукт є провідником, а клієнт — на першому місці, компанія робить усе, щоб стати провідником продуктової індустрії та «відмінником» трансформаційного розвитку, додаючи галузі новий імпульс для високоякісного зростання.

На тлі того, що в галузі загалом склалася дилема «збільшують доходи, але не збільшують прибутки», результати China Jinmao у 2025 році демонструють сильну стійкість. Дані показують, що за весь рік компанія досягла доходу 593,71 млрд юанів, що на 1% більше за рік тому; прибуток, що належить власникам, становив 12,53 млрд юанів, зростання на 18%; чистий прибуток (після вирахування збитків від справедливої вартості інвестиційної нерухомості) — 13,63 млрд юанів, зростання на 2%. На продажах також — сильні результати: сума підписаних продажів 1135 млрд юанів, +16% р/р; позиція в галузі піднялася до 8-го місця, досягнувши історичного максимуму.

За зростанням прибутковості стоїть подвійна підтримка — продуктовий потенціал і операційна ефективність. Розробка нерухомості як ключовий бізнес: за весь рік забезпечила дохід 494,76 млрд юанів, тобто 80% від загального доходу; валова маржа підвищилася на 2 в.п. р/р до 13%. Нову продуктову лінійку «金玉满堂» введено в дію та вона почала давати ефект: у 2025 році створено «6府7璞5满8棠» — загалом 26 проєктів, реакція ринку була гарячою. Серед них Xi’an Jinmao «璞逸东方» став чемпіоном за обсягом продажів у місцевості; а проєкт Jinmao «璞元» у Шанхаї, район Хункоу, — 99 квартир із середньою ціною 166 000 юанів/м² — був розпроданий за 26 хвилин, демонструючи можливість преміального ціноутворення в сегменті високоякісних продуктів.

Операційна ефективність і надалі оптимізується: результативність операційної стратегії «швидко відкривати, швидко повертати, швидко закривати» була помітною. У 2025 році середній термін від отримання землі до першого старту (首开) скоротився до 5,2 місяця; у проєктах Chongqing «璞印金开», Chengdu «东城金茂晓棠», Shanghai «润云金茂府» та інших реалізовано схему «отримання землі в той самий рік — закриття/ліквідація в той самий рік». Середній цикл «повернення» операційних грошових потоків у плюс — 10,4 місяця; середня частка конверсії від першого стартового бронювання до фактичної реалізації — 128%, а частка цінової конверсії — 104%. Усі показники прибутку в цілому суттєво покращилися; середня чиста маржа прибутку на 1,2 в.п. вища, ніж у попередньому обґрунтуванні (可研). Паралельно компанія реалізує «奋进计划»: у 2025 році вирішено 36,2% проблем із наявними запасами, що забезпечило багатовекторні віддачі та звільнило простір для подальшого розвитку.

З огляду на сегментацію ринку, China Jinmao дотримується стратегії «звуження фокусу та точкові інвестиції», а інвестиції в землю повністю зміщує у напрямі ключових міст першого та другого ешелонів. У 2025 році компанія отримала загалом 21 проєкт: загальна сума землевиплат — 577 млрд юанів; частка інвестицій у землю (权益土地投资额) — 272 млрд юанів; додані місткості (计容面积) у земельних резервах — 1,97 млн м². Усі ставки — в містах першого та другого ешелонів. Зокрема, інвестиції в Пекін і Шанхай як дві ключові стратегічні глибокоопрацьовані міста становлять 379 млрд юанів, що досягає 66%; фокус — на основних районах міст із високим потенціалом, з урахуванням «міських вигод» регіонального розвитку.

Структура вартості майбутніх грошових надходжень (货值) ще оптимізується. На кінець року нерозпродана 货值 становить близько 2786 млрд юанів — цього достатньо для майбутніх потреб операцій. Із них 67% зосереджено в економічно розвинених регіонах на кшталт Північного Китаю та Східного Китаю; 89% — у містах першого та другого ешелонів. Частка міст першого ешелону станом на кінець 2024 року зросла на 8 в.п. — до майже 30%, закладаючи міцну основу для стабільного зростання результатів. Щодо темпів інвестування/підготовки проєктів у 2026 році, старший віцепрезидент China Jinmao Чжан Хуей уточнив тональність «позитивно, але без надмірної агресії»: ціль — 300 млрд юанів інвестицій у частку (权益投资), збалансовуючи швидкість розвитку та якість і безпеку.

Щодо активів зі «стоку» (存量盘活), China Jinmao пришвидшує оптимізоване управління та реалізацію активів. У 2025 році завершено ліквідацію/закриття 47 проєктів; 15 земельних ділянок і 26 великих активів реалізовано та приведено в обіг (盘活). Завдяки двом «колам» підходу — «покращити приріст» і «активувати сток» — досягнуто швидке повернення грошових коштів і ефективне розміщення ресурсів. Одночасно компанія, спираючись на чотири цілі — задоволеність клієнтів, фінансове здоров’я, стабільне зростання та «вдосконалення організації», — переводить сервісний бізнес із зростання масштабу до зростання з якістю: дохід від послуг з управління нерухомістю зріс на 24% р/р; площі під управлінням і якість сервісу — зросли за обома напрямами.

Фінансова стабільність — головна опора компанії в період циклів. У 2025 році China Jinmao досягла значних результатів у оптимізації боргу та зниженні витрат, що створило достатній запас для зростання прибутків. На кінець звітного періоду загальна сума процентних банківських кредитів та інших позик становила 1290,12 млрд юанів. Частка девелоперських кредитів/кредитів для операцій (开发贷/经营贷) підвищилася приблизно до половини — 639,51 млрд юанів; це значно вище, ніж частка 22% у 2024 році, тож боргова структура стала більш раціональною. Частка боргу в іноземній валюті постійно скорочувалася: з 29% у 2023 році до 20% у 2025 році, знижуючи ризики коливань валютного курсу.

Розподіл строків погашення стає більш збалансованим: частка боргу, що погашається протягом одного року — 21,8%; протягом другого року — 22,3%; з третього по п’ятий рік — 37,3%; понад п’ять років — 18,6%. Це ефективно пом’якшує тиск короткострокового погашення. Крім того, компанія має грошові кошти та еквіваленти грошових коштів 284,03 млрд юанів; чистий борг — 966,23 млрд юанів; чисті зобов’язання після коригування показника капіталу становлять 69%, а фінансові індикатори залишаються в здоровому діапазоні.

Зниження вартості фінансування суттєво впало й стало одним із ключових світлих моментів фінансового менеджменту в 2025 році. Додаткові витрати на фінансування протягом року становили 2,75%, що на 67 в.п. нижче від 3,39% у 2024 році. Детальніше: в публічному ринку вартість фінансування встановила новий мінімум. Протягом року компанія випустила 4 транші корпоративних облігацій сумарно на 73 млрд юанів; найнижча вартість фінансування — лише 2,3%. Для наявних активів фінансування продовжувало виходити на новий рівень: під заставу якісних активів, зокрема Beijing KaiCheng World Trade Center, Shanghai Jinmao Tower та ін., отримували кредити з низькою вартістю. За 2025 рік сумарно вибрано кошти за операційними кредитами (经营贷) 226 млрд юанів, строк — 15 років, а вартість — всюди нижче 3%; для девелоперських кредитів під нові проєкти — повнообсяговане й низьковартісне вибіркове отримання: сумарно вибрано 314 млрд юанів, середня вартість — лише 2,34%. Станом на кінець року компанія має невикористані банківські кредитні ліміти більш ніж на 700 млрд юанів; запас коштів достатній, забезпечуючи надійну підтримку подальшого розвитку.

На зустрічі з інвесторами 24 березня щодо результатів діяльності China Jinmao голова Тао Тяньхай чітко визначив напрями розвитку на майбутні п’ять років: макроекономіка та ринок нерухомості й надалі зазнаватимуть тиску, але для компаній, які мають підготовку та можливості, це ключовий період для стратегічного прориву, «випередження на повороті» (弯道超车). Компанія впроваджуватиме ідеї «продукт як провідник» і «клієнт понад усе», докладатиме всіх зусиль, щоб створити провідників продуктової індустрії та «відмінників» трансформаційного розвитку, просуваючи бізнес у бік більш високої якості та більш вираженого характеру.

У продуктовому вимірі China Jinmao пришвидшить побудову продуктової культури: спираючись на елементи на кшталт технологічних інновацій, точного будівництва (精益建造), естетичного мистецтва, екстремально досконалої постачальницької ланки (极致供应链), компанія створює провідне нерухомісне девелоперське підприємство з технологічним «ядром», культом досконалого продуктового пошуку та екстремально якісним сервісним досвідом. Спираючись на продуктовій лінії «金玉满堂», компанія й надалі підвищує якість продуктів, посилює ключові переваги на кшталт технологічного комфортного проживання та зеленої здорової якості, задовольняє потреби мешканців у підвищенні рівня споживання та прагне стати еталоном у сегменті преміального покращеного житла.

У площині трансформації компанія фокусуватиметься на розвитку «другої кривої»: підсилить напрям «високоякісного володіння», якісний сервіс та бізнес у сфері будівельних технологій, формуючи провідний бренд «особливе й красиве, точне й красиве» («特而美、精而美»). Будівельні технології стануть захисним ровом (护城河) у диференційованій конкуренції; ціль — стати лідером у своїй нішевій сфері. Напрям володіння (持有业务) продовжуватиме розширення за моделлю легких активів (轻资产模式): у проєктах на кшталт Hangzhou Qinwang Water Street (杭州秦望水街), і North Bund Jinmao Center (北外滩金茂中心) робота успішно розпочалася; дохід від комерційної експлуатації зріс на 9% р/р. Сервіс з управління нерухомістю закріплює базу: ключовий дохід від управління об’єктами зріс на 23% р/р, а рівень задоволеності клієнтів — на високому рівні.

Щодо галузевої картини, Тао Тяньхай зазначив, що галузь перебуває на стадії «формування дна та відновлення»: проявляються характеристики «галузь формує дно, структура розділяється, а компанії прориваються». Потенційний попит у містах першого та другого ешелонів залишається сильним; у містах третього та четвертого ешелонів якісні проєкти досі мають можливості, а ринок, як очікується, має зупинитися і відскочити. За прискоренням «змивання» (очищення) ринку конкуренція перейде від повністю конкурентної до олігополістичної. Компанії з якісними активами, що виживуть, увійдуть у новий цикл зростання. China Jinmao завдяки точному розміщенню, продуктовим перевагам і фінансовій стійкості має шанс захопити ініціативу в перебудові галузі та реалізувати ціль «жити добре й розкрити себе яскраво».

Незважаючи на яскраві результати у 2025 році, China Jinmao все одно має дивитися на виклики галузі. Наразі інерція падіння в ринку нерухомості ще не вичерпана, ризики не повністю «очищені», а графік відновлення попиту має невизначеність, що може вплинути на реалізацію проєктів і виконання показників. Крім того, конкурентна боротьба посилюється: частина компаній пришвидшує трансформацію, висуваючи більш високі вимоги до продуктової сили та операційної ефективності Jinmao. Також макроекономічні коливання, коригування політик та інші зовнішні чинники можуть певним чином вплинути на вартість фінансування компанії та просування проєктів.

Втім, China Jinmao вже готова до реагування. Завдяки постійному вдосконаленню продуктової системи, глибокій роботі в ключових містах і жорсткому контролю фінансових ризиків компанія закладе міцну основу розвитку. Одночасно, використовуючи ресурси China National Chemical Corporation (China Sinochem) (中国中化集团), компанія посилить синергію з новими будівельними матеріалами та сприятиме побудові замкнутого бізнес-екосистемного циклу, підвищуючи комплексну конкурентоспроможність.

У 2025 році China Jinmao досягла зворотного зростання в зимі галузі: завдяки точному стратегічному розміщенню, сильній продуктовій силі та стабільним фінансовим результатам компанія завершила «п’ятирічку 14-го плану» на високоякісній ноті. На старті «п’ятирічки 15-го плану» компанія визначила основні напрями — продуктовий лідерський підхід і трансформаційний розвиток — встановлюючи еталон для галузевої трансформації. У майбутньому, у міру того як продуктовий потенціал продовжуватиме посилюватися, фінансова структура дедалі більше оптимізуватиметься, а «друга крива» прискорюватиме зростання, China Jinmao має шанс скористатися можливостями в перебудові галузі й досягти стратегічного прориву. Компанія стане «відмінником» високоякісного розвитку в девелопменті та сприятиме більшій силі вивільнення майбутньої життєздатності міст.