Втрата 1,7 мільярда, R&F Properties зазнала першого збитку за останні п’ять років, Ло Кангжуй: корекція ринку ще не завершена, оновлення міста — ключовий напрямок майбутнього розвитку

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

图片来源：图虫创意

“Протягом минулого року середовище ведення бізнесу у сфері нерухомості було нелегким, тиск був дуже великим, а ринок споживання зростав дуже повільно. Як девелопер, я також відчуваю, що фінансування стало дуже складним, і потрібно дуже уважно стежити за ліквідністю,” - зауважив Ло Канжуй.

26 березня ввечері, старий гонконгський девелопер нерухомості Руйан (00272.HK, далі - “Руйфан”) провів прес-конференцію щодо своєї фінансової звітності за 2025 рік. Голова Руйфан Ло Канжуй, віце-голова Ло Баоюй, фінансовий директор та інвестиційний президент Сунь Сіхао, генеральний директор Ван Ін та генеральний директор дочірньої компанії Руйан Синь Тяньді Лімітед Чжан Бін та інші керівники взяли участь у засіданні.

Згідно з фінансовим звітом, опублікованим того ж дня, у 2025 році дохід Руйфан становив 40,93 мільярда юанів, що на 49,92% менше в порівнянні з попереднім роком; чистий прибуток для акціонерів склав -17,82 мільярда юанів, що стало першою втратою за останні п’ять років.

На це фінансовий директор та інвестиційний президент Сунь Сіхао пояснив, що ця втрата головним чином викликана зниженням вартості орендованої нерухомості та резервами на зниження вартості запасів, що не є реальними втратами. Якщо виключити ці два фактори, Руйфан у 2025 році отримав би основний прибуток у розмірі 3,97 мільярда юанів, що на 12% менше в річному обчисленні.

Говорячи про перспективи ринку, Ло Канжуй вважає, що корекція на ринку нерухомості ще не завершена і триватиме ще два-три роки, а тенденція досягнення дна також буде продовжуватись. Проте він також зазначив, що ринок все ще має попит на нерухомість високої якості, а оновлення міст і перетворення сільських районів стануть ключовими напрямками розвитку в майбутньому.

Минулого року Руйфан зафіксував дохід від продажу нерухомості лише у 5 мільярдів, на рахунку ще залишалося 172 мільярди доходу, який потрібно зарахувати.

Переглядаючи фінансовий звіт, можна побачити, що причиною майже зрізаного доходу Руйфан у 2025 році стало значне зменшення обсягу доходу від продажу нерухомості.

У 2025 році Руйфан зафіксував дохід від продажу нерухомості лише у 4,99 мільярда юанів, що на 38,57 мільярда менше, ніж 43,56 мільярда юанів у 2024 році. Причина цього полягає в тому, що у 2025 році Руйфан не ввів в експлуатацію нових житлових проектів.

Хоча доходи від продажу були невеликими, у продажу нових будинків Руйфан показав непогані результати. У 2025 році Руйфан досягнув обсягу продажу контрактів на нерухомість у 79,16 мільярда юанів, з яких дохід від продажу житла становив 72,46 мільярда юанів, а комерційної нерухомості - 6,7 мільярда юанів.

Згідно з інформацією генерального директора Руйфан Ван Ін, минулого року основні продажі Руйан походили з проектів “Цуйху Тяньді·Люхе” у Шанхаї та “Ухань Тяньді·Юньї” у Ухані.

Серед них, вілли та рядні будинки проекту “Цуйху Тяньді·Люхе” завдяки своїй рідкості та унікальному способу життя знову привернули велику увагу високоприбуткових клієнтів та багато заявок на покупку, всі вілли та рядні будинки, які отримали дозвіл на попередній продаж, вже продані, а залишкові вілли зможуть завершити укладення угод після отримання дозволу на попередній продаж. Проект “Ухань Тяньді·Юньї” як фінальне житло нового Тяньді в Ухані також показав сильний продаж після виходу на ринок. Станом на кінець 2025 року, коефіцієнт продажу перевищив 72%, а обсяги продажу значно перевищили інші висококласні житлові проекти в цій же зоні, проект вже майже завершено.

Ван Ін розкрила, що станом на кінець 2025 року Руйфан вже закріпив дохід, який буде зараховано як офіційний, у розмірі 172,31 мільярда юанів, який буде визнаний у 2026 році та в наступних періодах.

Комерційна оренда зростає вже три роки поспіль.

На відміну від продажу нерухомості, ще одна ключова сфера бізнесу Руйфан - доходи від комерційної оренди - виглядає більш яскраво.

Відомо, що у 2025 році ринок офісних приміщень та роздрібної нерухомості в країні перебуває в жорсткій конкуренції. Наприклад, за даними компанії JLL, в Шанхаї орендна плата за офісні приміщення становила 5,2 юаня на день за квадратний метр, що на 11,6% менше в порівнянні з минулим роком; в розрібній нерухомості орендна плата за торгові центри в центральних районах Шанхаю та некорінних районах зменшилась відповідно на 4,3% та 6,4%.

Згідно з фінансовими даними, у 2025 році Руйфан зафіксував доходи від оренди та супутніх послуг (включаючи спільні підприємства та асоційовані компанії) у розмірі 36,25 мільярда юанів, що на 2% більше в порівнянні з попереднім роком, зберігаючи зростання протягом трьох років поспіль. Серед них доходи від оренди та супутніх послуг у Шанхаї склали 28,26 мільярда юанів, що становить 78% від загальних доходів від оренди, зростаючи на 3% в річному вимірі.

Серед численних проектів, оренда та супутні доходи проекту Хуншоуфан, який відкрився наприкінці вересня 2023 року, зросли на 49% в річному обчисленні, головним чином завдяки зростанню зайнятості офісних приміщень; в той час як доходи від оренди та супутніх послуг у новому Тяньді зросли на 14%, завдяки відкриттю нового Тяньді Дунтайлі; доходи від оренди та супутніх послуг у Паньлун Тяньді зросли на 7%.

Проте в умовах жорсткої конкуренції на ринку Руйфан також не уникнув впливу. Компанія також зазначила у фінансовому звіті, що в 2025 році орендна плата за роздрібну нерухомість та офісні приміщення знизилась.

Щодо стратегій ведення бізнесу Руйфан у комерційному секторі на 2026 рік, генеральний директор Руйан Синь Тяньді Чжан Бін зазначив, що роздрібний сектор продовжить підвищувати обсяги продажу, потоки клієнтів та інші основні показники різноманітними інноваційними способами для досягнення спільної вигоди з орендарями. Наприклад, у Шанхаї можна скористатись потоком клієнтів, щоб створити диференційовану перевагу в роздрібній торгівлі, одночасно постійно впроваджуючи культурно-експериментальний контент, що відповідає характеристикам нового Тяньді, для стимулювання покращення комбінацій орендарів. Що стосується офісного сектора, то підвищення рівня зайнятості буде основним завданням, за допомогою гнучких орендних стратегій та індивідуального ремонту, а також якісних послуг в сфері сталого офісного простору для підвищення конкурентоспроможності та постійного розширення додаткових послуг.

Легка активність у розвитку міських оновлень.

Переглядаючи минулі фінансові звіти, можна помітити, що в останні роки Руйфан швидко зменшує запаси землі у своєму основному місті Шанхаї. Станом на кінець 2025 року загальна площа будівель, доступних для оренди та продажу, становила 169 тисяч квадратних метрів, тоді як на кінець 2020 року ця цифра становила 2,08 мільйона квадратних метрів, за останні п’ять років зменшилась більш ніж на 1,9 мільйона квадратних метрів.

Щодо розширення проектів, “легка активність” стала вибором Руйфан. На цій прес-конференції керівництво також зізналося, що в нинішньому ринковому середовищі легка активність може як збалансувати вкладення Руйфан у фінансах та капіталі, так і підтримати здорове розширення компанії за масштабом.

У 2025 році Руйфан також показав добрі результати в розширенні легких активів. У цей період компанія успішно додала два легкі активні проекти, а саме - елітний житловий проект “Юнсінлі” у Шанхаї та проект перетворення сільського району “Шанхай Саньлін” у районі Пудун. У першому проекті компанія володіє 15% прав, а в другому - 13,26%.

Згідно з інформацією Ван Ін, проект Юнсінлі буде розвиватися та експлуатуватися під брендом Цуйху Тяньді, наразі роботи з переселення вже повністю завершені, планується розпочати роботи в першій половині цього року, а загальне завершення проекту очікується в 2031 році; проект Саньлін планується завершити у 2035 році.

Останній фінансовий звіт показує, що станом на кінець 2025 року загальна кількість проектів легких активів Руйфан зросла до 4, а загальний обсяг будівництва та запланованих будівель становить 122 тисяч квадратних метрів житла та 29,1 тисяч квадратних метрів комерційної нерухомості.

Відомо, що чотири легкі активні проекти, які Руйан розширює, походять з оновлення міст та перетворення сільських районів. На це Ван Ін пояснила, що останніми роками уряд значно посилив зусилля в оновленні сільських районів, у 2025 році Шанхай також оголосив новий трирічний план оновлення міст і чітко визначив, що у 2026 році має бути розпочато загальний план перетворення сільських районів, прискорюючи високоякісний розвиток міст. На такому фоні перетворення сільських районів стало ключовим напрямком оновлення міст.

“Паньлун Тяньді - це один з успішних прикладів перетворення сільських районів Шанхаю, він не лише покращив середовище району, але й ефективно сприяв процвітанню регіональної економіки, успіх цього проекту також підтверджує видатні можливості Руйан у сфері перетворення сільських районів, і ми сповнені впевненості у перспективах таких проектів, як Саньлін Синь Тяньді та Чжаолоу Синь Тяньді,” - зазначила Ван Ін.