Масштабна хвиля інвестицій на 50 мільярдів наближається! Після зміни керівництва Swire Properties як зберегти провідну позицію у сегменті висококласної комерційної нерухомості?

Запитання до AI: Як новий CFO Ши Шихуа буде сприяти розширенню бізнесу на материковому Китаї?

Виробництво | Zhongfang.com

Перевірка | Лі Сяо Янь

У двох ринкових умовах — глибокій корекції у секторі нерухомості материкового Китаю та етапному тиску на комерційну нерухомість Гонконгу, компанія Swire Properties нещодавно оприлюднила звіт про фінансові результати за 2025 рік, представивши стабільні результати зростання доходів, підвищення прибутків, фінансової оптимізації та ведення бізнесу на материковому Китаї. Загальний дохід склав 16,041 мільярда гонконгських доларів, що на 11% більше в річному обчисленні; чистий прибуток, що належить акціонерам, склав 8,620 мільярда гонконгських доларів, що на 27% більше в річному обчисленні, демонструючи здатність провідних гонконгських девелоперів долати циклічність у період загального скорочення в галузі. У зв’язку з оновленням керівництва та інтенсивним запуском нових проектів на материковому Китаї, Swire Properties реалізує стратегію оптимізації активів, поглиблення основного бізнесу та зосередження на материковому Китаї, закладаючи міцний фундамент для високоякісного довгострокового розвитку.

Дані фінансового звіту показують, що зростання компанії обумовлено отриманням одноразового доходу від стратегічного продажу неосновних активів. У 2025 році Swire Properties зосередилася на продажу неосновних активів, таких як торговий центр Brickell City Centre у Майамі та промислові об’єкти в Гонконзі, отримавши близько 2,36 мільярда гонконгських доларів від продажу, що є значним зростанням у порівнянні з 289 мільйонами гонконгських доларів у 2024 році, що безпосередньо сприяло суттєвому зростанню загального прибутку. Виключивши цей одноразовий дохід, регулярний чистий прибуток компанії склав 6,260 мільярда гонконгських доларів, що на 3% менше в річному обчисленні, в основному через зниження на ринку офісної нерухомості Гонконгу та очищення закордонних активів. Короткострокові коливання в операційній діяльності не змінили загальну стабільність компанії, а навпаки, продемонстрували проактивну оптимізацію структури активів та стратегічний фокус на високоприбуткових основних регіонах.

З точки зору результатів бізнес-сегментів, ринок Гонконгу демонструє диференціацію: офісні приміщення зазнають тиску, а роздрібний сектор залишається стійким. Офісна нерухомість Гонконгу стала основним чинником, що стримує результати за рік, загальний дохід від оренди склав 4,885 мільярда гонконгських доларів, що на 4% менше в річному обчисленні; разом з тиском нових постачань на ринку та рівнем вакантності, справедлива вартість інвестиційної нерухомості зросла до 7,716 мільярда гонконгських доларів. Проте якісні основні активи все ще зберігають сильну конкурентоспроможність, рівень заповнювання зрілого будинку досягає 91%, попит у фінансовому секторі відновлюється в четвертому кварталі, а орендні угоди, що закінчуються у 2026 році, складають лише 7,6%, тож тиск на короткострокове подовження оренди залишається контрольованим. Роздрібний сегмент Гонконгу демонструє вражаючі результати: обсяги продажів у трьох основних торгових центрах — Taikoo Place, Taikoo City та Cityplaza — зросли відповідно на 6%, 3% та 2%, рівень заповнювання залишається на рівні 100%, темпи зростання перевищують загальний роздрібний ринок Гонконгу, демонструючи рідкісну цінність висококласної комерційної діяльності.

Роздрібний бізнес на материковому Китаї став найосновнішим двигуном зростання та опорою для Swire Properties, досягнувши стабільного зростання всупереч спаду в галузі. У 2025 році дохід від оренди нерухомості на материковому Китаї склав 5,353 мільярда гонконгських доларів, що на 2% більше в річному обчисленні; дохід від оренди контрольованих торгових центрів зріс на 3% до 4,628 мільярда гонконгських доларів, рівень заповнювання основних проектів залишається на високому рівні: 99% у Beijing Sanlitun Taikoo Li, 100% у Guangzhou Taikoo Hui, 97% у Chengdu Taikoo Li та 98% у Shanghai Qiantan Taikoo Li, закріплюючи позицію провідного комерційного знака.

Shanghai Xinya Taikoo Hui демонструє найкращі результати, великий флагманський простір Louis Vuitton “Louis号” сприяв зростанню річного обсягу продажів приблизно на 50%, орендна плата досягла позитивного зростання. Beijing Sanlitun Taikoo Li завершив оновлення брендів, північна частина отримала Dior House, Louis Vuitton House та інші магазини класу люкс, південна частина доповнена модними спортивними концепціями, річні обсяги продажів зросли на 11%, а протягом перших двох місяців 2026 року зберігається двозначний темп зростання. Shanghai Qiantan Taikoo Li та Beijing Yintai Centre, незважаючи на тимчасові чинники, такі як розвиток комерційного району та будівництво навколишніх об’єктів, зазнали незначних коливань оренди, але обсяги продажів залишилися на зростаючому тренді, а рівень заповнювання залишається високим, що свідчить про незмінний потенціал для довгострокового зростання. На фоні відновлення споживання на материковому Китаї та тенденції до повернення висококласного споживання, Swire Properties продовжує лідирувати на ринку висококласної комерції в країні завдяки точної оренди, інноваційним концепціям та брендовій діяльності.

Щодо фінансової стабільності, Swire Properties досягла постійного поліпшення структури боргу через оптимізацію активів, що забезпечує підвищення безпеки грошових потоків. Загальний чистий борг зменшився з 43,746 мільярда гонконгських доларів до 39,54 мільярда гонконгських доларів, що на 10% менше; коефіцієнт боргового капіталу знизився з 15,7% до 14,6%, що є дуже низьким рівнем для галузі, значно підвищуючи здатність протистояти ризикам. Компанія дотримується стабільної політики дивідендів, щорічно виплачуючи дивіденди в розмірі 1,15 гонконгських доларів на акцію, що на 5% більше в річному обчисленні, і обіцяє щорічно поступово підвищувати їх на середній однозначний відсоток, демонструючи впевненість у довгостроковому розвитку та постійний повернення для акціонерів на фоні загального скорочення виплат дивідендів в галузі.

Оголошення про зміни в раді директорів, яке було опубліковано одночасно з фінансовим звітом, знаменує собою плавну передачу керівництва в компанії Swire Properties, привносячи нові сили в реалізацію стратегії. Поточний виконавчий директор та головний фінансовий директор Лонг Яньї уйде у відставку в травні, а Ши Шихуа обійме посаду CFO. Під час перебування Лонг Яньї на посаді значно було підвищено частку фінансування у китайських юанях до 49%, що забезпечило надійну фінансову підтримку для розширення бізнесу на материковому Китаї; новий CFO має досвід у фінансовому контролі та міжнародних корпоративних операціях, що сприятиме оптимізації структури фінансування компанії та просуванню інвестиційних проектів на материковому Китаї. Одночасно компанія призначила Цен Мінь Яня на посаду незалежного директора та члена комітету з аудиту, що ще більше покращує управлінську структуру.

Керівництво бізнесу на материковому Китаї завершило зміни заздалегідь, а ключові операційні фахівці підвищені до основних посад, відповідальних за нові проекти та загальний роздрібний бізнес; Ю Гоань, відповідальний за Sanlitun Taikoo Li, та У Юйшань, генеральний директор Chengdu Taikoo Li, очолять нові проекти та весь роздрібний бізнес, передаючи досвід роботи команди для забезпечення якості управління та синхронізації темпів розширення.

На сьогоднішній день інвестиційний план Swire Properties на материковому Китаї в обсязі 50 мільярдів гонконгських доларів завершився на 46 мільярдів гонконгських доларів, більшість проектів переходить до стадії будівництва, а 2026 рік стане періодом інтенсивного відкриття. Beijing Taikoo Place досягла завершення будівництва, ставши першим проектом бренду Taikoo на материковому Китаї; Sanya Taikoo Li позиціонується як висококласний роздрібний проект для відпочинку, який відкривається поетапно протягом року, спільно з China Duty Free Group створюючи нову комерційну пам’ятку в Хайтань Бей; Guangzhou Julong Bay Taikoo Li відкрився в грудні 2025 року, заповнивши прогалину в бізнес-моделі Taikoo в зоні Великого затоки; Shanghai Lujiazui Taikoo Source користується великим попитом на передпродажі, вже отримавши 11,7 мільярда гонконгських доларів доходу від передпродажу. Xi’an Taikoo Li стабільно будується, планується поетапне завершення у 2027 році, формуючи національну мережу висококласної комерційної діяльності, яка охоплює Пекін, Тяньцзінь, дельту річки Янцзи, Великий затоку, Південно-західний регіон та Хайнань.

В цілому, 2025 рік стане ключовим роком для стратегічної оптимізації та накопичення сил Swire Properties. Одноразовий дохід від активів допомагає досягти вражаючого зростання, роздрібний бізнес на материковому Китаї продовжує лідирувати, фінансова структура продовжує оптимізуватися, зміна керівництва проходить плавно, нові проекти переходять до стадії збору врожаю. Незважаючи на те, що ринок офісної нерухомості Гонконгу все ще має короткостроковий тиск, регулярний прибуток коливається незначно, але це не впливає на довгострокову логіку розвитку компанії.

Як провідний девелопер із Гонконгу, що активно працює на материковому Китаї, Swire Properties реалізує стратегію “зосередження на основному, зменшення неосновного, стабільність на материковому Китаї”, спираючись на свої видатні можливості в комерційній діяльності, здоровий фінансовий стан та щільний портфель високоякісних проектів, зберігаючи основи та розширюючи нові можливості в період корекції в галузі. У зв’язку з продовженням відновлення споживання та поступовим запуском нових проектів, Swire Properties ще більше зміцнить свою провідну позицію на ринку висококласної комерції материкового Китаю, реалізуючи довгострокову стратегію подолання циклів і досягаючи стабільного зростання бізнесових показників та цінності бренду.