Політичне та фінансове двостороннє підсилення: ринок нерухомості Пекін, Шанхай і Шеньчжень наповнений теплом

Торгівля акціями — це аналіз звіту аналітиків Jin Qilin, авторитетно, професійно, своєчасно, всебічно, допомагаючи вам виявити потенційні можливості теми!

Всі зображення зроблені у певному офісі з продажу в Пекіні Лі Біном Сюн Юе/фото

Кореспондент Лі Бін Сюн Юе

Весняний прилив, тепло поступово поширюється.

Перший рівень ринку нерухомості

“Теплі потоки” з’являються, ринок стабілізується все більш чітко. Тісно пов’язане з стратегічним напрямком “підтримка високоякісного розвитку нерухомості” у п’ятому п’ятирічному плані, закріплене в урядовому звіті за 2026 рік “зосередитися на стабілізації ринку нерухомості”, політика спрямування та фінансові практики працюють в одному напрямку, продовжуючи активізувати перший рівень ринку, сприяючи здоровому циклу в галузі нерухомості.

25 лютого 2026 року, Управління з питань житлового будівництва та управління містом Шанхая та п’ять інших установ опублікували “Повідомлення про подальшу оптимізацію та коригування політики нерухомості в нашому місті” (далі — “Повідомлення”). Станом на 25 березня ця нова політика вже впроваджена протягом 1 місяця. Дані Шанхайського дослідницького інституту Лянцзя показують, що з 1 по 23 березня 2026 року у Шанхаї було укладено угод на 22,4 тисячі вторинних квартир, обсяги продажів зросли на 11% в порівнянні з аналогічним періодом 2025 року. Не тільки Шанхай, наразі Пекін, Шанхай та Шеньчжень синхронно знизили процентні ставки за іпотечними кредитами та розміри першого внеску, в усіх трьох містах впроваджуються оптимізаційні заходи, політика перейшла в період стабільного спостереження.

Кореспондент “Цінових новин” спеціально відвідав Пекін, Шанхай та Шеньчжень для проведення польових досліджень, безпосередньо спілкуючись з практиками фінансових установ, ріелторами, покупцями нерухомості, власниками, щоб всебічно дослідити реальну ситуацію на першому рівні ринку. З огляду на результати дослідження, ринок нерухомості у ключових районах трьох міст демонструє тенденцію стабілізації, попит на житло для початкової покупки та покращення стає основною силою на поточному ринку.

Двоє зусиль політики та фінансів

Справжнє зниження вартості житла

У рамках макроекономічної політики, Пекін, Шанхай та Шеньчжень запровадили політики послаблення ринку нерухомості відповідно до місцевих умов, від зниження обмежень на покупку до оптимізації комерційних кредитних політик та збільшення підтримки житлового фонду, точно підтримуючи розумні потреби населення в житлі, створюючи політичну синергію.

Вищезгадане “Повідомлення” показує, що оптимізовано та кориговано політики щодо обмежень на покупку житла, кредитів житлового фонду, податку на власність фізичних осіб та інші сім’ї з семи аспектів. На цій основі політика кредитування комерційної нерухомості також була оптимізована. З 16 березня мінімальний розмір першого внеску за кредит на покупку комерційної нерухомості (включаючи “житлову нерухомість”) у Шанхаї було знижено до не менше 30%.

Керівник Шанхайського дослідницького інституту Лянцзя Лі Ген в інтерв’ю кореспонденту “Цінових новин” зазначив: “Наразі середня кількість переглядів на день у Лянцзя зросла на 30% в порівнянні з періодом до нових ринкових політик, середня кількість нових клієнтів зросла на 51%, впевненість клієнтів на ринку значно зросла, перегляди та укладення угод дуже активні.”

У Пекіні було опубліковано дві додаткові повідомлення для оптимізації та коригування політики нерухомості у 2025 році. 8 серпня 2025 року, політика послабила обмеження на покупку за межами п’ятої кільцевої дороги, тобто в межах п’ятої кільцевої дороги покупка товарного житла (включаючи новобудови та вторинне житло) не обмежується кількістю; 24 грудня 2025 року, Управління з питань житлового будівництва та управління містом Пекіна та інші установи знову опублікували нові політики ринку нерухомості, коригуючи терміни сплати соціального страхування або податку на доходи фізичних осіб для сімей без місцевої реєстрації, що купують товарне житло в межах і за межами п’ятої кільцевої дороги, а також не розрізняючи механізми ціноутворення для першої та другої нерухомості.

Кореспондент дізнався від кількох державних банків, що наразі комерційні іпотечні кредити в Пекіні базуються на LPR (3,50%) терміном понад 5 років, багато банків фактично застосовують процентну ставку 3,05%. Журналіст підрахував, що у випадку купівлі вторинного житла в межах п’ятої кільцевої дороги, при кредитуванні 1 мільйона на 30 років з рівномірним погашенням, в порівнянні з процентною ставкою 3,45% до 24 грудня 2025 року, нова політика дозволяє знизити щомісячний платіж на понад сто юанів, загальна сума виплат може зекономити десятки тисяч юанів.

У Шеньчжені з 6 вересня 2025 року були впроваджені заходи з оптимізації та коригування політики нерухомості, включаючи оптимізацію кредитної політики для фізичних осіб. Серед них, процентна ставка за комерційними кредитами більше не розрізняє першу та другу нерухомість.

“З минулого року великі міста активно запроваджують заходи зниження першого внеску, зниження процентних ставок, оптимізації обмежень на покупку та кредитування, що ефективно знизило поріг покупки житла для населення, створюючи потужний фінансовий пакет підтримки, сприяючи поступовому відновленню ринкових настроїв.” — заявила Цао Цзінцзін, генеральний директор відділу досліджень індексів Китайського інституту досліджень. Зокрема, нові політики ефективно сприяли вивільненню потенційного попиту на покупку житла; з іншого боку, ціни на якісні сегменти в основних містах поступово наближаються до розумного рівня. Наразі ринок демонструє помітні структурні розбіжності, активність угод за якісними проектами в основних міських центрах досить висока, в той час як в периферійних районах все ще існує тиск на запаси.

Серія політичних заходів у поєднанні з фінансовими можливостями, активність угод на ринку нерухомості в перших містах продовжує зростати. 16 березня Національне статистичне управління опублікувало дані про зміни цін на житло в 70 великих і середніх містах за лютий, які показали, що зниження цін на житло у 70 містах продовжує зменшуватись.

Дані Національного статистичного управління показують, що у лютому ціни на нові товарні житла в перших містах залишилися стабільними, після зниження на 0,3% у попередньому місяці. Зокрема, у Пекіні та Шанхаї ціни зросли на 0,2%, у Гуанчжоу залишилися стабільними, в Шеньчжені знизилися на 0,3%; ціни на вторинні житла в перших містах знизилися на 0,1%, що на 0,4 процентних пункти менше, ніж у попередньому місяці, зокрема, у Пекіні та Шанхаї ціни зросли на 0,3% і 0,2% відповідно.

“З об’єктивних даних видно, що ринок нерухомості в перших містах вже демонструє позитивні результати, особливо корекція цін та ефекти політики вже мають дуже хороший комплексний ефект.” — сказав віце-президент Шанхайського інституту досліджень нерухомості Янь Юечзін у інтерв’ю кореспонденту “Цінових новин”. Щодо ринку нерухомості в Шанхаї, поточний обсяг угод на ринку не є результатом дії одного фактора, а є результатом комбінації багатьох переваг: по-перше, політичні переваги продовжують вивільнятися, фінансові можливості точно вливають ресурси, надаючи ринку потужну енергію; по-друге, ціни відкориговані, впевненість поступово відновлюється; по-третє, потенційний попит об’єктивно існує.

Посередники “зайнялися”

Ставши свідками тепла на ринку нерухомості в перших містах

“Соняшник легко розцвітає навесні”, ріелтори на ринку нерухомості в перших містах найкраще можуть відчути тепло ринку. Завдяки новим політикам, активність угод на ринку нерухомості в Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені помітно зросла.

“Вранці я з’їв три яйця і працював до восьмої вечора.” — реальний досвід продавця новобудов у Пекіні Лі Кая (псевдонім) яскраво демонструє активність на ринку після введення нових політик. Він зізнається, що лише в одну суботу він уклав 7 угод, навіть обід потрібно було замовити заздалегідь. Ситуація Лі не є унікальною, а є загальною для ріелторів у Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені.

Коли настає ніч, одне з агентств нерухомості в західному районі Пекіна все ще світиться, три кімнати для підписання угод зайняті. Стіни заповнені прапорами, надісланими власниками та покупцями, а зона друку безперервно виробляє контракти на продаж нерухомості, всюди відчувається метушня. Ріелторка вторинного житла в Пекіні Чжан Лі (псевдонім) під час інтерв’ю повідомила, що дзвінки з запитами та переглядів не припиняються. Вона сказала, що останнім часом спостерігається явне зростання запитів на перегляд, реєстрацію власників, консультації з політики, а в магазині регулярно з’являються новини про укладення угод. Лише 14 березня в регіоні було укладено понад 170 угод, з яких 4 райони уклали більше 5 угод, а 9 районів уклали 4 угоди.

За тисячі кілометрів у Шанхаї ріелтори також зайняті. Ріелтор Чень Цзюнь (псевдонім), навіть до дев’ятої години вечора, все ще відповідає на запити клієнтів щодо переглядів. Він зазначив, що з початку року ринок значно активізувався, запити та перегляди постійно зростають. У день введення “Повідомлення” колеги по галузі швидко розібрали, проаналізували та розповсюдили його, що призвело до подальшого зростання запитів від клієнтів, угоди з нерухомістю з високим співвідношенням ціни та якості в межах другого кільцевого шосе були особливо активними.

Дані, надані ріелтором певної платформи для угод з нерухомістю, показують, що лише 14 березня обсяги угод вторинного житла в Шанхаї перевищили 1400 одиниць.

Ця зайнятість свідчить про активну трансформацію в галузі ріелторів. Журналіст під час відвідування виявив, що багато агентств нерухомості посилили навчання по політиці, щоб гарантовано, що ріелтори точно розуміють останні політики, добре володіють основними аспектами, такими як розмір першого внеску та зміни процентних ставок по іпотеці. Зайнятість ріелторів стала найбільш очевидним ілюстрацією потепління на ринку нерухомості.

Обидві сторони угоди мають свої міркування

Сприяння стабільному розвитку виробничого ланцюга

Основна вигода нових політик на ринку нерухомості стосується не лише покупців, але й глибоко впливає на всю екосистему ринку нерухомості, надаючи сильний імпульс для здорового циклу в галузі. Політика спрямування точно стосується ситуації, фінансування активно впливає, формуючи синергію, сприяючи поступовому переходу галузі до високоякісного розвитку, забезпечуючи позитивний замкнутий цикл екосистеми ринку нерухомості.

Відчуття покупців, які потребують житла, полягає в тому, що стало більше “доступних” квартир. Лі Хуй, що працює в Пекіні, почав шукати квартири з початку 2025 року, але через обмежений бюджет постійно вагався. Раніше він міг дозволити собі лише однокімнатну квартиру, після введення нової політики тепер може дозволити собі маленьку двокімнатну квартиру і планує здійснити покупку найближчим часом.

Лю Хонг, працівник, що проживає в районі Міньханг у Шанхаї, також зізнається, що його колеги та друзі, які не є місцевими, останнім часом частіше обговорюють тему житла: “Зараз політика сприятлива, деякі друзі також поступово спостерігають, шукаючи підходящі варіанти.”

Група, що потребує покращення, скориставшись політичною підтримкою, покращила свої умови проживання. Вивільнення потреби на заміну не лише оживило ринок вторинної нерухомості, але й підвищило ліквідність ринку, сприяючи формуванню здорового циклу “продати старе, купити нове” на ринку нерухомості. Ван Цзунсю з Шеньчженя планує придбати вторинне житло, він зазначив: “Поки що я спостерігаю, в основному з-за потреби покращення, хочу поміняти квартиру в ключовому районі, для мене це вважається стабільним активом.”

У відповідь на активне входження покупців на ринок, психіка продавців також під впливом нових політик зазнає тонких змін. Продавці з потребою в заміні стали активними відповідниками нових політик, вони, скориставшись ринковим підйомом, активно виставляють свої квартири на продаж, помірно знижуючи ціни, сподіваючись швидше продати свої об’єкти для завершення заміни; також є частина продавців, які виставляють свої об’єкти тільки для того, щоб реалізувати їх.

Кореспондент “Цінових новин” супроводжував покупця Чжан Цзюня на переговори щодо однієї з вторинних квартир. Ціна, за якою квартира була виставлена на продаж, становила 5,28 мільйона юанів, перед переговорами ріелтор повідомив, що за попередніми уявленнями власника, ціна угоди може знизитися до нижче 5 мільйонів. Однак під час переговорів позиція власника зазнала значних змін, він проявив “скупість на продаж”, чітко заявивши, що не продаватиме нижче 5 мільйонів юанів. Переговори не тривали й години, угода не була укладена. Проте такі окремі емоції власників, які не хочуть продавати, з іншого боку відображають, що довіра на ринку поступово відновлюється.

Чжан Лі повідомила, що обсяги угод у її районі дійсно зросли, але ціни на житло не демонструють загального зростання, а лише частина якісних об’єктів у ключових районах демонструє невелике зростання цін.

В цілому, після впровадження нової політики активність на ринку нерухомості в Пекіні, Шанхаї та Шеньчжені продовжує зростати. Незалежно від того, чи потребують покупці заміни, реалізації чи спостереження, ринкові суб’єкти шукають найкращі рішення відповідно до своїх потреб. Ця різноманітність ринкової поведінки разом формує здорову та впорядковану екосистему ринку нерухомості, а підвищення активності та раціональний повернення угод ще більше закріплює тенденцію стабілізації ринку.

Цао Цзінцзін вважає, що оптимізація політики цього циклу демонструє характеристики “містя, політика точкової підтримки”, через поступове послаблення кваліфікацій та зниження вартості фінансування, фактично знижуючи поріг для покупки нерухомості для населення.

Ще важливіше, як важлива опора для стабілізації та підвищення ринку нерухомості, стабілізація ринку нерухомості в перших містах надасть ринку позитивні сигнали, що допоможе зміцнити основи всього ринку нерухомості.

“Наразі стабілізація ринку нерухомості в перших містах вже позитивно вплинула на промислові ланцюги вгору та вниз. Наприклад, у випадку вторинних квартир у Шанхаї, активність угод у ключових районах продовжує зростати, що безпосередньо сприяє швидкому зростанню споживчих послуг у сфері ремонту, домашнього вжитку, побутової техніки тощо.” — зазначив Янь Юечзін, додавши, що коли ринок нерухомості покращується, фінансовий стан підприємств поліпшується, а також зростає попит на якісне житло, це також призведе до збільшення попиту на нові галузі, такі як штучний інтелект та робототехніка.

Старший дослідник Дослідницького інституту Су Шанхайського банку Ду Цзюань зазначила: “Сфера нерухомості має довгий ланцюг, починаючи від будівельних матеріалів до ремонту побутової техніки, охоплюючи різні категорії. Стабілізація ринку нерухомості — це не лише відновлення ринкових угод, але й відновлення всього промислового ланцюга та стимулювання споживання, цей багатовимірний позитивний зворотний зв’язок постійно вдосконалює екосистему ринку нерухомості, формуючи здоровий цикл “стабілізація ринку, відновлення промислового ланцюга, оновлення споживання, оптимізація екосистеми”.

Щодо покупців, Ду Цзюань рекомендує, що першочерговим є задоволення потреб у житлі; по-друге, варто врахувати купівельну спроможність, важливо діяти в межах своїх можливостей та зміцнити свідомість захисту прав; по-третє, слід звертати увагу на додаткові витрати, потрібно комплексно планувати фінанси; по-четверте, слід своєчасно звертати увагу на нові політики, намагаючись отримати відповідну підтримку.

Політика та фінансування двосторонньо сприяли не лише ефективному зниженню порогу для покупки житла для населення, але й відіграли важливу роль у зменшенні тиску ліквідності для підприємств, стимулюванні відновлення промислового ланцюга нерухомості тощо, надаючи тривалу енергію для досягнення здорового циклу та високоякісного розвитку екосистеми ринку нерухомості.

Заява Sina: Ця інформація є передруком від співпраці зі ЗМІ Sina, публікація цієї статті на сайті Sina має на меті передачу більшої інформації і не означає підтримки її поглядів або підтвердження її опису. Зміст статті призначений лише для довідки і не є інвестиційною порадою. Інвестори повинні діяти на свій ризик.

Велика кількість новин, точний аналіз — все це в додатку Sina Finance.

Редактор: Гао Цзя