Зв'язаний бізнес Wanwu Cloud скоротився до 6%, процес «декванфікації» вже майже завершено

物业费收收难度 збільшується, що впливає на доходи підприємств управління нерухомістю.

Негативні фактори, пов’язані зі спадом у бізнесі нерухомості, продовжують впливати на сферу управління нерухомістю.

20 березня上市物企万物云（02602.SZ） на конференції з випуску звітності за 2025 рік повідомила, що компанія за рік отримала загальний дохід у розмірі 372,72 млрд юанів, що на 2,7% більше в порівнянні з минулим роком; чистий прибуток до сплати податків становив 21,28 млрд юанів, що на 0,8% більше в річному вимірі. Якщо виключити вплив бізнесу розробників, чистий прибуток становить 17,08 млрд юанів, що на 11,1% більше.

Циклічний бізнес, який є основним джерелом доходу万物云, приніс приблизно 334,02 млрд юанів, що на 8,5% більше в річному вимірі, і складає 89,7% від загального доходу. Цей бізнес-сегмент включає послуги з управління житловою нерухомістю, послуги з управління нерухомістю та об’єктами, а також рішення BPaaS, які принесли доходи в розмірі 205,55 млрд юанів, 98,06 млрд юанів та 13,46 млрд юанів відповідно, всі вони показали зростання.

Хоча обсяги доходу залишаються на зростаючому рівні, рентабельність різних бізнес-частин зазнала коливань, валова рентабельність знизилася на 0,5 процентного пункта до 11,6%; валова рентабельність житлових послуг, які є базовими, знизилася на 0,7 процентного пункту до 11,7%.

Щодо коливань валової рентабельності, виконавчий директор та головний операційний директор万物云, Хе Шуахуа, зазначає, що жорстке зростання витрат було компенсоване і фактично залишилося на рівні 2024 року; в той час як на доходи впливають нові проекти на стадії реалізації та зниження рівня збору платежів.

Щодо нових проектів, Хе Шуахуа зазначив, що в даний час розширення житлових послуг перейшло від зростання до конкуренції на ринку. “Оскільки це конкуренція на ринку, проекти, які виходять на ринок, можуть стикатися з різними проблемами, такими як якість послуг або відносини з клієнтами, тому на початковому етапі управління може знадобитися додаткове фінансування, що призводить до низької валової рентабельності на початкових етапах проекту.”

Голова万物云, Чжу Баоцюань, також зазначив, що для проектів, які були передані протягом року, рівень збору платежів та валова рентабельність перебувають на мінімальному рівні. Зі збільшенням терміну управління валова рентабельність та рівень збору платежів щорічно зростають, і через 5 років вони досягають відносно розумного рівня.

Складнощі зі збором плати за управління нерухомістю є загальною проблемою для всієї галузі. Нещодавно компанія 克而瑞 опублікувала дослідження, яке показало, що у 2025 році середній рівень збору платежів у 500 найбільших компаній з управління нерухомістю в країні знизився до 71%, що знижувалося протягом чотирьох років поспіль, а середній рівень збору платежів у上市物企 становить 78%.

“Згідно з внутрішнім аналізом даних, високий рівень вакантності житла є важливим фактором, який впливає на рівень збору платежів,” - зазначив Хе Шуахуа. “У нових проектах, які були запущені у 2025 році, приблизно 30% вакантності викликано тим, що розробники не продали або не передали об’єкти, що призвело до високого рівня вакантності. Цю частину стягувати досить складно, і існує ризик знижувати ціни.” Водночас, через коливання цін на житло, бажання власників сплачувати також знижується.

Щодо проблеми вакантності, Чжу Баоцюань описав її як “перевищуючу очікування”. “Зараз нерухомість не дуже добре продається, в одному переданому житловому комплексі може бути більше 30% непроданих об’єктів. Чи варто брати на себе такі проекти?”

Чжу Баоцюань зазначив, що в житлових комплексах вже 70% частини продано, але доводиться пасивно приймати 30%, за які розробники повинні сплачувати плату за управління вакантними об’єктами, і ця частина дебіторської заборгованості часто стає безнадійною. Щоб зменшити дебіторську заборгованість, необхідно брати участь у всіх угодах, що пропонують розробники постачальникам, але активи для погашення боргу часто підлягають знеціненню. Крім того, вакантність серед власників, які вже купили нерухомість, також є значною, що призводить до збільшення фінансового навантаження для платників.

Стикаючись із такими викликами,万物云 з одного боку намагається через стратегію “метеликового міста” підвищити ефективність операцій за рахунок повторного використання праці та технологічних застосувань, щоб компенсувати тиск на зростання витрат; з іншого боку, через свій бізнес “Пу Лінь” допомагає розробникам реалізовувати залишкові об’єкти, використовуючи кошти від продажу для першочергової сплати плати за управління вакантними об’єктами.

“Цього року ми також посилили критерії для прийняття нових проектів, щоб запобігти потраплянню проектів з потенційними ризиками в наш основний бізнес,” - розповів Хе Шуахуа. Одночасно планується проведення спеціальних заходів для проектів, які вже зазнали збитків, з метою переговорів з клієнтами за принципом гнучкого ціноутворення для досягнення консенсусу щодо адекватності ціни та якості, а також своєчасного виходу з проектів, які не можуть бути повернуті.

Щодо бізнесу з пов’язаними сторонами, який викликає загальний інтерес на ринку,万物云 протягом звітного періоду продовжувала зусилля щодо зменшення його впливу.

Фінансовий директор万物云, Ван Сюйбін, зазначив, що з одного боку, проводиться активне управління, яке сприяє зменшенню частки бізнесу з пов’язаними сторонами, доходи від таких угод у 2025 році склали 22,4 млрд юанів, що на 12 млрд юанів менше в річному вимірі, а частка в загальному доході знизилася з 9,5% до 6%. “Ця зміна в короткостроковій перспективі призведе до певного тиску для компанії. Оскільки скорочення бізнесу з пов’язаними сторонами призведе до деякого зниження доходів і валового прибутку, але з довгострокової точки зору це також є обов’язковим шляхом для оптимізації структури доходів, підвищення якості управління та зміцнення незалежності бізнесу.”

З іншого боку, основний бізнес万物云 все більше чітко переходить до ринкового, не пов’язаного з розробниками. У 2025 році дохід від бізнесу з незв’язаними розробниками склав 347,2 млрд юанів, що на 8,4% більше в річному вимірі.

Крім того, стосовно дебіторської заборгованості з пов’язаними сторонами,万物云 продовжує роботу з її стягнення, використовуючи комплексний підхід, включаючи грошові надходження та погашення активів, у 2025 році було стягнуто 28,5 млрд юанів, а абсолютний залишок дебіторської заборгованості зменшився на 3,8 млрд юанів, зменшивши його на 15,6%. У січні-лютому цього року було стягнуто ще 4,8 млрд юанів. “В цілому, обсяг нашої дебіторської заборгованості зменшується, а ризики постійно скорочуються.”

Однак, з огляду на дані про прибутки за 2025 рік, вплив, спричинений сторонами, залишається. Протягом звітного періоду万物云 сформувала резерви під зниження кредитоспроможності на суму 7,4 млрд юанів, що на 4,8 млрд юанів більше в річному вимірі. Це також призвело до значного зниження прибутків万物云 до 7,7 млрд юанів, що на 38% менше в річному вимірі. Ван Сюйбін зазначив, що у 2026 році пов’язані транзакції з 万科 ще більше знизяться.

Чжу Баоцюань також зазначив, що формування резервів під зниження кредитоспроможності погіршує показники чистого прибутку в річному звіті. “Перша половина 2026 року буде досить коливальною, але весь рік буде стабільним.”

Масштабна інформація, точне тлумачення – все в додатку Sina Finance

Редактор: Лю Ванлі SF014