Знижки на продажі поглинають прибуток, у минулому році доходи від продажу нерухомості в Гонконгу компанії Cheung Kong знизилися більш ніж на 70%

Гонконгський ринок нерухомості пережив коливання, нарешті у 2025 році зустрівши повне відновлення, тоді як компанія “Чан Ші Груп” (01113.HK), що належить найбагатшій людині Лі Каціну, не отримала бажаного прибутку в цьому циклі відновлення ринку нерухомості.

19 березня “Чан Ші Груп” опублікувала фінансовий звіт за 2025 рік, в якому зазначається, що за звітний період було отримано дохід у розмірі 57,935 мільярдів гонконгських доларів, що на 27,25% більше в річному обчисленні; переоцінка інвестиційної нерухомості до дохід до оподаткування склала 11,96 мільярдів гонконгських доларів, прибуток на акцію становив 3,42 гонконгських доларів, що на 2,7% більше в річному обчисленні. Ураховуючи вплив переоцінки інвестиційної нерухомості, чистий прибуток для акціонерів “Чан Ші” у 2025 році склав 10,847 мільярдів гонконгських доларів, прибуток на акцію - 3,1 гонконгських доларів, що на 20,3% менше, ніж у попередньому році.

Якщо розглядати детальніше, продаж нерухомості, як основна діяльність “Чан Ші”, у 2025 році підтвердив дохід від продажу в 20,449 мільярдів гонконгських доларів, що на 105% більше в річному обчисленні; отримано дохід у розмірі 2,733 мільярдів гонконгських доларів, що на 23,7% більше, ніж у попередньому році.

Серед них, дохід від продажу в Гонконгу склав 8,957 мільярдів гонконгських доларів, внесок з материкового Китаю становив 6,306 мільярдів гонконгських доларів, а закордонні ринки, такі як Сінгапур і Великобританія, внесли майже 5,2 мільярдів гонконгських доларів, що на більш ніж 50% більше в річному обчисленні.

Але з точки зору доходу, дохід від гонконгського ринку зменшився, досягнувши 2,73 мільярдів гонконгських доларів, що на понад 70% менше. “Чан Ші” зазначила, що це в основному пов’язано з тим, що раніше, в умовах слабкого ринку, для стимулювання продажу були надані численні знижки, а також були створені резерви для збитків від продажу “Blue Coast” і “Blue Coast II”.

Ці два проекти були знижені в ціні на продаж у 2024 році. На той час середня ціна проекту становила приблизно 21,9 тисячі гонконгських доларів за квадратний фут, що в порівнянні з цінами на вторинному ринку дорівнювало знижці 30%, порівняно з собівартістю приблизно 28 тисяч гонконгських доларів за квадратний фут, що також становить знижку 22%. Тоді ця стратегія продажу була названа “ціною на дні”, і швидко зробила проект “Blue Coast” популярним серед нових проектів у Гонконгу, що призвело до швидкої реалізації.

Наразі “Чан Ші” більше не потрібно просуватися шляхом значних знижок. З початку 2025 року гонконгський ринок нерухомості вступив у стадію відновлення, а ціни на житло також відновилися. Ця тенденція триває донині; Morgan Stanley опублікувала звіт, в якому зазначається, що за перші два місяці цього року покупці з материкового Китаю придбали 2,600 одиниць у Гонконзі, що на 91% більше в річному обчисленні, загальна сума угод склала 28,2 мільярдів гонконгських доларів, що на 136% більше в річному обчисленні. Експерти прогнозують, що ціни на житло в Гонконзі продовжать зростати цього року.

Коментуючи погляд на гонконгський ринок нерухомості у цьому році, керівництво “Чан Ші” також зазначило, що з відновленням економіки Гонконгу, активність у продажу житлової нерухомості в 2025 році поступово відновлюється. “Зниження ставки податку на нерухомість, низькі іпотечні ставки, а також корекція цін від забудовників - все це робить вхід на ринок більш привабливим для громадян і має підтримуючий ефект для загального ринку житлової нерухомості”. На цій основі “Чан Ші” також планує запустити ряд нових проектів у цьому році.

Проте така ринкова ситуація не зробила “Чан Ші” більш активними у придбанні земель. На запит про те, чи має компанія інтерес до участі в торгах на дев’яти ділянках житлової землі, які уряд планує виставити на аукціон у наступному фінансовому році, старший син Лі Кацін, голова та генеральний директор “Чан Ші”, все ще зазначив, що компанія братиме участь у торгах лише за умови, що прибуток буде розумним. “У процесі торгів або будь-яких угод з придбання та злиття, група завжди дотримується ‘фінансової дисципліни’, не має ‘амбіційної’ установки і ніколи не буде сліпо підвищувати ціну, адже завжди вирішальним є рівень прибутковості”.

Станом на кінець 2025 року “Чан Ші” має запаси земель, придатних для забудови (включаючи права забудовника на спільні проекти, але не включаючи сільськогосподарські землі та завершену нерухомість), приблизно 65 мільйонів квадратних футів, з яких 6 мільйонів квадратних футів, 56 мільйонів квадратних футів та 3 мільйони квадратних футів розташовані відповідно в Гонконгу, на материковому Китаї та за кордоном.

Бізнес англійських пабів, в який інвестує “Чан Ші”, став важливим джерелом доходу. За звітний період цей бізнес отримав дохід у розмірі 26,227 мільярдів гонконгських доларів, що на 7% більше в річному обчисленні; річний прибуток склав 1,933 мільярдів гонконгських доларів, що на 9% більше. Проте, через слабку споживчу активність, інфляційний тиск та високі витрати на працю, ця галузь продовжує стикатися з викликами в управлінні та витратах. “Чан Ші” зазнала зменшення вартості активів англійських пабів на 1,62 мільярдів гонконгських доларів, в результаті чого прибуток після вирахування зменшення вартості активів цього року склав 313 мільйонів гонконгських доларів.

Незважаючи на те, що в управлінні бізнесом є як підйоми, так і спади, “Чан Ші”, дотримуючись стратегії “купувати низько, продавати високо”, зуміла отримати значний прибуток від інвестування. У кінці лютого цього року три компанії, що входять до групи “Чан Ші”, спільно продали 100% акцій британської електричної мережі UKPN, отримавши загальну суму понад 110 мільярдів гонконгських доларів. “У порівнянні з нашими первісними інвестиціями, продаж UKPN приніс нам прибуток майже в шість разів”, - розповів Лі Цзецзю.

Станом на кінець 2025 року “Чан Ші” має на руках 41,7 мільярдів гонконгських доларів. Завершення зазначеної угоди ще більше зміцнить ліквідність “Чан Ші”. На запит про подальші плани розвитку Лі Цзецзю зазначив, що група продовжить зосереджуватися на інвестиціях у країни, де поважають дух контракту, є розвинена правова система для захисту інвесторів, а також є проекти з стабільним довгостроковим грошовим потоком. “Якщо з’являться якісні проекти, які відповідають нашим вимогам до IRR, ми, в принципі, будемо зацікавлені. Основна увага все ще зосереджена на прибутковості проекту та витратах, що потрібні для його реалізації.”

(Ця стаття з’явилася в “Першій економіці”)