Чистий прибуток знизився через резерви, нове керівництво China Merchants Shekou має можливість для розвитку

（Джерело: Beijing Business Daily）

Під впливом стрімкого падіння виручки від операційної діяльності, а також великих донарахувань на знецінення активів, чистий прибуток招商蛇口, що належить акціонерам материнської компанії (归母净利润), у 2025 році суттєво знизився. Увечері 16 березня招商蛇口 оприлюднила річний звіт за 2025 рік, який показав, що чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії, становить близько 10,24 млрд юанів, що на 74,65% менше в річному обчисленні; він знижується вже другий рік поспіль. Суттєве зниження чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії, з одного боку зумовлене падінням валової маржі в девелоперському бізнесі та в бізнесі з управління майном; водночас два ключові напрями бізнесу, що стоять за цими показниками, також демонструють зниження чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії, у річному порівнянні. Набагато ключовіша причина полягає в тому, що компанія в поточному періоді загалом нарахувала резерви на знецінення активів приблизно на 42,7 млрд юанів; саме цей чинник безпосередньо спричинив зменшення чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії, майже на 30 млрд юанів.

Beijing Business Daily звернуло увагу, що впродовж останніх років招商蛇口 постійно реалізує стратегію розвитку «трьох трансформацій», тобто: перейти від моделі, де головним є девелопмент, до балансу «девелопмент + операційна діяльність»; від моделі з переважанням важких активів (heavy-asset) до поєднання важких і легких активів; від змагання за однаковими напрямами до диференційованого розвитку. Але з погляду фактичної реалізації, усі різновиди нових бізнесів, на які招商蛇口 робить перехідну ставку, загалом і досі перебувають на стадії «виховання», і наразі не сформували масштабовану опору для прибутковості; у короткостроковій перспективі вони навряд чи стануть ключовою силою, що підштовхує зростання результатів діяльності.

Чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії, знижується вже другий рік поспіль

У річному звіті зазначено, що у 2025 році чистий прибуток招商蛇口, що належить акціонерам материнської компанії, становить близько 10,24 млрд юанів, що на 74,65% менше в річному обчисленні. Варто відзначити, що це вже другий рік поспіль, коли в компанії фіксується спад цього показника, і тенденція до зниження має виразніше погіршення.

Beijing Business Daily, проаналізувавши попередні дані, встановило: у 2024 році чистий прибуток招商蛇口, що належить акціонерам материнської компанії, становив близько 40,39 млрд юанів, що менше на 36,08% порівняно з 63,19 млрд юанів у 2023 році; порівняно зі спадом у 2024 році, зменшення чистого прибутку в 2025 році розширилося ще більше, а тиск на прибутковість продовжує зростати.

За зниженням чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії, другий рік поспіль першочерговим чинником стало «гальмування» виручки девелоперського бізнесу від операцій. У 2025 році招商蛇口 досягла сукупного доходу від операційної діяльності приблизно 1547,28 млрд юанів, що на 13,53% менше в річному обчисленні. Серед цього девелоперський бізнес, як ключовий напрям, показав особливо слабкі результати: протягом усього року виручка девелоперського бізнесу становила приблизно 1308,29 млрд юанів, що на 16,33% менше в річному обчисленні; величина падіння була більшою, ніж падіння загальної виручки.

Щодо зниження виручки девелоперського бізнесу招商蛇口 надала пояснення: девелоперський бізнес головним чином здійснює розробку та продаж житлових продуктів, які підлягають реалізації (товарних/продажних), а також девелоперські послуги з будівництва «під ключ» (代建) тощо. У звітному періоді обсяг перенесення (заліку в прибуток) девелоперського бізнесу скоротився в річному порівнянні, а виручка також знизилася в річному обчисленні.

Паралельно зі скороченням обсягу перенесення в девелоперському бізнесі подальше погіршення тиску на зниження чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії, спричинило падіння валової маржі основного бізнесу. Як два ключові опорні сектори для виручки招商蛇口, валова маржа девелоперського бізнесу та бізнесу з управління майном у 2025 році в обох напрямах продемонструвала спад у річному порівнянні.

Зокрема, у 2025 році валова маржа девелоперського бізнесу招商蛇口 становить 15,33%, що на 0,25 відсоткового пункту менше в річному порівнянні; валова маржа бізнесу з управління майном — 10,59%, що на 0,28 відсоткового пункту менше, і це ще більше «тисне» на простір чистого прибутку, що належить акціонерам материнської компанії.

Варто звернути увагу, що хоча валова маржа девелоперського бізнесу демонструє тенденцію до зниження, у 2025 році招商蛇口 все ще нарощує масштаб земельного банку по всій країні, постійно інвестуючи кошти для поповнення земельних запасів.

У 2025 році招商蛇口 загалом отримала 43 земельні ділянки, загальний обсяг забудови, що допускається (总计容建面), близько 4,4 млн кв. м, а загальна ціна землі приблизно 938 млрд юанів; компанії потрібно сплатити за землю приблизно 543 млрд юанів. У звітному періоді частка інвестицій компанії в «core 10 city» становила майже 90%; при цьому інвестиції в міста першої лінії становили 63% від усіх інвестицій компанії, що у порівнянні з попереднім роком є ще більшим показником. Компанія послідовно отримала 5 ділянок у Шанхаї, по 3 ділянки в Шеньчжені, Пекіні та Ченду, по 3 ділянки в Ханчжоу, а також 2 ділянки хорошої якості в Сіані.

Віце-президент Інституту досліджень нерухомості YiJu (Шанхай) (上海易居房地产研究院) Ян Юечінь (严跃进) зазначає: хоча в招商蛇口 спостерігається спад виручки девелоперського бізнесу та зниження валової маржі, земельні запаси як «борошно» (тобто сировина) для девелопера також прогнозують потенціал розвитку та можливості прибутковості компанії в майбутньому. Наразі індустрія нерухомості перебуває в періоді глибокого коригування; ринок демонструє тенденцію «зменшення обсягів за одночасного підвищення якості» та «зростання диференціації». Якісні земельні ресурси в ключових містах стають дедалі дефіцитнішими. Тому, хоча招商蛇口 збільшує земельні інвестиції в основні сегменти всупереч тенденції, по суті це спирається на переваги ресурсів центральних державних підприємств, щоб скористатися «вікном» для придбання землі в період коригування галузі: через фокус на якісних ділянках у ключових містах оптимізується структура земельного банку, що закладає основу для подальшого відновлення бізнесу та покращення прибутковості.

Щодо проблем, пов’язаних із суттєвим спадом результатів招商蛇口 у 2025 році, зокрема надмірно високою премією при купівлі землі тощо, Beijing Business Daily направило компанії запит на інтерв’ю; станом на дату публікації відповіді ще не отримано.

Запаси (матеріальні запаси) знецінені більш ніж на 14,4 млрд юанів за 5 років

Зростання розміру земельного банку лишає招商蛇口 певний простір для майбутнього розвитку, однак непередбачене/недосягнуте в очікувані обсяги продажів по частині проєктів безпосередньо призвело до різкого збільшення компанією нарахувань на знецінення активів, що, у свою чергу, суттєво «потягнуло донизу» чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії.

З річного звіту видно, що у 2025 році招商蛇口 загалом нарахувала резерви на знецінення активів приблизно на 42,7 млрд юанів. Серед цього найвища частка припадає на резерв під знецінення запасів (存货跌价准备) — близько 32,69 млрд юанів; резерв під кредитні збитки (信用损失准备) — приблизно 7,55 млрд юанів; резерв під знецінення ділової репутації (商誉减值准备) — близько 2,22 млрд юанів; резерв під знецінення довгострокових інвестицій в акції та частки (长期股权投资减值准备) — близько 24,07 млн юанів. Через вплив цих нарахувань на знецінення招商蛇口 чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії, за 2025 рік зменшиться приблизно на 29,18 млрд юанів, а тиск на прибутковість посилиться.

Beijing Business Daily з’ясувало, що серед проєктів, за якими стосуються резерви під знецінення запасів, проєкт у Чунціні招商渝天府 демонструє особливо яскраві показники: у 2025 році додатково нараховано резерв під знецінення запасів у сумі 8,79 млрд юанів, що є найбільшим значенням серед усіх проєктів. З оприлюднених матеріалів відомо, що відповідні земельні ділянки для цього проєкту招商蛇口 отримала в квітні 2021 року, заплативши 32,5 млрд юанів; ставка премії за лот склала майже 130%, а ціна реалізації за площу (成交楼面价) — приблизно 1,05万元/平方米.

Після того як ринок нерухомості перейшов у період глибокого коригування, ціни продажу по проєкту招商渝天府 в Чунціні також продовжили знижуватися. Щодо знецінення запасів цього проєкту,招商蛇口 заявила: проєкт ще не введено в експлуатацію; у цьому році на підставі ринкової ситуації компанія нарахувала частину резерву на знецінення запасів. Доходи, що були отримані станом на 31 грудня 2025 року, не досягли загального запланованого доходу по проєкту.

Ян Юечінь зазначає: нарахування резервів на знецінення активів по суті відображає концепцію обережного ведення господарської діяльності підприємством. Особливо в умовах, коли ціни на житло перебувають у коригувальному циклі, компанія може об’єктивно дивитися на середовище ціноутворення, в якому перебувають її активи, науково оцінювати тенденції майбутньої вартості активів та давати чіткі й раціональні судження; це яскраво демонструє наявність у компанії здорової системи корпоративного управління та рівень регламентованого внутрішнього контролю.

Варто звернути увагу, що резерви під знецінення запасів дедалі більше стають «чорною дірою», яка поглинає чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії,招商蛇口. Beijing Business Daily, проаналізувавши дані, встановило: у період 2021—2024 років нараховані резерви під знецінення запасів у招商蛇口 становили відповідно 17,19 млрд юанів, 36,41 млрд юанів, 22,76 млрд юанів і 35,75 млрд юанів; за чотири роки сумарна величина досягла 112,11 млрд юанів. Додавши резерви під знецінення запасів за 2025 рік у сумі 32,69 млрд юанів, загальний резерв під знецінення запасів зріс ще більше — до 144,8 млрд юанів.

Під впливом резервів під знецінення запасів у період 2021—2024 років чистий прибуток招商蛇口, що належить акціонерам материнської компанії, зменшувався відповідно на 34,56 млрд юанів, 45,58 млрд юанів, 17,65 млрд юанів і 43,44 млрд юанів.

Ян Юечінь зазначає: з точки зору короткострокової перспективи нарахування резервів на знецінення активів, безумовно, безпосередньо скорочує потенційний простір прибутків підприємства за поточний період; проте з позицій довгострокового управління компанією, цей крок дозволяє підприємству чіткіше й точніше зрозуміти фактичний стан своїх активів, визначити базові показники якості активів, а отже створити міцну основу для подальшого точного просування маркетингових робіт і ефективного перезапуску (активізації) наявних активів; це допоможе забезпечити планомірний і упорядкований розвиток усіх операційних робіт.

«Три трансформації» в’їхали у глибокі води

На тлі тривалого тиску на виручку від операційної діяльності та на чистий прибуток, що належить акціонерам материнської компанії, гігантські нарахування на знецінення активів — операція, яка виглядає негативною, — можливо, не є поганою новиною для招商蛇口, яке щойно завершило «зміну керівництва». Навпаки, це може стати можливістю для нового менеджменту розпочати роботу з полегшеним навантаженням.

У вересні 2025 року голова ради директорів і генеральний менеджер招商蛇口 були замінені одночасно; нова управлінська команда на чолі з головою правління Чжу Венькаєм (朱文凯) і генеральним менеджером Ніє Лімін (聂黎明) приступила до роботи. А 3 березня 2026 року заступник генерального менеджера招商蛇口 Лю Є (刘晔) пішов з посади через переведення на іншу роботу та вирушив працювати до 中国南山开发（集团）股份有限公司, де вже обіймає посаду заступника секретаря парткому (党委副书记).

Інсайдери зазначають: коли перед новою командою менеджменту постануть резерви під знецінення запасів, накопичені за останні п’ять років і що перевищують 144 млрд юанів, вони можуть отримати рідкісне стратегічне «вікно» можливостей.

Ян Юечінь зазначає: з короткострокової точки зору нарахування резервів на знецінення активів безпосередньо стискає простір поточного прибутку підприємства; але якщо аналізувати з погляду довгострокової операційної діяльності, цей захід допомагає підприємству всебічно та правдиво з’ясувати фактичний стан активів, точно оцінити якість активів; це закладає основу для подальшого чіткого визначення напряму операцій і оптимізації бізнес-розміщення.

Beijing Business Daily відзначило:招商蛇口 ще у 2021 році запропонувала стратегію розвитку «трьох трансформацій» (三个转变), з акцентом на розвиток із принципом «девелопмент + операційна діяльність», а також на синергію між «легкими» та «важкими» активами. З погляду фактичних результатів у 2025 році дохід від операцій з активами компанії становив 71,73 млрд юанів, збільшившись на 0,32%; виручка від послуг управління майном — 167,26 млрд юанів, зростання на 8,35%. Обидва сегменти порівняно з традиційним девелоперським бізнесом забезпечили зростання виручки.

Ян Юечінь вважає: нова управлінська команда招商蛇口 може й далі дотримуватися операційної моделі з поєднанням легких і важких активів. Зараз індустрія загалом рекомендує модель роботи з легкими активами, але протягом останніх років ціни на важкі активи перебували в відносно заниженому діапазоні, що має цінність для поетапного розміщення (стадіального планування); а сфера застосування не обмежується лише традиційним сегментом послуг з управління майном. Звідси видно, що компанія, використовуючи розвиток із поєднанням легких і важких активів, у майбутньому все ще матиме значний ринковий простір і можливості розвитку.

Директор Інституту досліджень нерухомості міст Китаю (中国城市房地产研究院) Се Їфенг (谢逸枫) заявив: активне розміщення招商蛇口 в сегменті легких активів базується на ключовій логіці — її доходи мають стабільність. Частка доходів від легких активів і послуг з управління майном наразі є нижчою, але з огляду на постійне розширення масштабу активів під управлінням та площі керованого майна, відповідні доходи мають можливість стабільно зростати. З точки зору циклу галузі та операційної діяльності підприємства, ця стратегія має значущу антисезонну/антиспадну (анти-даунтренд) цінність: вона може ефективно компенсувати прогалину від спаду фінансових доходів у ключовому девелоперському основному бізнесі.

Beijing Business Daily 李晗

Масиви інформації, точна інтерпретація — усе в додатку Sina Finance APP