Чи є REITи стійкими під час економічних рецесій? Що показують останні дані

Якщо ви розглядали інвестиції в Реєстрові фонди нерухомості (REITs) як частину свого портфеля, ви, ймовірно, задавалися питанням, як вони витримають економічний спад. Це цілком логічне питання, особливо враховуючи коливання ринку нерухомості під час економічних труднощів. Коротка відповідь: REITs демонструють дивовижну стійкість під час рецесій, хоча спочатку зазнають певних втрат. Ось що насправді показують десятиліття даних.

Чому під час рецесії REITs можуть бути болючими — спочатку

Коли економіка входить у рецесію, REITs зазвичай зазнають значних короткострокових втрат. Дані за період 1991–2024 років, зібрані Neuberger Berman, показують, що під час рецесій середня рентабельність REITs становила -17,6%. Це важко сприйняти будь-якому інвестору. Для порівняння, індекс S&P 500 у ті ж періоди показав ще гірший результат — зниження більш ніж на 20% у середньому.

Однак ситуація змінюється перед самим настанням рецесії. Едвард Пірзак, керівник досліджень у Nareit, вказує на цікаву закономірність: за 12 місяців перед кожною з останніх шести рецесій REITs все ще демонстрували позитивну рентабельність — у середньому 5,7%. Це свідчить про те, що ринки нерухомості часто передбачають економічні труднощі ще до їх офіційного настання.

Ефект відновлення: чому REITs швидше відновлюються, ніж ви очікуєте

Тут починається цікава частина для довгострокових інвесторів. Після закінчення рецесії REITs демонструють яскраве відновлення. У 12 місяців після кожної з останніх шести рецесій REITs приносили в середньому 22,7%. Насправді, за даними Nareit, REITs постійно перевищують результати приватної нерухомості як під час, так і після рецесій.

Причина такого швидкого відновлення — один важливий фактор: рівень відсоткових ставок. Вартість комерційної нерухомості — будь то квартири, офісні будівлі або промислові об’єкти — рухається у тісній залежності з відсотковими ставками через так звані капітальні ставки (cap rates). Ці ставки безпосередньо визначають ціну, яку готові платити інвестори за об’єкти. Коли центральні банки знижують ставки під час рецесій (а майже завжди так і відбувається), капітальні ставки зменшуються, що підвищує цінність нерухомості. Оскільки REITs торгують на публічних ринках, ця корекція цін відбувається швидко, іноді протягом кількох тижнів, а не місяців. Фінансові ринки зазвичай закладають у ціни майбутню вартість, дивлячись за 12-18 місяців уперед, що і пояснює швидке відновлення REITs.

Не всі REITs однакові: стійкість залежить від типу активів

Не всі REITs реагують однаково під час економічних потрясінь. Важливий фактор — тип нерухомості, якою вони володіють. Пітер Забієрек, генеральний директор і менеджер портфеля Sugi Capital Management, зазначає, що сектори, такі як офісна нерухомість і готелі, зазвичай погіршуються під час рецесій. Тим часом, дата-центри, вежі мобільного зв’язку та медичні заклади продовжують стабільно приносити доходи.

Аналіз Wide Moat Research 2025 року підтверджує цю закономірність: REITs, що володіють дата-центрами, медичними об’єктами та трьохкратними орендами (triple net leases), демонструють найвищу стійкість під час рецесій. Навпаки, REITs, орієнтовані на готелі, білборди та іпотечні кредити, зазнають більш різких падінь.

Історичний контекст: довгострокові результати мають інший характер

Варто зробити крок назад і подивитися на загальну картину. З 1972 по 2024 рік середня річна дохідність американських REITs становила 12,6%, згідно з даними Nareit і YCharts. Це перевищує середню рентабельність S&P 500 — 8% за той самий 52-річний період. Однак за останні п’ять років REITs відставали, з середньою річною доходністю лише 5,5% проти 15,3% у S&P 500. Це недосягнення змусило деяких інвесторів сумніватися у ролі REITs у сучасних портфелях, але дані про рецесії свідчать, що такий скептицизм може бути передчасним.

Що це означає для вашої інвестиційної стратегії

Зіставляючи результати REITs у різних економічних циклах, можна виділити три ключові висновки. По-перше, під час рецесій REITs зазнають менших втрат, ніж ширший ринок акцій, що забезпечує важливий захист від падінь. По-друге, якщо ви очікуєте економічне уповільнення, то медичні та дата-центри REITs мають особливо високий рівень стійкості порівняно з іншими типами нерухомості. І нарешті, історія показує, що рецесії створюють можливості для купівлі — REITs зазвичай найсильніше відновлюються з найнижчих рівнів, що робить їх привабливими для інвесторів у найтемніші періоди економічних труднощів.

Для тих, хто формує портфелі, стійкі до рецесій, REITs заслуговують на серйозну увагу — не як панічний захист, а як стратегічні активи, що зазвичай відновлюються швидше і сильніше за ширший ринок.