Німецький ринок житла, ймовірно, зігнеться, а не зламається

(MENAFN- ING) Ціни на житло в Німеччині наблизилися до рівнів до кризи у 2025 році

Ринок житла в Німеччині відобразив загальну економічну ситуацію у 2025 році: після двох років скорочення ВВП і цін на житло повернулися до позитивної динаміки. За даними щойно оприлюдненого індексу цін на житло Федерального статистичного управління, ціни на житло зросли на 3,2% минулого року. Таким чином, ціни залишаються приблизно на 8% нижче піку 2022 року, але при цьому на понад 5% вище за дно 2024 року.

Ціни на житло порівняно з останніми піками та мінімумами

Однак, річна цифра приховує явне зниження темпів зростання. Після трьох кварталів з приблизно 1% квартального зростання, динаміка цін сповільнилася до 0,1% у 4 кварталі 2025 року. Дані по кредитуванню свідчать про схожу тенденцію. Нове іпотечне кредитування залишалося на рівні зростання 37% у порівнянні з минулим роком у першому кварталі 2025 року, але до кінця року зросло лише на 13% у порівнянні з попереднім роком.

Частково це зниження пояснюється базовими ефектами. Але несприятливі зміни у доступності кредитів і слабкий споживчий настрій також негативно впливали. Зарплати зростали повільніше, ціни на житло зростали, а можливості для подальшого зниження ставок за кредитами були обмеженими.

Тимчасове затримання на початку 2026 року

Ранішні події 2026 року були змішаними. У січні ставки за іпотечними кредитами піднялися до найвищого рівня з середини 2024 року, що зменшило попит. У лютому ситуація трохи покращилася: зниження ставок на капітальних ринках знизило вартість фінансування, що могло сприяти короткостроковому відновленню попиту на кредити. Але цей період швидко закінчився через зростання цін на енергоносії внаслідок ескалації конфлікту на Близькому Сході, що підвищило інфляційні очікування і спричинило різкий відтік інвестицій з ринків державних облігацій. До кінця лютого доходність 10-річних німецьких облігацій зросла більш ніж на 30 базисних пунктів — ймовірно, цього буде достатньо, щоб у майбутньому ставки за кредитами знову перевищили 4%.

Ринкові відсоткові ставки та ставки за кредитами

(%)

Як наслідок, відновлення ринку житла, ймовірно, зазнає тимчасового спаду. Висока невизначеність, зростання цін на енергоносії та слабкий споживчий настрій, ймовірно, призведуть до збільшення заощаджень домогосподарств, тоді як зростання вартості фінансування додасть додаткового фінансового тиску.

Чому це не схоже на 2022 рік

Поточне макроекономічне середовище здається неспокійним і викликає болючі спогади про 2022 рік, коли зростання цін на енергоносії посилило інфляцію, ставки політики були підвищені безпрецедентними темпами, а ринок житла в Німеччині фактично зупинився. Однак у 2022 році шок від зростання ставок припав на ринок житла, який перебував наприкінці довгого буму, коли середні ставки за іпотекою зросли з майже нуля до понад 3,5%. На даний момент ставки за іпотечними кредитами вже значно вищі, і навіть у найгіршому сценарії більшість очікуваних підвищень ставок Європейського центрального банку вже закладені у ціни. Ми не очікуємо, що ЄЦБ підвищить ставки взагалі у нашому базовому сценарії, а навіть будь-яке посилення монетарної політики не досягне рівня шоку 2022 року.

Одночасно, структурний дисбаланс між пропозицією та попитом залишається стабілізуючою силою, і за умови стабілізації цін на енергоносії економічне відновлення Німеччини — якщо його не завадить новий енергетичний шок — має шанс набрати обертів пізніше цього року, додавши циклічної підтримки ринку.

З огляду на поточний макроекономічний фон, ринок житла в Німеччині, ймовірно, зазнає паузи, а не перерви. Вищі ціни на енергоносії та відновлення невпевненості сповільнять відновлення у короткостроковій перспективі, але структурні основи — обмежена пропозиція, поступове покращення економічних умов і ймовірне збереження політики ЄЦБ щодо стримування — заперечують сценарій корекції у стилі 2022 року. На даний момент це швидше короткостроковий затримка, а не кінець відновлення.