Життя нового будинку Jianye: кожен зароблений 1 юань, 80 центів з'їдає поганий борг｜Річна звітність та скандали⑤

Автор/Лейцзюй Цзайцзинь Ян Мінхуэй

Останнім часом багато хто пише про історію Ху Баосена, про його перебування у Гонконгу у віці понад 70 років, про його тривоги та боротьбу у “望北楼”, про злети та падіння групи Jianye, шлях, яким він ішов, і майбутнє, яке його чекає, а також про його активи, борги та судові справи, що колись зробили його “королем Хенану”…

Деякі хвалять його відповідальність, інші сумніваються у його виборах, але всі одночасно зітхають і здогадуються, коли він зможе повернутися на батьківщину.

За чутками, з другої половини 2025 року Ху Баосен довго перебуває у Гонконгу, займаючись реструктуризацією офшорних боргів та капітальними операціями; перед новорічною зустріччю керівництва Jianye у 2026 році він вперше взяв участь у ній — онлайн.

Після завершення цієї щорічної зустрічі з темою “сильна координація, молодіжність, інноваційна стратегія”, одна з ключових активів Jianye — Jianye New Life (09983.HK) — оприлюднила свій фінансовий звіт за 2025 рік.

Розглядаючи фінансову звітність і дані, важко назвати цю оцінку оптимістичною. В умовах глибокої корекції галузі та боргового навантаження групи Jianye, Jianye New Life без сумніву стикається з великими випробуваннями.

“Справжня захисна стіна — це не холодні цифри масштабів, а професіоналізм і тепло, яке відчуває клієнт при кожному контакті.”

У майбутньому Jianye New Life заявила, що прагне “зробити крок у трансформації галузі, створюючи свою унікальну дорогу з якістю, теплом і стійкістю”.

Загублена прибутковість

У 2025 році доходи та прибутки Jianye New Life знизилися обидва.

Згідно з даними, за звітний період загальний дохід склав приблизно 2,768 мільярдів юанів, що на 6,2% менше ніж у 2024 році; валовий прибуток становив близько 544 мільйонів юанів, зменшившись на 15,1% у порівнянні з попереднім роком, валова маржа знизилася з 21,7% до 19,6%; чистий прибуток зменшився з 238 мільйонів до 167 мільйонів юанів, зниження приблизно на 29,8%, чистий прибуток становив близько 6,0%, тоді як у попередньому році — 8,1%.

За структурою доходів, основний внесок у прибуток — управління нерухомістю — склав близько 2,3 мільярдів юанів, майже без змін порівняно з минулим роком. Однак маржа цього сегменту знизилася з 21,3% до 19,2%.

“Щоб підвищити задоволеність клієнтів, було збільшено витрати на високоякісне обслуговування”, — пояснили у звіті. При цьому, у той час як доходи залишаються стабільними, витрати зросли, що ще більше зменшує прибутковість.

Що стосується масштабів, то “активно виведено з збиткових районів”, станом на кінець 2025 року Jianye New Life управляє приблизно 194 мільйони квадратних метрів, що на 1,2% менше ніж у попередньому році.

Ще дві лінії бізнесу — додаткові послуги для спільнот і додаткові послуги для не-власників — також показали зниження доходів. Перший — на 21,0% до 430 мільйонів юанів, другий — з 109 мільйонів до 39 мільйонів юанів, з падінням приблизно на 64,5%.

Jianye New Life пояснила, що зменшення доходів від додаткових послуг для спільнот пов’язане з тривалою слабкістю внутрішнього ринку нерухомості, зменшенням кількості ремонтних робіт, таких як утеплення балконів і перевірки ремонту, а також з низькою довірою споживачів і зменшенням доходів від продажу послуг у парках групи.

Зменшення доходів від додаткових послуг для не-власників зумовлене тривалими корекціями у секторі нерухомості, що змусило компанію активніше скорочувати масштаб цих послуг. Доходи від первинних послуг, обслуговування майданчиків і продажу нерухомості зменшилися на 55 мільйонів юанів.

Одним із найбільш цікавих показників у фінансовій звітності є “збитки від знецінення фінансових та контрактних активів”, які зросли з 74,9 мільйонів у 2024 році до 138 мільйонів у 2025 році, що становить приблизно 84,5%.

Jianye New Life пояснила, що це пов’язано з слабкістю внутрішнього ринку нерухомості та низькою довірою споживачів, що спричинило “зростання дебіторської заборгованості за комунальні послуги та повільне повернення боргів”.

У галузі управління нерухомістю зазвичай застосовують модель “спочатку обслуговування — потім оплата”, яка у період економічного спаду стає двостороннім мечем. Коли бажання і здатність власників платити зменшуються, борги компаній зростають, і необхідно збільшувати резерви під безнадійні борги, що безпосередньо знижує поточний прибуток.

Збитки від знецінення у розмірі 138 мільйонів юанів становлять 82,6% від чистого прибутку за період. Це означає, що на кожен зароблений юань компанія “втратила” 0,8 юаня через безнадійні борги.

Вилучаючи з фінансових показників знецінення та інші нефінансові фактори, чистий прибуток, що належить акціонерам у 2025 році, склав 280 мільйонів юанів, що лише на 4,8% менше ніж у 2024 році (294 мільйони).

Вичерпання готівки

“Вийти з порочного кола ‘скорочення витрат — зниження якості’… і звільнити людські ресурси для теплішого обслуговування та реагування на надзвичайні ситуації.” У фінансовому звіті Jianye New Life заявила про намір повністю знизити витрати та підвищити ефективність, використовуючи “синергію людина-машина” для підвищення організаційної продуктивності.

Однак події другої половини 2025 року у головному офісі у Хенані, зокрема страйки працівників у різних містах, показали інший бік цієї історії.

За відкритими даними, у Хуейсі Jianye No.1 City було страйк через те, що “більшість власників не сплатили комунальні платежі, і протягом 4 місяців не виплачували зарплату працівникам, через що ті звільнилися, а обслуговування зупинилося”. Але дивно, що за іншими даними, у Zhengzhou Jianye Spring Property збір платежів становив 90%, а власники у Xinyang Jianye City передоплатили комунальні послуги на 2-5 років, деякі — навіть до 2028 року.

Проблеми Jianye New Life, крім “заборгованості власників”, здається, ще й у тому, куди зникли зібрані платежі.

Ідея “синергії людина-машина” була висунута, але реальність така: станом на кінець 2025 року у Jianye New Life залишилося лише 413 мільйонів юанів готівки та її еквівалентів, що на 65,3% менше ніж у кінці 2024 року (1190 мільйонів).

Куди поділися гроші? Деталі операційного грошового потоку компанії не розкриваються, але аналітики вказують на два основних напрямки — дебіторська заборгованість і дивіденди.

За даними, станом на кінець 2025 року, торгові та інші дебіторські борги становили близько 3,18 мільярдів юанів, що на 11,4% більше ніж у попередньому році, значно випереджаючи темпи зростання доходів. Зокрема, загальна сума торгових дебіторських боргів сягнула 3,628 мільярдів юанів, що на 9,0% більше ніж у кінці попереднього року (3,327 мільярдів).

Структура віку дебіторської заборгованості також викликає занепокоєння: станом на кінець 2025 року, борги з віком понад 3 роки зросли з 474 мільйонів до 1,265 мільярдів юанів, їхній відсоток піднявся з 14,2% до 34,8%.

За словами аналітиків, “швидке зростання довгострокових дебіторських боргів означає, що повернення коштів ускладнюється, і ризик безнадійних боргів зростає”.

Минулого року у середині року Jianye New Life виплатила проміжний дивіденд у розмірі 0,033 гонконгських доларів, що становить 3,912 мільйона юанів, а у звіті за цей період не рекомендується виплачувати кінцеві дивіденди за 2025 рік.

Але за останні чотири роки Jianye New Life провела тривалий період високих дивідендів: у 2021 році — 576 мільйонів юанів, у 2022 — 481 мільйон, у 2023 — при збитках 578 мільйонів юанів — виплачено 392 мільйони, у 2024 — 215 мільйонів.

Якщо розглянути через призму акціонерного капіталу, найбільшим бенефіціаром цих високих дивідендів без сумніву є головний акціонер Ху Баосен, який володіє приблизно 65,27% Jianye New Life.

З переходу від “масштабної орієнтації” до “відновлення здатності”, трансформація Jianye New Life безумовно правильна. Але для цього потрібен час і кошти.

На початку цього року у Jianye з’явився 43-річний досвідчений фахівець у сфері нерухомості Ян Сюаньвень, який був призначений виконавчим директором і головним виконавчим у Jianye New Life; після його приходу Ван Цзюнь більше не обіймає посаду CEO, залишаючись головою ради директорів і виконавчим директором, зосереджуючись на стратегічному плануванні та контролі важливих питань.

Чи зможуть Ян і Ван разом привести Jianye New Life до зростання та підвищення якості послуг, зменшення витрат і здобуття довіри клієнтів? Чи зможуть вони перетворити додаткові послуги для спільнот із “додаткової задачі” у стабільне джерело прибутку, щоб подолати обмеження зростання основного управління нерухомістю?

Пов’язані компанії: Jianye New Life hk09983, Jianye