Прискорення зменшення запасів 22 провінції знижують перший внесок для комерційної нерухомості

Джерело: Журнал «Економіка XXI століття» Автор: Чжан Мін

16 березня Шанхайський головний офіс Народного банку Китаю опублікував повідомлення про те, що мінімальний початковий внесок для купівлі комерційної нерухомості (включаючи «житло з комерційним використанням») був знижений до не менше ніж 30%. Це спрямовано на прискорення зниження запасів на ринку комерційної нерухомості та подальше активізування торгівлі.

15 січня цього року речник Народного банку Китаю та заступник голови Цу Лань заявили, що у співпраці з Управлінням фінансового регулювання знизили мінімальний початковий внесок для купівлі комерційної нерухомості до 30%, підтримуючи зниження запасів на ринку комерційної нерухомості. Через два дні ці два органи спільно опублікували повідомлення «Про коригування політики мінімального початкового внеску для купівлі комерційної нерухомості», у якому чітко зазначено, що мінімальний початковий внесок був знижений до не менше ніж 30%.

Раніше мінімальний початковий внесок для купівлі комерційної нерухомості становив 50%. На практиці деякі банки встановлювали його навіть на рівні 60% і вище. Тому цей крок вважається важливим сигналом щодо зниження запасів комерційної нерухомості.

За неповними даними журналістів «Економіки XXI століття», станом на сьогодні 22 провінційні адміністративні райони знизили мінімальний початковий внесок для комерційної нерухомості. Деякі провінції та міста також запровадили інші заходи для зниження запасів комерційної нерухомості.

Різні дії свідчать про прискорення процесу зниження запасів комерційної нерухомості.

Тривалість реалізації проектів довша, ніж у житловому секторі

Комерційна нерухомість зазвичай включає офісні будівлі, торгові площі тощо. На відміну від житла, право власності на комерційну нерухомість зазвичай становить 40 або 50 років, а податкове навантаження зазвичай вищі.

Через кілька причин у Китаї наразі великий запас комерційної нерухомості. За даними Національного бюро статистики, станом на кінець лютого цього року площа товарних квартир у продажу становила приблизно 800 мільйонів квадратних метрів, з них 190 мільйонів — офісні та комерційні приміщення, що становить близько 23,9%. Одночасно ще близько 710 мільйонів квадратних метрів офісних та комерційних приміщень перебуває у процесі будівництва.

Через більшу кількість обмежень, ніж у житловому секторі, вартість купівлі комерційної нерухомості вища, а період реалізації довший. За середньою швидкістю продажів за останні 12 місяців, період реалізації офісних будівель (з урахуванням площі у продажу станом на кінець лютого) становить приблизно 28 місяців, а для комерційних приміщень — понад 30 місяців.

Для порівняння, період реалізації житла становить лише близько 7 місяців.

Статистика агентства CBRE також показує, що у цьому році у десяти великих містах країни додаткові пропозиції офісних будівель становитимуть близько 4,7 мільйонів квадратних метрів, що на 7% більше ніж у минулому році. У 2027 та 2028 роках ця цифра поступово зменшиться до 4,2 та 3,5 мільйонів квадратних метрів відповідно. Щодо роздрібної нерухомості, очікується, що у найбільших восьми містах країни додаткові пропозиції якісних торгових площ у 2023 та 2024 роках становитимуть 4,39 та 3,56 мільйонів квадратних метрів відповідно, що залишатиметься досить високим. У Шанхаї, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкіну та Тяньцзіні площі додаткових пропозицій зростуть порівняно з попередніми роками.

За останні роки зростає кількість закликів до посилення політичних заходів і стимулювання зниження запасів комерційної нерухомості.

Під час цьогорічних сесій Всекитайського зібрання народних представників член Національної політичної консультативної ради та голова групи «Новий сподівання» Лю Юньхао запропонували оптимізувати планування, зменшити частку нових комерційних земель. Підтримати активізацію існуючих комерційних активів, удосконалити політику «комерційне з житловим», а також пом’якшити обмеження щодо оренди квартир у питаннях вступу до школи та реєстрації місця проживання.

Лю Юньхао зазначив, що зміни у демографічній структурі та поступовий розвиток онлайн-шопінгу зменшують роль офлайн-комерції. Він додав, що крім заходів щодо зниження запасів, «нові плани мають враховувати зміни у економічних формах, робити відповідні коригування і не планувати так багато комерційних об’єктів».

Політичні заходи продовжують впроваджуватися

Перед цим, до зниження мінімального початкового внеску для купівлі комерційної нерухомості, вже були запроваджені інші політики щодо зниження запасів.

У вересні 2025 року Державна рада опублікувала «Погляд щодо розкриття потенціалу спортивних витрат та подальшого розвитку високоякісної спортивної індустрії», у якому закликається законно використовувати промислові цехи, комерційні приміщення та склади для створення спортивних просторів.

28 листопада 2025 року Комісія з цінних паперів відкрила громадське обговорення щодо запуску пілотного проекту інвестиційних трастів у комерційній нерухомості. Основна ідея — створити фінансові інструменти для забезпечення прав на комерційну нерухомість і активізувати існуючі активи.

З початку цього року продовжують з’являтися позитивні сигнали.

5 березня Міністерство природних ресурсів і Державне управління лісового господарства та охорони природи опублікували «Повідомлення про подальше забезпечення природних ресурсів», у якому наголошується, що нове будівельне землекористування має пріоритетно забезпечувати важливі проекти та розвиток громадських послуг, і зазвичай не використовується для комерційної забудови.

У цьому місяці оприлюднено «Плановий документ «П’ятирічка»», у якому зазначено, що потрібно класифікувати та управляти вже наданими земельними ділянками та проектами у процесі будівництва, а також активізувати використання запасних товарних квартир і вільних комерційних офісних приміщень. У плані також йдеться про законне та обережне продовження терміну оренди промислових та комерційних земель.

Аналітики вважають, що це означає не лише коригування пропозиції, а й прискорення активізації вільних комерційних приміщень.

На рівні місцевих урядів багато міст нещодавно запровадили кілька підтримуючих політик для стимулювання зниження запасів комерційної нерухомості.

Наприклад, у Шанхаї дозволили поєднувати функції бізнес-центрів із готелями, дослідницькими центрами, культурно-спортивними закладами, медичними послугами, освітніми програмами та орендним житлом (у тому числі для талановитих працівників); у Ханчжоу запровадили реформу щодо комерційних земель, удосконалюючи механізми ефективного використання існуючих площ, а також дозволили тимчасово змінювати цільове призначення будівель.

Щодо надання субсидій, у Ухані для покупців нових комерційних об’єктів передбачено 50% компенсації за сплату податку на передачу прав власності; у Наньніні — для покупців комерційних об’єктів площею понад 100 м² — 10 000 юанів у вигляді допомоги на купівлю.

Дослідницький інститут China Index зазначає, що пошук шляхів активізації вільних комерційних приміщень стане важливим напрямком політики цього року, і очікується, що регіони зроблять більше спроб у цьому напрямку.

Щодо значного зниження мінімального початкового внеску, ця організація вважає, що у короткостроковій перспективі це допоможе зменшити тиск на запаси комерційної нерухомості та покращити грошовий потік забудовників; у довгостроковій — створить фінансову підтримку для активізації існуючих активів.

Однак дослідницький інститут також зазначає, що цей крок не є сигналом повороту ринку. У порівнянні з іпотекою житла, кредити на комерційну нерухомість все ще мають суттєві розбіжності у розмірі кредитування, ставках і термінах, а банки при визначенні конкретних умов будуть враховувати ризики клієнтів. Головне — активізація торгівлі комерційною нерухомістю залежить від стану реальної економіки, і для справжнього запуску «мовчазних активів» потрібна синхронізація довіри ринкових суб’єктів і економічної активності.