Новий урядовий курс на ринку нерухомості Шанхаю минуло місяць: обсяг продажів нових квартир досяг найвищого за тиждень рівня з 2026 року

Журналіст Чжан Сяньї

25 лютого Державна комісія з житлово-комунального господарства та будівництва Шанхаю та ще п’ять департаментів спільно опублікували «Повідомлення про подальше оптимізування та коригування політики у сфері нерухомості міста» (далі — «Повідомлення»), яке містить сім заходів для подальшого зменшення обмежень на купівлю житла, оптимізації політики іпотечного кредитування та вдосконалення податкової політики щодо особистої нерухомості.

З моменту публікації «Повідомлення» міський ринок нерухомості Шанхаю демонструє позитивні зміни. За оцінками аналітичної платформи Bing Shan Index, станом на 24 березня обсяг угод на вторинному ринку житла у Шанхаї з початку березня зріс на 4% у порівнянні з минулим роком. Дані дослідницького інституту China Index Academy показують, що у другому тижні березня (з 9 по 15 березня) обсяг угод із новобудовами у Шанхаї склав 220 000 квадратних метрів, що на 62% більше за попередній тиждень і є найвищим показником з 2026 року.

«Відгук вторинного ринку на цю політику є більш прямим, ринок першими почав відновлюватися, з явною перевагою потреби у житлі», — повідомив керівник відділу індексних досліджень China Index Academy Цао Цзіньцзінь у коментарі журналісту «Securities Daily». За його словами, за ознаками ціни, обсяг угод з житлом за низькою ціною зростає, а після коригування цін співвідношення ціна-якість стає більш привабливим. Завдяки позитивним зрушенням у політиці, бажання покупців, що раніше утримувалися, активізувалося, що сприяло зростанню обсягів угод з житлом за низькою ціною.

Варто зазначити, що кількість нових оголошень про продаж вторинного житла у Шанхаї зменшується, що полегшує тиск на залишки на ринку.

За даними China Index Academy, у перших двох тижнях березня кількість нових оголошень про продаж вторинного житла у Шанхаї зменшилася відповідно на 27% і 48% у порівнянні з минулим роком. Також кількість залишків оголошень зменшується: наприкінці лютого загальна кількість оголошень у провідних агентств знизилася на 30,7% у порівнянні з піком у жовтні минулого року і повернулася до найнижчого рівня за останні три роки.

Цао Цзіньцзінь вважає, що одночасне зниження нових оголошень і залишків на ринку свідчить про покращення очікувань власників, що сприяє зменшенню короткострокової дисбалансу попиту і пропозиції, створюючи сприятливі умови для стабілізації ринку.

«Повідомлення» скорочує терміни сплати соціального страхування або податку для нерезидентів Шанхаю, які купують житло всередині зовнішньої кільцевої дороги, і пропонує «можливість для нерезидентів, що відповідають умовам, придбати ще один об’єкт житла всередині зовнішньої кільцевої дороги», чітко знижуючи поріг для купівлі.

Крім того, «Повідомлення» підвищує максимальний розмір іпотечного кредиту, оптимізує критерії визначення кількості кредитів, що можна отримати, розширює підтримку для багатодітних сімей і знижує витрати на купівлю житла для населення.

За підтримки політики ринок новобудов також демонструє ознаки відновлення. «Після введення нових правил у Шанхаї 25 лютого кількість відвідувачів у деяких престижних житлових комплексах зросла, і обсяги угод почали відновлюватися», — зазначила Цао Цзіньцзінь. Вона додала, що через темпи пропозиції відновлення ринок новобудов відстає від вторинного ринку, але під впливом політики вже з’являються позитивні сигнали. Також у березні темпи запуску нових проектів значно прискорилися, і проєкти з покращеними характеристиками можуть підтримати ринок.

«Що стосується кожного вихідного тижня у березні, я працюю понаднормово, і у робочі дні багато клієнтів. Минулого четверга у мене було чотири повторні візити клієнтів», — повідомив продавець у новому житловому комплексі в районі Сунцзян у Шанхаї. За його словами, ефект нових правил і активність у сезон продажів у березні сприяли зростанню кількості відвідувачів і угод.

Цао Цзіньцзінь вважає, що якщо поточна ринкова атмосфера збережеться, Шанхай зможе підтримувати високий рівень активності у «маленькому весняному підйомі» у період із березня по квітень. Однак слід враховувати, що стабілізація ринку — це поступовий процес, і подальше відновлення залежить від покращення макроекономічних показників, таких як очікування доходів населення і цін на нерухомість.

Щодо подальших заходів політики для підтримки ринкової активності, головний дослідник Центру досліджень політики житлового сектору провінції Гуандун Лі Юцзя зазначив, що цикли потреби у житлі та їх покращення все ще стикаються з проблемами, зокрема через довгий цикл угод із вторинним житлом і значні знижки на кінцеву ціну, що ускладнює обмін старого житла на нове через високі витрати і тривалість процесу. На рівні політики потрібно активізувати державне зберігання і стимулювати ринок для просування обміну вторинного житла.