Комерційні REIT'и переживають "час вибуху", девелопери стають основною силою

2025年12月31日, Комісія з цінних паперів офіційно запровадила пілотний проект публічних REITs для комерційної нерухомості, відкривши новий шлях капіталізації для давно затихлого сектору комерційної нерухомості.

16 березня, компанія Star River Holdings подала заявку на REITs комерційної нерухомості Red Earth Innovation Star River Group, яка була прийнята Шеньчженьською фондовою біржею, ставши 15-м публічним REITs для комерційної нерухомості, прийнятим біржею цього року.

Журналісти «Daily Economic News» з’ясували, що станом на 20 березня 2026 року, всього за 80 днів після відкриття пілотного проекту, Шеньчженьська та Шанхайська біржі вже прийняли 15 заявок на проєкти, загальний плановий збір коштів перевищує 46 мільярдів юанів, що майже дорівнює загальному обсягу випуску публічних REITs за 2025 рік (з урахуванням додаткових залучень).

Крім того, основними активами є комплексні торгові центри, роздрібна торгівля, офісні будівлі та готелі, причому забудовники з минулого періоду, які займалися «крайнім тестуванням», тепер стали основними учасниками.

Звертаючи увагу на ці 15 заявок на REITs, журналісти зауважили, що 7 з них подані забудовниками як початкові власники активів, серед яких Poly Development, Shoukai Shares, Xincheng Holdings.

«Швидке розширення пілотного проекту комерційних нерухомих REITs є важливим проявом переходу ринку нерухомості Китаю від зростання за рахунок нових проектів до управління існуючими активами», — аналізує заступник директора Shanghai E-House Research Institute Yan Yuejin. — «Відкриття REITs для комерційної нерухомості дозволило забудовникам справді налагодити зв’язок між існуючими активами та ринком капіталу».

Більше ніж 460 мільярдів юанів у залученні капіталу

Звертаючи увагу на цю хвилю заявок на REITs, можна виділити два суттєві зміни: по-перше, обсяг залучених коштів встановив короткостроковий рекорд у сфері публічних REITs, майже досягши загального обсягу випуску за 2025 рік; по-друге, активи, що подаються на REITs, здебільшого розташовані у ключових районах з високоякісною нерухомістю, з високим рівнем орендної платні та збору орендної плати.

Відкриття пілотного проекту комерційних REITs викликало бурхливий інтерес ринку, а швидкість подачі заявок і обсяг залучених коштів оновили рекорди галузі. Від початку подання перших заявок у січні 2026 року до 20 березня, Шеньчженьські та Шанхайські біржі прийняли 15 заявок на комерційні нерухомі REITs, загальний залучений капітал перевищує 460 мільярдів юанів.

Крім того, що кількість заявок і загальний плановий обсяг залучень високі, важливою характеристикою цієї хвилі є те, що більшість активів, що подаються, розташовані у ключових районах з високоякісною нерухомістю.

Зокрема, активи для REITs Hu’an Lujiazui — це проект у Шанхаї, Пудун, Jingyao Qiantan; Poly Development подала заявку на REIT Huaxia Poly Development, що включає офісний центр Poly у Гуанчжоу та торговий центр Water City у Фошані; Shoukai Shares використовує три комерційні активи: торгові вулиці Huachao в Пекіні, Puxi Street і Fumao в Songzhuang; Xincheng Holdings подала заявку на проєкти у Чанчжоу — Tianning Wuyue і Nantong Qidong Wuyue Square; Star River Holdings подала заявку на Red Earth Innovation Star River REIT, активами якого є торговий центр Xinghe COCOPark у Лонгані та паркувальні місця.

Наприклад, активом для Red Earth Innovation Star River REIT є торговий центр Xinghe COCOPark у Лонгані, розташований у районі перетину центру Лонгану та нових районів Dayun. За даними оголошення про залучення, станом на кінець 2025 року, рівень оренди цього центру становить 99,34%, збір орендної плати — 100%, очікуваний обсяг залучень — 1,686 мільярда юанів.

Активи для Hu’an Lujiazui REIT — це проект у Шанхаї, Пудун, Jingyao Qiantan, що включає офісну будівлю T1 і торговий центр, очікуваний обсяг залучень — 2,81 мільярда юанів. За даними оголошення, станом на кінець 2025 року, рівень оренди офісних приміщень становить 95,93%, торгових площ — 93-95%, а рівень збору орендної плати за останні три роки стабільно перевищує 99,7%.

Крім того, у цій хвилі заявок на REITs учасники представлені різноманітно. Звертаючи увагу, що серед заявників — державні підприємства, такі як Shougang Group, приватні компанії, як Star River і Xincheng, а також іноземні оператори, наприклад Chongbang Group, що руйнує попередню домінуючу роль державних компаній у ринку інфраструктурних REITs.

20 березня директор Інституту фінансів нерухомості Rees Real Estate Zhu Yuanwei прокоментував для «Daily Economic News»: «З точки зору фінансових учасників, публічні REITs вже поступово стають важливим каналом для інвестицій у альтернативні активи. У умовах загальної нестачі активів, REITs пропонують новий спосіб розподілу активів. Комерційні нерухомі REITs забезпечують додаткову пропозицію активів і дають інвестиційним організаціям більше можливостей для диверсифікації. За інформацією, конкуренція за квоти для кількох заявок дуже висока».

Забудовники на передовій у публічних REITs

Аналізуючи ситуацію з участю забудовників у REITs, можна зазначити, що з 2021 року лише близько 10 компаній, таких як China Merchants Shekou, China Resources Land, China Jinmao, Vanke та Joy City, займалися REITs, з яких дві вже завершили додаткове залучення коштів.

До 2024 року, у період піку споживчої інфраструктури, було запущено 7 продуктів, але вони залишалися в межах сектору споживчої нерухомості, не сформувавши широку участь галузі, і більшість забудовників залишалися у режимі спостереження.

Однак, з відкриттям комерційних нерухомих REITs у кінці 2025 року, це стало переломним моментом для участі забудовників. Poly Development, Xincheng Holdings, Shoukai Shares, Star River та інші 7 компаній вже подали 7 заявок на комерційні нерухомі REITs, що становить майже половину від загальної кількості 15.

За думкою деяких експертів, раніше роль забудовників у ринку, схожому на REITs, була маргінальною через відсутність стандартних відкритих каналів для виходу на ринок і високої ефективності реалізації існуючих активів. Впровадження публічних REITs для комерційної нерухомості відкриває новий шлях для забудовників — «продати частку, зберігаючи управління».

Yan Yuejin зазначає: «Впровадження публічних REITs дозволяє забудовникам через продаж частки у проектах і збереження управління отримувати повернення капіталу з комерційних активів».

«Зараз забудовники зазвичай подають заявки на активи у вигляді офісних і торгових центрів, плануючи брати участь у стратегічних розподілах. Такий підхід — «зберегти ключову частку + активізувати існуючі активи» — дозволяє не лише закріпити майбутні доходи від управління, а й швидко повернути кошти, що є класичним шляхом трансформації «легко-важко»», — додає Yan Yuejin.

Zhu Yuanwei підкреслює, що комерційна нерухомість вимагає високих операційних навичок: «Управління комерційною нерухомістю та її розвиток — це дві абсолютно різні організаційні системи, з різною системою мотивації, оцінки та кадровим складом. REITs відкрили двері, але чи зможуть вони триматися — залежить від внутрішньої операційної сили».

За оцінками E-House Research Institute, у майбутньому три типи активів можуть стати основними для подачі на комерційні REITs: перший — офісні та висококласні торгові центри у перших містах і ключових районах другого рівня, які завдяки унікальному розташуванню та високоякісним орендарям є опорою ринку; другий — якісні торгові центри у третіх і четвертих рівнях з потенціалом для реконструкції та розвитку, а також комерційні об’єкти у спільнотах; третій — готелі, житлові комплекси для літніх людей, унікальні вуличні райони, які вимагають високих операційних навичок, але при цьому мають потенціал для успіху за рахунок бренду та потоку клієнтів.